微论坛四：如何理解购物中心主力店的意义？

　　“商业推动地产论坛”第九届年会暨中国国际商业地产博览会今日在广州隆重开幕，会上嘉宾就“如何理解购物中心主力店的意义”为主题进行了讨论。

　　参与嘉宾如下：

　　主持嘉宾：屈臣氏个人用品商店中国总部发展总监  林顼

　　    对话嘉宾：新世界百货中国有限公司业务拓展总经理  徐   瑩

　　    神州天宇集团  董事副总经理兼商业管理中心总经理  梅永丰

　　    福州正荣集团副总裁  王   锐

　　    泰禾集团董事  郑树杰

　　    锦江麦德龙现购自运有限公司中国区地产拓展部总经理  过国峰

　　    北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理  黄   巍

　　    天津希乐城企业管理有限公司  总裁     王娟

　　    三益佳柏资产管理公司   董事兼联席总裁  潘    韬　　

　　以下为文字实录：

　　林顼：大家下午好！各位嘉宾，我们今天站在这里，让我想起一部电影《甲方乙方》，大家势均力敌，今天论坛的题目是如何理解购物中心主力店的意义。我说一下主力店，前两年，一直在做去主力店的活动，我想问一下，主力店和去主力店是否是一个命题。第二，作为购物中心的主力店，未来的发展趋势是怎样的？先请乙方徐瑩发言。

　　徐瑩：各位来宾，借这个机会，我卖一下广告，我们新世界百货已经在中国形成巨大规模，我们是甲方，我们希望在未来的机会成为乙方。

　　关于主力店和购物中心的去主力店，其实是个老话题，刚才主持人说了它的话题，我个人看法，它不应该是刻意的话题，这一切由市场来解决。譬如业内购物中心去主力店的标志性的事件，就是2005年初，上海的大汇广场和富安百货分手，大家把它当做标志性的事件，其实我对这家百货非常了解，他当时他的决定是对的，他们是签约5年，所以不是去掉了。

　　一家百货公司在购物中心做主力店，让我们又爱又恨的一点，就是周期长。我们怎么会签5年呢？那就是等于搬家建市场。

　　在未来，购物中心存不存在主力店还有老话，由市场决定，由购物中心所处的城市级别、商圈位置、规模大小决定，所以这是不是刻意发生的，不是你去或者不去的问题。

　　  像北京、上海的核心商圈，我们认为它是没有上盖的购物中心，已经有了很多主力店，还缺你一家吗？前两天我看了河南第一大地级市，这个城市有1200万人口，城区人口也有280万，但是购物中心千方百计找主力店，因为没有主力店，他的面积很难消化。

　　林顼：谢谢徐总。下面王锐作为甲方，现在是正荣集团副总裁，你怎么看？   

　　 王锐：你问的问题，去主力店化是不是伪话题？我个人是的，包括所谓的强化体验、去零售，我认为是伪命题，这是市场需求。主力店需要脱离传统服务的形式，加强消费者的黏度，不代表购物中心可以去主力店。主力店是购物中心里非常重要的板块，它具有完善的功能。

　　还有，主力店在不同的商圈，在团队经营管理不强的时候，起到了稳定的作用。我相信企业进入三四线城市的时候，市场的资源极其有限。

　　 再一个，主力店的规模越来越大，一个15万以上的购物中心没有主力店，你有能力覆盖招商吗？

　　去主力店后业绩真的好吗？未必。我觉得还没有到鼎盛的时候，选来选去三家，条件那么苛刻，尤其进入三四线城市的时候，是否符合消费者的需求，这还是一个问号。我觉得主力店是不可缺少的。

　　这几年出现了去主力店的声音，当然了，3、5个人不可能代表了市场的需求。去主力店去的是谁？结果还是去百货，为什么不超市去掉，为什么不把KTV或者电玩去掉呢？我觉得，去主力店是伪命题，是不可能的。去零售增加体验，这也是不可能的，如果一个购物中心太小的话，根本没有兴趣。

　　那么低的租金能够满足成本越来越高的需求吗？我觉得这两个是伪命题。谢谢大家。

　　林顼：谢谢王总，对于未来的主力店的形势，有什么样的变化？请潘总发表一下意见。　   

　　潘韬：谢谢主持人，我作为甲方，也属于甲方和乙方面的纽带，我讲三个点。

　　第一，什么是主力店，第二主力店有什么作用？回答了两个问题才能回答主持人的问题。

　　我非常同意前同事王   锐讲的，现在讲去主力店的人，我认为是不懂商业的人。主力店叫什么？主力店是从英文里来的，它的原文是（anchor store）。所以，主力店的含义是这样的，不要一听主力店就认为超市百货是主力店，大家要搞清楚什么叫主力店，首先是从作用区分的。

