当实体经济遭遇高租金：星巴克迁址、LV没准也被逼走

　　当实体经济遭遇高租金

　　《2012中国商业地产发展报告》中指出，商业地产在未来5年内仍将处于高速发展期，租金价格将持续上涨。因此，高租金带来的问题将持续困扰零售企业。与此同时，一些专家认为，高租金对实体经济的挤压已经开始凸显。

　　大名鼎鼎的星巴克（需求面积:150-350平方米）在高租金面前无奈迁址已不再是新闻，随着房地产市场的日益升温，商业地产的高租金对实体经济的挤压正在逐渐凸显。高昂的租金正让商业连锁企业寝食难安。

　　眼下，商铺高租金这杯”苦咖啡”正在波及更多行业。不仅仅是星巴克，众多行业都必须直面租金节节攀升这一问题。从各行业看，餐饮业受到租金上涨的影响最大，平均计算餐饮企业年租金涨幅在15%左右，使得很多经营者不禁感叹还不如“打工仔”；曾经被风投普遍看好的快捷酒店业，也遭遇到了尴尬，租金上涨等因素的影响使得7天连锁酒店净利润率不足1%；药店方面也受到店面租金上涨的影响，目前，有八成药店盈利出现下滑。

　　不仅如此，有媒体报道称，受租金上涨影响最大的还包括实体书店。2010年，中国最大的民营书店“第三极”倒闭；2011年7月，北大南门“风入松”倒闭，2011年11月；“光合作用”倒闭��在与没有租金压力的网店进行的一场场摧枯拉朽的价格战中，除了有自己物业的新华书店外，几乎所有的实体书店都成了房租飞涨的炮灰。有数据显示，2007年以来，全国倒闭关门的民营书店至少有一万多家。

　　分析他们的原因除了大规模的扩张引发的债务以外，更重要的仍然是房租和人力成本的问题。有业内人士也表示，星巴克及实体书店的倒闭折射出的商业地产高租金的一个负面效应，就是对实体经济的这种倒逼挤压已经逐渐显现。

　　商业模式之窘

　　实际上，房租除了左右一家店铺的生死之外，同时也在影响着当地商业模式的发展。

　　对于普通消费者来说，商业地产高房租的影响并不那么直接。但是，餐厅的饭菜价格慢慢上涨，专卖店的衣服越来越贵，这些情况每个人都有体会。也有一些快餐店，虽然价格没有上涨，但是常客们却慢慢地发现，食品的量越来越少了。

　　有研究机构统计，2008年以来，北京的写字楼租金年均增长将近40%，增速达到世界第一。普通商铺的租金自然也不会低。对于商铺和写字楼来说，租金在很大程度上体现出稀缺性和重要性。租金高速上涨，这意味着北京的商业地位在迅速提升，从更广泛的意义上来说，中国已经成为世界经济的重要引擎，各大企业纷纷来中国淘金。如此，北京的租金越来越高，是一种正常的商业行为。只是从国贸星巴克关店，我们也看出来，面对高租金，不管是中国企业还是外国企业，都没有准备好。

　　今天高房租逼走了星巴克，明天LV没准也会搬走。如此下去，剩下的只是一座只有高房租却无好企业的空旷城市。

　　“受到互联网的冲击和人工、租金等成本上升的双重压力，实体门店利润正被不断压缩。如果租金还继续涨，我们这些经营者会遇到更大的困难。”一位实体店经营者透露，2009年以前开店，店铺租金通常只占成本开支的四分之一左右，可是近两年，租金几乎占据了大部分利润。“现在多数店铺租金占利润的30%至50%。核心商圈一些原本经营得不错的店铺因为租金飞涨导致利润受到挤压，实在经营不下去；很多本来准备大展宏图的店铺也束手束脚，不敢积极拿铺搞扩张。”业内人士认为，年年涨租超过一成，长此以往，势必对整个商业经济带来一些不利。

