合生创展“二代接班”的烦恼：人事动荡 经营压力

　　低调的地产大佬朱孟依，正在将曾经的“地产航母”——合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）的掌舵权，移交给她年仅25岁的爱女朱桔榕。

　　显然，这需要一个过渡期。合生创展又开始进入一轮人事动荡期，“企业是朱孟依的，他移交给他的女儿，也无可厚非，但是应该更平稳一些。”合生创展的一位股东称。

　　面对地产规模总是徘徊于百亿，朱桔榕开始尝试进行一些改变。

　　人事动荡

　　7月28日，记者获悉，合生创展上海公司副董事长姚群已正式加盟江苏宏图集团，上海公司总经理陈继平也已重回中建四局，负责商业地产的乐约鸣也已回香港。

　　两周前的7月15日，包括上述三名高管在内的合生创展上海公司数十人集体辞职，而辞职的原因是“合生创展新的任命造成内部极大混乱”。

　　7月29日，合生创展相关负责人向记者表示：“我们对外公布的只是两位高管由于个人原因离职，具体是谁不便透露”。但是合生创展的一位股东向记者透露：“姚群、陈继平和乐约鸣等高管已经离职，具体去了哪里，我并不清楚，但乐约鸣不是负责整个商业地产的，而是负责酒店业务的。”

　　广州公司一位不愿透露姓名的高管则向记者透露：“上述高管的离职早在一两个月前就已经开始了，并不是由于新的任命造成的。”

　　新的任命，是指7月11日，年仅25岁的朱桔榕被任命为合生创展集团的董事局副主席，此前公司行政总裁热门人选张懿则辞任合生创展集团执行董事、副主席及财务总监职务，辞任原因据称为“追求其事业发展”。

　　不过此前，上述知情人士向本报记者的所有爆料都一一应验，包括去年3月26日朱桔榕被提升为集团副总裁的消息，以及今年3月28日合生创展副主席项斌离职，3月12日，该人士称“项斌与朱孟依理念不合已辞职”，两周后合生创展便发布了项斌辞职的公告。

　　合生创展公告称，因拟投放更多时间于个人事务，项斌辞任集团执行董事兼副主席，但会留任合生创展集团上海地区董事长，继续担任集团旗下多家附属公司的董事职务，直至今年年底。

　　在朱桔榕升任合生创展董事局副主席之际，年仅33岁的谢宝鑫接任合生创展集团财务总监职务。2002年7月，年仅22岁的谢宝鑫加入合生创展，至今已担任过合生创展集团财务与投资中心总监及广州地区公司财务与投资中心总监。在升任合生创展财务总监后，谢宝鑫的年新升为150万港元，朱桔榕的年薪升为250万港元。

　　此次人事变动，也是年仅25岁的朱桔榕，自从去年3月首次进入合生创展管理团队后的第二次职位变动。去年3月，她被委任为合生创展集团副总裁。

　　早在2007年，就读于中国人民大学的朱桔榕，便进入合生创展实习，并于2009年12月开始担任总裁助理一职，分管公司财务、人力行政管理等工作，在2011年11月合生创展原财务总监赵明丰离职之际，朱桔榕被委任为执行董事。

　　朱桔榕获任合生创展副总裁，是在第四任总裁薛虎离职之际，去年3月薛虎同样由于“追求个人发展”离职，与此同时，张懿获任合生创展执行董事、副主席及财务总监。

　　如今不到一年半，在离开合生创展的第二天，张懿便加盟香港上市公司顺风光电[12.32%]，获委任为执行董事、董事长、薪酬委员会委员以及提名委员会成员及主席。

　　从2008年至今，合生创展已经更换了武捷思、陈长缨和薛虎三位总裁，甚至在薛虎离职后，其行政总裁一直空缺，如今排在董事会主席朱孟依名下的前三位高管张懿、项斌和薛虎，均已离开合生创展。

　　在高管动荡之际，合生创展也进行了内部提拔，合生创展向记者提供的书面回复介绍，合生创展还从新鸿基、长江实业[1.52%]、恒隆地产[-0.20%]引进了不少商业地产的专业人才。