　　理解了这样的定义，刚才王   锐讲得非常对，哪个购物中心不需要抵御金融风险的主力店呢？所以，这肯定是个伪命题。

　　主力店最根本的两个作用，第一保证项目的经营安全，这是它的安全性。大家都知道，工程都有培育期，谁能保证安全呢？比如市场困难的时候，谁来抵御，肯定是主力店。

　　第二个作用是定调子，你的档次、客群基本定了。所以，主力店的作用有两个，一个是安全性，一个是定调子。

　　所以，哪个购物中心的经营和定位不需要主力店呢？那是太搞笑了。所以，提出这样的议题根本不懂商业，包括朝阳大悦城，它不是去主力店，而是把百货拆了，换一个主力店而已。

　　第三个，主力店有几个发展趋势，第一主力店的份额一定随着不同项目的定位发生着巨大的变化，前期我们在万达工作，主力店太大，如果你觉得它的经营不好，主力店的比例可以所。第二个，不要一提到主力店就想到超市百货，像博物馆、海洋馆会不会？主力店的内涵和经营形势有新的业态成为主力店，我认为这是一个非常大的变化。第三个，主力店自身的面积也会不断缩小，不会三五万。

　　我认为，这三点是未来会产生的趋势，谢谢大家！

　　林顼：谢谢，表达得非常清晰，作为潘总提到的电影院，有请黄巍谈一谈，作为电影院、购物中心的主力店，未来的发展趋势会如何？

　　黄巍：谢谢主持人，我来广州参加这个会议，看了很多新老朋友，非常感谢会议安排，安排我到台上代表电影院行业讲两句话。

　　作为影院的发展，说到2004、2005年，那时候站到论坛上，主持人说要去主力店，我会好。到了2007、2008年，我变了主力店，那就不能去了。

　　影院在这几年的发展中，伴随着中国的商业地产的成长而发展，也反馈给了中国商业地产。现在特别怕自己是主力店，因为中国很多区域出现了这种情况，一条街12个购物中心，2个主力店都是影院，它已经违反了客观规律，不可能有那么多的座位，没有那么多的观众消化。我建议投资商们，不要那么疯狂。

　　在全国，至少有4个城市找谈我，我肯定不去，因为已经饱和了。谈到影院的发展，你给我一个面积，我做6、7个厅就可以了，现在出现了很多大的变化，像巨幕，特别是3D。我也经常讲课，我说电影院是最好的体验，你要想让观众得到最好的体验，必须通过硬件。

　　如果一个影院上8—10个电影，这么多的电影一定需要足够的屏幕，现在可能会开9个电影院，其中6个电影院有10个幕以上。现在影院的负租能力也比较好了，原来连超市都不如，电影得到了快速发展，黄金十年，现在以25%、30%的速度，我们已经超过了日本了，在可见的未来五年，有望赶上美国。

　　现在好莱坞已经开始注意到中国了，我们的票房部分已经超过了美国。现在春节票房出奇地好，因为我们教育了广大的外来人口，或者流动人口，因为我们在三四线城市布不下电影院，他们把看电影的习惯带回了家乡，从今年开始，中国的观影习惯将形成，这是里程碑的意义。谢谢。

　　  林顼：谢谢黄总，对于梅总作为神州天宇集团董事副总经理兼商业管理中心总经理，对于黄总所说的，你觉得以电影院作为主力店吗？　　   

　　梅永丰：因地制宜，大家在找主力店，要不要主力店，这也是伪命题，天下大事，合久必分，分久必合，就像百货公司、超市一样，最后主力店都走了，因为不符合他的产品趋向。最后的购物中心都是做资本，需要汇报，合约到期了就把你赶走了。我到了香港看到一条街都是电影院，我不知道它是怎么生存的？其实我可以搞更有特点的项目，没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益，我是这样认为的。　   

　　林顼：谢谢梅总。　　   

　　黄巍：我希望中国出两个电影院的公司。　　       

　　  徐瑩：所谓的去主力店，不是去主力店，而是去百货店。刚才那位仁兄说了，凭什么让你这么低的租金，我可以短一些，但是我不会和你风险共担。　　   

　　林顼：请郑总进行阐述。　　   

　　郑树杰：项目本身就是主力店，外国就是这样的潮流，招商、经营管理等等由内发出的。通过了解，主力店就是项目本身，这是单元的连锁，最重要的是项目本身。

　　在主力店中，他们的需求是怎样的？困难是什么？最大的困难是人流不够，大家对品牌也缺少了解。我听了很多人跟我说，现在市场不好，主力店没人管。　　   

　　林顼：有请王总。　   

　　  王娟：我对于主力店的理解，通过主持人的定义，我的理解非常狭隘，儿童业态在百货或者商业综合体是不太好用的，实际上，随着商业的发展，儿童业态正在上升为和电影院差不多的标配之一，从我的角度理解一下关于儿童业态主力店的思考。

