赢盛中国研究：轨道交通商业的规划布局分析（图）

　　引言：轨道交通作为一种大容量快速公共运输方式，在城市发展中起到了不可忽视的作用。与此同时，商业建筑的多样化与复合化，使得商业空间正在突破自身的封闭状态而演发为一种多层次、多要素复合的动态开放系统，积极介入城市交通系统，商业交通空间的界限日渐模糊，从而出现了一种轨道交通与商业建筑相连接的新空间类型。

　　一、轨道交通与商业结合发展优势

　　1. 轨道交通对商业的影响

　　（1）有利于引入非地面的人流

　　轨道交通的快速、安全、准时，使其成为市民出行的主要交通工具，对非地面人流的引入起到了十分积极的作用。一方面，地面层人流车流混杂，具有诸多不安全因素，非地面人流排除了车流因素，流线相对简单通畅；另一方面，大型的综合商业建筑都不止一层，在当地面层是唯一的入口层时，地面层的商业价值就越高，而进离地面层的商业价值越低，引入来自空中和地下的人流对提高非地面层商业的开发价值十分有利。

　　（2）有利于非地面空间的利用

　　城市用地有限，立体化空间是未来城市发展的必然趋势，商业建筑不仅仅承载单一的商品交易功能，还为人们提供了理想的办公、娱乐、休闲、健身场所，是与其他功能不断融合、交叉的复合形态，其面积需求也逐渐增加。利用轨道站点的额外空间来开发地下商业，人流的保证能为商业带来机会，多层次的空间使人们多层次购物休闲成为可能。

　　2.商业对轨道交通的影响

　　（1）丰富空间

　　轨道交通站点主要以满足交通功能为主，在空间形态设计上普遍感觉单调乏味，而商业建筑的特点是活泼、丰富和休闲，在轨道交通节点穿插商业空间的元素能起到丰富站点内部建筑形态的空间效果。

　　（2）运营支持

　　轨道交通建设是一项投资巨大的工程，而多元化商业带来的人流同时为轨道交通的良性发展提供支持。

　　商业与轨道交通的联合开发，可以使两者优势资源加以互补。轨道交通所运营搭载的大量人流是商业发展的保障，而多元化商业经营提高轨道交通的效率。联合开发可降低设施成本，提高客运系统的使用效率，对有效控制运输成本，确保开发商的投资回报率，提升城市设计品质，甚至控制和管理城市成长与发展，都有非常重要的意义。商业与轨道交通的联合开发使经济及社会价值取得最大化，同时使城市的整体利益、开发商的利益及公众的利益多方共赢。

　　二、轨道交通规划的相连节点因素分析

　　1. 轨道交通节点类型分析

　　由于轨道交通途经沿线的不同区位、城市功能、既有用地格局的影响，站点地区开发强度会呈现出差异性。因此有必要依据不同功能、区位，对轨道交通节点近行分类探讨。目前国内的城市轨道交通分类包括节点导向与功能导向两类。节点导向的分类依据主要是车站的交通功能，例如分为大型换乘枢纽站、换乘站、一般车站等，功能导向主要是按照站点周边用地功能及在城市中的作用进行划分，其优点在于对站点地区的土地使用规划与土地开发有较为明显的指导作用。

　　轨道交通节点类型及特征 

　　2.商业规模和业态分析

　　一个城市商业的繁荣繁华程度直接与这个城市的商业业态的发展程度相关。根据辐射范围、服务对象、城市区位等不同因素，可以将城市商业规模和业态分为市中心级、区域级、居住区级和小型商业。

　　城市商业规模和业态分类
 

　　3.消费人群心理特征分析

　　无论商业建筑还是轨道交通，两者都是依赖客流而存在，所以探讨两者连接空间的关键在于对客流的分流、引导和疏导。

　　大型商业建筑服务的对象主要是顾客，其设计的核心是为顾客营造良好的购物交通环境，轨道交通站点的服务对象主要是乘客，重在使乘客在各功能分区间活动应方便、快捷，交通流线应清晰易辨。

　　两者客流有交集部分——乘坐轨道交通过程中伴随有一定消费行为的人群；也有完全不相干的部分（仅仅需要提供交通服务的人群）。合理的建筑设计是让不同需求的客流自然分流的同时，引导游离于两者之间人群激发消费的冲动，同时尽快疏导过境客流。

