恒隆地产陈启宗：漠视地点、规模和设计 商场注定失败

　　截至2013年6月30日止6个月内，我们出售的住宅单位远少于去年同期，因此营业额减少22%，至港币33.05亿元；股东应占纯利减少23%，至港币28.28元；每股盈利减少23%，至港币6角3仙。倘扣除重估收益影响，股东应占基本纯利及每股基本盈利均减少23%，分别降至港币19.33亿元及港币4角3仙。 

　　董事局宣布派发中期股息每股港币1角7仙，金额与2012年中期股息相同，并将于2013年9月26日派发予于2013年9月12日名列股东名册之股东。 

　　业务回顾 

　　寒冬已经降临香港楼市及中国内地物业租赁市场。现时尚无迹象显示春天何时方至，但我们知道它早晚会重临。在此过渡时期，我们有大量应做的工作，好为下一轮美好时光作准备。我们定当悉力以赴，容本人稍后阐释。 

　　如股东所知，我们自2001年起集中资源于中国内地，在香港几乎没有购置土地。由于当时香港政府的政策使然，土地供应付之阙如，导致楼价拾级而上。因此，我们亦趁机出售已落成的住宅物业，着眼于利润而非销量。 

　　从2008年中起的每6个月期计算，我们仅两趟大量出售住宅物业，分别于2009年下半年及2012年初。边际利润持续攀升并非意料之外；尽管如此，本人一年前已明言，楼价升至如斯水平，我们乐意全数出售手头上的住宅单位。可惜环球经济情况欠佳，加上香港政府行政班子新旧交替，令物业销售更为困难。然而，以旗下物业之质素来看，我们对此并不过于忧心。几乎所有余下住宅单位均享有海景，这在任何一地都需求甚殷，尤其在人口稠密，又拥有美丽海港的香港。这些资产的价格应远较市场一众住宅物业来得稳固。 

　　在过去六个月，我们出售的住宅单位甚少，此乃整体营业额和溢利下降的主因；另一原因是我们在2012年一次过出售了好几项持有多年的香港投资物业。 

　　来自香港和内地的租金收入和溢利皆有增长，整体租金与溢利均上升9%。内地业务现占集团营业额之五成三及溢利之五成一，香港则分别占四成七及四成九。 

　　倘扣除一年前出售香港投资物业的影响，香港租金收入同比增长逾11%，增幅足以抵销已售出物业的租金损失，整体租金收入上升2%。当中，商铺租金收入上升14%，办公楼租金收入上升11%，住宅及其他物业的租金收入保持平稳。商铺租出率上升三个基点至98%，办公楼租出率上升一个基点至96%。 

　　十八个月前，当部分市场人士仍对市场抱乐观态度时，本人已指出内地零售额正在放缓。如今众人皆表悲观，本人依然持审慎态度，但亦欣然汇报，除一个特殊情况外，集团所有内地物业的租金收入均录得增长。 

　　上海方面，恒隆广场和港汇恒隆广场的租金收入均上升7%。恒隆广场的购物商场租金收入增长8%，办公楼增长7%，整体租出率约为96%。至于本公司仅持有购物商场的港汇恒隆广场，其租出率达100%，租金收入增长7%。所有楼面的租金边际利润均保持稳定。 

　　与一年前相比，上海的恒隆广场的零售额上升3%，港汇恒隆广场则上升5%。租户入驻成本并无显着改变，但营业租金则下降，这在高级购物商场尤甚。幸好，我们与许多购物商场的业主做法不同，在租约条款内对基本租金都有稳当安排。我们向来坚持这个做法，这亦有赖我们相对较强的议价能力。 

　　济南的恒隆广场持续带来佳音。其租金收入上升6%，营业溢利上升15%，租金边际利润上升四个基点至57%。尽管租出率降至92%，零售额仍增长6%。租出率下降的原因，是由于经过两年营运后，无论自愿与否亦无可避免会有租户更易。 

　　至于渖阳两个购物商场，较高档次的市府恒隆广场开业仅略逾九个月，其表现尚可；回顾期内，其零售额已超越四星级的皇城恒隆广场，并已全部租出，租金边际利润达61%，比较早开业的济南恒隆广场更高，原因为市府恒隆广场的租户大多是顶级时尚品牌，所支付的单位租金自然较高。然而，一如任何新商场，其亦面对重重挑战，尤其当市场进入零售额增长放缓期，此对高档产品的影响特别严重。加上毗邻的首座办公楼项目正在施工，令商场附近一带变成工地，这个不理想的情况还会持续一段时间。 