　　世界经济尚未完全复苏，中国经济增速放缓也是现实。在这样的大背景下，虽然中国依然吸引着众多的生意人，但是商铺的拥有者还是有必要预判未来的走势，适当对租金进行调整，否则今天高房租逼走了星巴克，明天LV没准也会搬走。如此下去，剩下的只是一座只有高房租却无好企业的空旷城市。

　　暴涨与空置怪象

　　德勤和中国连锁经营协会近日联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%。

　　不可否认，政策成为商业地产快速增长的幕后推手。随着国家一系列楼市调控政策的出台，从“国五条”到“限购限价令”，住宅地产的投资性能持续下降，商业地产目前已成为主要的房地产投资类型。

　　“今后几年或许依旧是商业地产的加速岁月。如今城镇化的大潮也继续充当商业地产快速增长助推器。”一位地产观察人士表示。据悉，此前华远等一批房企纷纷高调宣布转战商业地产。原因很简单，城镇化给商业地产创造的机遇让开发商迫不及待了。

　　戴德梁行的数据显示：2012年第一季度北京写字楼租金同比增长47.76%，为全球写字楼租金涨幅最高，同期上海写字楼的租金涨幅是18.5%、广州19%、深圳16%。2011年第一季度北京写字楼租金同比增长则为25%，上海、广州、深圳当年涨幅与今年差别不太大。

　　“北京租金暴涨有几个原因：其一，国际跨国企业回潮北京办公；其二，北京最近几年写字楼基本没有增加新的供应。上海写字楼之前的涨幅也是比较高的，因为去年有了新的供应，所以涨幅放缓了些。”有业内人士如是说。

　　还有第三个同样重要的原因——进入商铺写字楼市场的资金越来越多。戴德梁行与莱坊这两年诸多报告中不断提及：“由于限购，越来越多的投资者正在转向商铺写字楼。”在上海一些高耸的、尚搭着脚手架的商务大楼玻璃幕墙上，常可看见醒目的“不限购 不限贷”字样。

　　有专家认为，这几年写字楼商铺市场开始形成，买进卖出的多起来了。新买进的大多很有钱，虽然写字楼商铺价格很高，但大多采取一次性付清，看起来这些买家真是不缺钱。而从大量的新来房东的行动上，能感觉到仍然有很明显的民间资本高流动性。

　　一些投机性的特征开始出现在商铺写字楼市场。据相关媒体报道，在中国一线城市，写字楼商铺空置率是比较低的，目前在一些二三线城市倒是出现高空置率的状况。不过，不管空置率高低，租金都不轻易下降，租赁方可议价的空间是很小的。

　　业内人士称，“这种情况在国际房地产发展成熟的国家是很少看到的，国际一些客户都会奇怪为什么高空置，租金也不下降，这是不符合市场规律的。”

　　“中国住宅市场十多年的火爆，对土地房产增值的信心同样蔓延至写字楼商铺市场，买家们对未来的升值空间都十分看好。对于租金这块，他们甚至会有不在乎的心态，因为比较物业本身的升值，租金的回报并不显得那么重要，所以会出现大多情愿空置也不降价出租。”

　　不仅如此，与在核心商圈的大企业一样，政府大力提倡的社区商业也面临同样的问题。有媒体称，小型发廊、洗染店、便民浴池、小型餐饮店、便利店等一部分社区商业典型业态已被高昂的租金吓退。位于东四环百子湾社区的“沿海·赛洛城”是一处中档住宅小区，虽然该住宅项目出售情况尚佳，但其配套商业街及底商空置率却已超过30%。

　　高企的租金，正在侵蚀着打工者实际的工资与福利增长，侵蚀着利润已经很微弱的中国制造业。

　　事实上，商铺的空置其实是一种商业资源浪费。“商业项目建成后，产权一般只有40至50年，因此拿地成本和建设成本是应该平摊到每一天的，空置一天就相当于赔本一天。”一位商业地产业内人士表示。