　　消费人群心理特征分类
 

　　三、轨道交通的平面布局方式

　　根据轨道交通站点规模、商业业态及规模和客流消费心理的不同分类，建筑的平面布局形式主要分为围合型和并列型两类：

　　1. 围合型

　　“围合型”连接模式一般出现于城市中心区的大型轨道交通节点，即以一个车站或几条线共用的换乘站为中心，商业建筑呈围合状布置，站厅层与商场相连，或者通过露天广场将轨道交通和商业建筑相连。

　　“围合型”的轨道交通站点多位于道路交叉口的地下，商业建筑位于交叉口的四个象限内，人们到达该站之后通过各个方向分散开来，具有消费需求的人群可以直接进入商业建筑，还需要提供交通服务的人群也可以尽快的通过换乘站进行换乘。

　　作为香港新机场轨道交通沿线最大的车站——九龙站，它是西九龙一座约139.4万平方米综合新市镇的核心枢纽，香港港铁东涌线和机场快线上一个车站，围绕着车站进行了酒店、商厦、办公、住宅等综合物业开发。地铁公司将九龙站视作机场在市中心的延伸部分，它是全球领先的城市轨道交通枢纽之一，也是整体的交通规划及城市综合开发的典范。

　　2. 并列型

　　“并列型”连接模式用于一般型节点，即轨道交通节点与商业建筑在平面上呈平行或垂直排列，平面关系相对简单，因此连接空间形式多以地下通道、商业街等带型空间衔接。在水平方向上的连接时，可以将连接空间的各种功能内容集中布置，也可分散于建筑之中，连接空间仅起交通通道作用，大型的节点常形成商业、娱乐、服务于一体的地下商业街；在垂直方向上的连接时，即商业空间和交通空间的上下叠加，连接空间以电梯、楼梯、自动扶梯居多。

　　四、常见设计手法

　　1.下沉式广场

　　将站厅层与商业地下一层的交接位置完全打开，处理成下沉式广场。是一种十分理想的出入口的组织形式，不但可以改善地下一层的建筑环境，增加趣味性并便于识记，同时十分利于紧急时刻疏导大量人流。下沉广场有效地将地下空间地面化，室内空间室外化，并给消防、排烟、疏散等带来诸多便利。实现内外空间的相互渗透的开发空间，既丰富了空间层次，又改善了地下封闭内向的空间环境。靠近广场处可设置一些较知名的餐饮吸引人气。

　　
纽约洛克菲勒中心下沉广场

　　2. 专用转换空间

　　将转换过渡空间作为一个单独的建筑来处理，它的功能是“四通八达”并且方便人们识记。这类建筑空间以其明显的形式存在于建筑群落的中心位置，虽然建筑本身可能体量较小，但却是区域的亮点，这对于大规模的交通枢纽处群落建筑有着相当重要的意义。如日本六本木：露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用，它的内部是进出地铁的重要通道。半屋顶式开放空间，可以在圆形舞台上开展各种活动。

　　3. 商场联系通道

　　将地下轨道交通站的出口直接连入商场，在入口处设置可表演展览的中庭或折扣区域，来吸引客流的注意。同时尽可能增大通道内净空的高度，给人大气舒适的感觉。使人们很愿意通过其进入商场空间。在平面位置较为紧张的时候，为了争取客源和兼顾疏散可将垂直交通的出口处安排在商家的门厅内，这样乘客们搭乘自动扶梯到一层平面可以自由选择离开或者直接进入商场，这也是一种相当经济便捷的处理手法。

　　4. 天光通道

　　人们不喜欢地下空间，多半是由于地下空间给人的感觉是阴冷黑暗以及空气流动性较差。那能否在可行的地方尽量多地打开天窗，让自然光直接照射下来，用这样的通道连接商业空间会吸引更多的客流，这样的方法用在地下商业街的处理上也会取得很好的效果。

　　5. 商业街

　　商业街的形式有利有弊，分散行人注意力使之不觉得通道漫长；但处理不当往往造成高峰时段的拥堵影响客流通行，缺乏统一管理的商铺也使地下空间显得杂乱无章。一般认为在特大型枢纽站中不宜在连接通道内设置商业，有条件的话可单独设置地下商业街或商业城，通道宽度较宽，两侧设一些小型的商铺。如果通过商业街通往大型购物中心，标志需醒目。

　　6. 与地铁相连层业态

　　需结合周边区域实际情况考虑，大多以知名餐饮、电影院、溜冰场此类聚集人气的业态为主。

　　设计要点
 

　　（全文引自赢盛中国《商业地产决策参考》第11期）