　　皇城恒隆广场方面，本人相信最恶劣的情况快将过去。其周遭的道路工程仍在进行，但随着第十二届全运会将于8月31日在渖阳开幕，这些工程料将近完成。 

　　如以往所述，我们已大规模重整该商场的租户组合及为其重新定位。此举无可避免地导致其租出率下降至百分之87%，而租金收入亦暂降；但到年底时，租出率应可回升至92%或以上。由于租金收入减少，其边际利润下降至23%，但本人预计边际利润行将回升。令人鼓舞的是，尽管困难重重，该项目的零售总额实际上仍有所增长。 

　　集团整体租赁表现令市场颇为意外，回顾期内之溢利高于大部分甚或全部的市场预测。让本人提供一些合理的解释，这对我的忠实读者而言当非新论。 

　　首先，正如本人以往所述，商场并非可替代的资产。从地点、规模、设计以至客户服务一体着眼，仅极少数商场能称得上成功，余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说，大多数内地物业均属于后者，这跟本人提过的“胜者为王”现象接近。引申而言，在类似今天的艰困市况里，强者拥有较佳的抗逆能力。 

　　其次，优质的购物商场拥有远远较高的议价能力来吸引其属意的租户。对店主来说，其所支付的租金水平，无论是基本租金或与销售相关的租金，均非其首要关注之事，关键在于购物商场可带来的营业额。此乃为何顶级品牌纵然可获劣质物业提供现金装修津贴及其他优惠，彼等仍多会选择在优质购物商场落户，皆因前者大多表现欠佳，而后者往往表现出色。事实上，对重视品牌资产的奢侈品牌而言，彼等大部分均不接受“开店有钱收”这些噱头，即使同意进驻者亦只会视这些“免租”店为市场推广手段而已。 

　　那么该等物业业主该如何自处？！彼等不能怪责任何人，只能怪自己在地段差的地方兴建劣质物业。正如本人曾经解释，地点、规模和设计是商场的“基因”，商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。 

　　第三，优质的设计和施工加上适当的物业管理，可带来高于一般的租金边际利润。新物业的租金边际利润无可避免会较低，但长远而言，富经验的发展商兼物业管理者之表现应胜人一筹。大部分分析员也许没有料到，我们的内地物业组合纵包括许多新开业商场，仍录得79%的租金边际利润，而市场的平均数也许只是66%至67%。因此，从每一块钱的租金收入，我们多赚的溢利达12至13仙，这个差别确实非同小可。 

　　总括而言，连同香港物业租金边际利润上升两个基点至86%在内，集团整体物业的租金边际利润达百分之82%。 

　　于熊市时，实在有许多可做和应做的事，本人在此略举一例：当卖家需要现金，便是购置土地之时，而这正是我们于2月作出的举措。多年来，我们一直在武汉物色土地，这是个从事零售的上佳城市。我们在武汉购入的地块位于市内最佳购物区，并已基本上完成工地清理工作。 

　　该地块的面积及可建面积均稍大于我们已购入的昆明地块，但土地成本却较便宜。地块面积为8.26公顷，扣除停车场的可建面积达490万平方尺，计入停车场的总楼面面积约达700万平方尺，购入价为人民币33亿元。与之相比，昆明地块面积为5.6公顷，扣除及计入停车场的可建面积分别为460万平方尺及650万平方尺，购入价为人民币35亿元。两个项目同样包括一座购物商场、一座办公楼，以及可供出售的服务式寓所。总括而言，我们对此项购置颇为满意。 

　　展望 

　　在整个2000年代，作为当时香港最大土地拥有者的香港政府，几乎没有出售任何土地。这在2002年前还可理解，原因是1997年7月2日亚洲金融危机席卷香港，当天为香港回归祖国的翌日；而待经济逐渐复苏后，香港于2003年受到沙士蹂躏。但到了2004年甚至2005年，香港政府断无藉口不卖地，这比无能更甚。 

　　这对我们影响深远。由于住宅价格持续攀升，因此我们并不急于出售于1999年和2000年买地建成的住宅单位，而以递进方式销售，其亦带来拾级而上的边际利润。 

　　我们的投资物业亦面对类似情况。随着内地旅客数目与日俱增，香港整体零售额持续攀升。内地经济活动扩张，连带香港的办公楼需求增加，其中不少来自金融服务业。然而，供发展商业项目的新土地绝无仅有，种种因素导致租金不断上升。 

　　任何以香港经济(而非仅某一行业)最佳利益为念的人士，均不愿意看见这个情况持续，因这会带来随时爆破的价格泡沫，招致严重的经济后果。但要改正这个情况，真是知易行难。监于上届行政班子没有建立土地储备，政府现时以至不久的将来均只有少量土地可供出售。如今政府正在建立土地储备，但这需要时间成事。 

