赢盛中国研究：满足四大原则实现社区商业价值最大化

　　原则一：根据地块考虑商铺分割及布置

　　1、商铺的布置应根据地块商业价值分析结论进行考虑；

　　2、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变地块原商业价值（土地属性改变）。

　　重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停留，从而达到增加商业价值的目的。

　　原则二：连续性布局避免商业死角

　　1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；

　　2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；

　　3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；

　　4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。

　　原则三：动线设计注重可达性

　　1.应避免商铺与周边道路出现较大高差

　　2、注意停车位的规划及人流、车流设计：

　　增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业，如考虑与小区

　　车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；

　　情况一：合设道闸

　　优点：道闸设置简单，管理简便。

　　缺点：商业车流跟小区内部车流混行，不利于小区的安全管理。

　　情况二：分设道闸

　　优点：便于商业车流与小区内车流分开管理，有利于小区的安全和私密性；

　　缺点：道闸复杂，增加了管理工作难度；需要增加面向道路的开口，不被允许时，闸道处的车流易产生交叉从而影响通行。

　　3、避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。

　　4、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入。

　　原则四：增设商业标识保证商铺昭示性

　　1、商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性；在适当的位置，需增设商业的大标识。

　　2、避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况；

　　3、避免出现景观的绿化、部品遮挡商铺；

　　道路、场地剖面与商业昭示的关系

　　小结

　　1、道路越宽、则视线受影响越厉害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡；

　　2、道路绿化对商铺视线的遮挡也比较厉害，因根据视线分析，做分级的广告设置。

　　注意事项

　　1、塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；

　　2、与住宅层紧邻的楼层不允许出现餐饮；有餐饮功能的商铺要设烟道；

　　3、建议有餐饮功能的商铺须设置后勤区域：卸货通道、货梯及垃圾房；

　　4、如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。

 （本文由《决策参考》研究小组整合提供）

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