　　我们专注于儿童业态，有三个品牌，一个是希乐成，在天津、南京、山东也有。第二个是冰火岛，专注于8岁孩子的玩乐岛。第三个品牌叫爱乐（音）早城，是一个早教的学习城。

　　今天来这个会议，我作为一个学习者，有很多上市公司希望和我们一起策划主题，一块拿地，这是儿童业态的发展。我想，如果能够成为各位的主力店，它一定是非常热手。每个人孩子的到来，背后有爷爷奶奶、爸爸妈妈、外婆外公等六个客源，所以它的客流不是儿童业态所带来的盈利。

　　我觉得有儿童的家庭应该是体验经济的主力军，现在的传统商业受到互联网的冲击，我觉得孩子是关不住的，父母也不希望孩子老是看着电脑，他们肯定会出来活动。

　　我们愿意服务于整体商业，这几个项目布局在不同的城市，但是我们有十几万的商业服务，有的为小商业服务，如果大人要自行购物，我们可以提供托管几个小时，你可以玩几个小时，这就增加了家长在商场里的逗留时间。   

　　林顼：谢谢王总，王总说出了未来业态的心声。我们还有一位发言嘉宾，过总是锦江麦德龙现购自运有限公司的总经理，您觉得这个话题与您相关吗？　　   

　　过国峰：谢谢主持人的问题，大家也听到台上的发言比较热烈，麦德龙的定位比较特殊，既是甲方，因为持有物业和门店，同时又是主力店。我借这个机会，表达一下我的看法。

　　从甲方的角度，我们认为所谓的主力店只是一个所有商业地产运营商的体现，你成不成功，在于你的运营能力，不在于你的主力店的多少。但是，在过去的两三年，大家也看到了越来越的商场冒出来，住宅地产受到了一定的调控，商业地产成为的主旋律，怎么样抓住商场所需要的目标购物群，怎么样让商场定位好？怎么样产生好的效益？从很大程度上取决于你是否拥有一个好的主力店，它不能真正决定你的客户，很多时候，一个商场吸引客户，主要靠租户来来了业态。

　　   从乙方的角度，主力店越来越重要。麦德龙一直是乙方的角度，有很多开发商非常希望和我们合作，我们的超市是一个商场人流量的指标，麦德龙的定位有点不一样，我们主要凸现产品的品质，我们衡量商场的成功标准，是一个客户平均帐单的购买，就是实际购买能力。当商场充满人流量的时候，是不是好现象，不敢百分百确定，当一个客户有了消费量的时候，我才能确定。

　　当你的商场很成功的时候，今天就把主力店赶走，带来的反后果比运营商带来的后果更严重，因为商场的定位体现在差异化，也就是主力店。如果你把它赶上了，你可能赶走了一群相关的租客，你的商场从成功到失败只是一念之差。

　　你要成功肯定需要非常好的定位，通过业主方的设计、市场的推广，更重要的是通过乙方对于差异化的诠释，体现你的商场和别人不一样，在今年商业地产这么激烈的情况下，有这么多的新项目，这点尤为重要。

　　在过去两年，麦德龙开了24家新店，绝大部分是第三方愿意和我们合作。谢谢。　　   

　　梅永丰：我回应一下，我也做过甲方和乙方，我不支持某个观点。现在的互联网社会，已经是颠覆传统，什么叫主业？你能聚客就是主业。之前发现苹果店聚客，大家都拼命招苹果店。

　　我们购物中心是个社交平台，只要客人来了，就有消费，有了聚客就是主业。我认为，谁能聚客谁是主力店，它不是一直不变的，它一直做得很好，因为是被逼的，消费者的口味变了，主力店也随着变。　　   

　　王锐：从近两年开始，我们的商业地产进入了三四线城市，代理商不容易换取购物中心的店铺，从前年开始，最难招引的是主力店。　　　　     徐瑩：现在有很多要求地产商拿地，这是必要条件，必须有什么电影院、全国性的百货，你才有资格挂牌，否则的话，你根本拿不下业务。一个市场里，我们的共同利益在里面，三四线城市，主力店去不掉。   

　　林顼：谢谢各位演讲嘉宾，经过各位的热烈讨论，我们能够看到，大家对主力店的概念非常赞同，只要群众欢迎它就是主力店，对于未来的主力店发展趋势，既有传统的主力店，又有代表着未来的儿童业态、电影院等主力店的发展。

　　主力店在每个人心中有自己的答案，谢谢各位嘉宾，谢谢大家！