　　合生创展表示，朱桔榕上任后，便开始对合生创展进行重大改革，对管理架构与流程进行梳理和调整，将集团由原来的三级管理模式转化为现行的集团直接管理项目，并强化事业部管理制，分为住宅事业部、商业事业部、产业事业部等。

　　经营压力

　　摆在朱桔榕面前的是，合生创展人事动荡、业绩不稳。从合生创展不断下跌的股价便可见一斑，合生创展的股价从去年初的18块多，一路跌到8月1日的9块多。

　　今年上半年，合生创展实现55.6亿元的销售额，同比下降4.5%，再次在“华南五虎”中垫底。

　　不光如此，合生创展赖以追求的港企“广囤地、高溢价”模式正在遭受重创，其2012年年报显示，在未计重估影响及其他非经常性收入的情况下，股东应占溢利从2010年的30亿港元逐年下滑，到去年底更是下降为11亿元，与2010年相比跌幅约七成。

　　在利润下滑的背后，是合生创展主打的高端住宅销售不畅。来自北京市住建委网站的信息显示，2009年4月，霄云路8号推出了224套房源，迄今超过4年时间内网签140套，去化率仅六成；2011年9月，霄云路8号再推出104套新房源，迄今为止仅售出17套，去化率不到两成。霄云路8号去年15亿元的销售额，与同样是豪宅的融创西山壹号院50亿元的销售额相差甚远。

　　早在2010年便登顶中国十大豪宅的上海佘山东紫园项目，上海房产交易网站网上房地产数据显示，自2008年4月起该项目有销售签约记录以来，总计116套房源，在超过5年时间里仅售出56套，去化率不到一半。

　　合生创展2012年年报显示，截至2012年底，京津新城仅完工24万平方米，预计2014年完工12万平方米，2015年完工不到1万平方米，剩余的365万平方米都要留待2016年后开发建设。

　　截至去年底，合生创展共拥有土地储备3324万平方米，在北京、上海和广州三大一线城市就拥有近1900万平方米的可供销售面积储备，占比超过一半。

　　合生创展走的是港企“广囤地”策略，但是在地产调控不断加压的背景下，没有实现“高溢价”和“低负债”。其去年年报显示，截至2012年底，合生创展短期借贷155亿港元，银行及财务机构借贷总额高达345亿港元，手持现金却不到44亿港元。

　　大举进军投资大、回报周期长的商业地产，更是加重了合生创展的资金压力。财报显示，合生创展价值165亿元的投资物业，去年仅实现不到5亿元的营业额，在99亿元的营业额中占比仅为5%。但是合生创展的借贷利率，却从2011年底的7.9厘上升为2012年底的8.5厘，利息开支总额由24亿港元增长32%到31亿港元。

　　合生创展在发给记者的书面回复中表示，今年其仍有120亿元的短期贷款要偿还。

　　尝试改变

　　在高端住宅销售不畅之际，年轻的朱桔榕和她所率领的老牌房企合生创展，“坚持不降价”的策略也在悄然发生着改变。

　　虽然合生创展发布公告称，今年上半年，合约销售均价由去年同期每平方米16263元增长10%到17927元，但是合生创展也在不断丰富着产品结构，开始加推刚需产品。

　　上述合生创展广州高管向本报透露，主打100平方米以下的小户型项目南海君景湾和湖山国际，将于明年入市。

　　此外，合生创展大力发展的商业地产，开始加推小户型产品，上述合生创展广州地产高管透露，将于今年10月份入市销售的广州合生广场，主打50-100平方米的小户型写字楼。

　　合生创展还计划在广州打造“厂房+办公”、总体量40万平方米的TIT产业园，计划明年完工约6万平方米，2015年完工25万平方米，整个项目要在2016年完成。

　　在朱孟依的爱女朱桔榕接管合生创展后，合生创展能否恢复昔日“地产航母”的风范，尚待时间检验。