　　因此，就现时而言，政府在别无他法下唯有控制需求。随着双倍印花税等严厉措施推出，楼市变得一片死寂。除非政府放宽管制措施(但这不太可能)，否则楼价需待土地供应赶上后，方会回复生气。这对地产业的长远稳健发展有利，而地产业对整体经济又甚为重要。 

　　是以，我们在短期内应难以出售可观数量的落成单位。回顾过去两至三年，除非我们愿意割价，否则要出售更多单位是有难度的；加上我们在推售楼盘时最少有两趟交上恶运：一趟是股市大跌，另一趟是政府推出严厉措施遏抑楼市。 

　　上文所述的市况在可见将来均不会影响商业物业租金，然而市场气氛已令该等资产之买卖交易近乎停顿。因此，我们庆幸先前已把很多非核心物业出售并获利甚丰，如今已再无法获得如此理想价格。 

　　内地方面，零售市道已经显着放缓，个中原因颇为复杂。与香港相比，内地的内销市场不仅远远较大及繁杂，内部政治及国际经济亦扮演较重要的角色。本人可就此详加分析，但关乎本集团长远稳健发展的因素其实不太复杂。最基本的问题是：长远而言，中国的本土消费会上升吗？答案是明确肯定的。如此方能逐步降低对公共投资(例如基建项目)和出口的倚赖；此乃要务所在，舍此别无他途。 

　　事实上，尽管近期经济放缓，个人消费仍然持续上升，只是由于公共投资近年增长甚速，故个人消费占经济的百分比似乎没有增长甚或有所缩减；但北京内外一致认为，本土消费必会上升。个人消费现占中国国内生产总值约三成四至三成五，而在美国则占七成；即使这个落后距离只拉近一半，个人消费在中国所占的份额仍会较今天上升50%。在这个过程中，整体经济会继续以每年6%至8%的速度增长，我们的市场潜力可见一斑。 

　　此乃为何本公司的管理层对今天的熊市并不过于忧心。反之，我们会在最少四大方面着力，抓紧今趟时机。 

　　首先，我们会加倍努力确保余下内地项目顺利施工。现时我们正兴建超过3000万平方尺世界级商业物业，总成本接近港币900亿元。这些工作着实最少需要10至12年完成。然而，我们万事俱备，并会因应市场情况而全速前进。此外，较复杂及最有增值效益的购物商场会先行落成，余下的一些办公楼可随需求上升时兴建。我们亦会加快兴建住宅单位，彼等大部分均可供销售。这意味着，未来数年将非常关键。 

　　其次，我们会继续加强管理团队的规模和质素。股东均知悉在过去六、七年来，我们增聘了很多员工，但新项目数量亦持续上升。我们决心打造一支精干的团队以实现集团的鸿图大计，持有并管理世界上最卓越及利润丰厚的商业综合物业。 

　　第三，我们会强化企业文化，这要务在本人过往致股东函内已阐明。单单拥有最好的人才并不足够，我们必须建立一个明公正气的文化，个中精萃已包含在我们去年采纳的企业文化主题内——“只选好的只做对的”。 

　　今天所见的不仅是地产业之放缓，我们的股价亦受到拖累。本公司的股价于2000年代大部分时间跑赢同侪后，现正和其他地产公司一样，股价停滞不前。公众投资者均清楚知道，我们的母公司最近持续买入本公司的股份。我们相信，无论短期和长期而言，此举对本公司的股东有利。 

　　过去六至七年来，我们基本上并无负债；销售香港落成住宅及成熟投资物业令我们没有出现净负债的情况。这在上月结算期时稍有改变，但今天的负债率仍仅约0.3%。纵使再无售出香港物业(这个假设也许不切实际)，我们手头上的资金仍足以支付未来数年所有预期开支，包括资本开支(大部分为施工费)。 

　　监于以上所述，我们在未来一、两年可安心购置一至两幅面积合理的地块。然而，除非有非常吸引的机会，否则我们不会急于行事。纵使机会付之阙如，我们的团队仍有大量工作忙过不了。 

　　在2013年余下时间里，我们能否出售大量住宅单位实属未知数。至于香港和内地租赁业务，两者均应与回顾期之表现相若。 

　　然而，纯利数字并不能反映一切。监于内地零售业尤其奢侈品行业的销售额持续放缓，在情况开始好转前，我们某些表现指标可能会稍微失色。管理层皆准备就绪迎接未来的挑战。 

　　我们欢迎陈家岳先生最近加盟本公司出任董事—租务及销售，跟其已退休的前任人一样，掌管所有租务及销售业务。陈氏在物业管理方面经验甚丰，并在内地工作多年。

　　以上内容摘自恒隆地产2013年中报陈启宗先生亲自撰写的《董事长致股东函》