　　在中购联购物中心发展委员会主任郭增利看来，这主要是源于零售商眼中的商铺租金水平与物业方的心理预期没能达成一致。商铺与住宅不同，业主看重的并不是立即回笼资金，而是追求战略性回报。由于商业地产物业方对长期租金上涨势头十分看好，因此宁愿闲置一段时间，也不愿意签署短期合同，获得与其预期完全不相符的租金回报。

　　而某商铺业主表示，商家预期收入的计算公式是：以虚拟挂牌价为基数乘以市场利率。“如果租金低于预期收入，那么即使把商铺租出去，最后仍旧亏本。这样的买卖，商家肯定不会做。”

　　“工资和利息不取决于劳动和w资本的产品，而决定于产品中取走租金后还留下多少。”经济学家亨利·乔治在《进步与贫困》中写道。高企的租金，正在侵蚀着打工者实际的工资与福利增长，侵蚀着利润已经很微弱的中国制造业。

　　制造业雪上加霜

　　2007年至今，国际经济整体环境波动异常而非欣欣向荣，为何中国的商铺写字楼租金却反而进入快速增长通道呢？

　　专家认为，因为中国经济受国际经济危机的影响相对小。2008年中国写字楼市场受国际环境影响，增长也一度放缓，但是在2010年又开始恢复较强的上升势头。而且国内企业对于甲级写字楼的需求也开始增长，尤其是银行与金融业，其中银行甚至整幢整幢地购买。中国的商铺市场甚至比写字楼市场受到国际经济危机的影响更小。

　　虽然中国经济受国际经济危机影响较小，但从2010年下半年开始，中国国内自身的问题也开始呈现。

　　国家统计局最新发布的制造业采购经理人指数(PMI)从4月份的53.3下降到了5月份的50.4，为5个月以来的新低。尽管这是PMI连续第六个月维持在50以上，表明制造业活动在扩大，但指数的下降显然释放了一个明确的信号，即增长势头在放缓。

　　美邦服饰(10.17, 0.01, 0.10%)年报显示，它在2011年的毛利是44%，是上市后毛利最低的年份。

　　事实上，房屋租金的上涨早已经进入到决策层的调控视野。早在2011年2月，新的《商品房租赁管理办法》就已经出台，其中明确规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。当年4月份开始施行的《房地产经纪管理办法》，也加大了对低价收进高价租出等房屋中介价格违法行为的打击和处罚力度。

　　租金管制凸显

　　中国三产化、服务化学者贺有利近日在其《加速城镇化下房地产科学调控研究报告》中提出，稳定房租比稳定房价更迫切。

　　贺有利分析称，中国房地产调控目标应首先是控制房租过快上涨，其次控制房价过快上涨，特别是控制中小城市及县域中心房租和房价。他说，目前住宅的承租者主要是低收入者，包括新增大学毕业生、外来务工人员及城镇的新增人口。房租快速上涨的最大受害者是低收入的租房者，因此，控制房租比控制房价更迫切。

　　贺有利建议住建部牵头，各城市建立稳定房租和房价工作责任制，切实加强房租和房价的控制，特别是加强中小城市及县域中心房租和房价的控制。城市住宅房租和房价应保持稳定，防止暴涨影响经济健康发展。

　　贺有利表示，限购是抑制需求的权宜之策，但也是房租快速上涨的主要原因，中小城市特别是县域中心一般不宜采取严格的限购等行政措施，巨大城市、特大城市、大城市的严格限购等行政措施在房价稳定后，要逐步科学有序地适当放松限购，但要防止无序放松引起房价报复反弹。

　　“由于限购等措施，高中收入者新购房相对减少，用于出租的旧房相对减少，减少了出租房源，改变了供求关系，推动房租迅速上涨。”贺有利说，建议对投机性的不住不租、长期闲置的住房率先开征高额房产税(空置税)。