微论坛四:如何理解购物中心主力店的意义?

赢商网   2014-04-11 15:49
核心提示:“商业推动地产论坛”第九届年会暨中国国际商业地产博览会今日在广州隆重开幕,会上嘉宾就“如何理解购物中心主力店的意义”为主题进行了讨论。

  “商业推动地产论坛”第九届年会暨中国国际商业地产博览会今日在广州隆重开幕,会上嘉宾就“如何理解购物中心主力店的意义”为主题进行了讨论。

  参与嘉宾如下:

  主持嘉宾:屈臣氏个人用品商店中国总部发展总监  林顼

      对话嘉宾:新世界百货中国有限公司业务拓展总经理  徐   瑩

      神州天宇集团  董事副总经理兼商业管理中心总经理  梅永丰

      福州正荣集团副总裁  王   锐

      泰禾集团董事  郑树杰

      锦江麦德龙现购自运有限公司中国区地产拓展部总经理  过国峰

      北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理  黄   巍

      天津希乐城企业管理有限公司  总裁     王娟

      三益佳柏资产管理公司   董事兼联席总裁  潘    韬  

  以下为文字实录:

  林顼:大家下午好!各位嘉宾,我们今天站在这里,让我想起一部电影《甲方乙方》,大家势均力敌,今天论坛的题目是如何理解购物中心主力店的意义。我说一下主力店,前两年,一直在做去主力店的活动,我想问一下,主力店和去主力店是否是一个命题。第二,作为购物中心的主力店,未来的发展趋势是怎样的?先请乙方徐瑩发言。

  徐瑩:各位来宾,借这个机会,我卖一下广告,我们新世界百货已经在中国形成巨大规模,我们是甲方,我们希望在未来的机会成为乙方。

  关于主力店和购物中心的去主力店,其实是个老话题,刚才主持人说了它的话题,我个人看法,它不应该是刻意的话题,这一切由市场来解决。譬如业内购物中心去主力店的标志性的事件,就是2005年初,上海的大汇广场和富安百货分手,大家把它当做标志性的事件,其实我对这家百货非常了解,他当时他的决定是对的,他们是签约5年,所以不是去掉了。

  一家百货公司在购物中心做主力店,让我们又爱又恨的一点,就是周期长。我们怎么会签5年呢?那就是等于搬家建市场。

  在未来,购物中心存不存在主力店还有老话,由市场决定,由购物中心所处的城市级别、商圈位置、规模大小决定,所以这是不是刻意发生的,不是你去或者不去的问题。

    像北京、上海的核心商圈,我们认为它是没有上盖的购物中心,已经有了很多主力店,还缺你一家吗?前两天我看了河南第一大地级市,这个城市有1200万人口,城区人口也有280万,但是购物中心千方百计找主力店,因为没有主力店,他的面积很难消化。

  林顼:谢谢徐总。下面王锐作为甲方,现在是正荣集团副总裁,你怎么看?   

   王锐:你问的问题,去主力店化是不是伪话题?我个人是的,包括所谓的强化体验、去零售,我认为是伪命题,这是市场需求。主力店需要脱离传统服务的形式,加强消费者的黏度,不代表购物中心可以去主力店。主力店是购物中心里非常重要的板块,它具有完善的功能。

  还有,主力店在不同的商圈,在团队经营管理不强的时候,起到了稳定的作用。我相信企业进入三四线城市的时候,市场的资源极其有限。

   再一个,主力店的规模越来越大,一个15万以上的购物中心没有主力店,你有能力覆盖招商吗?

  去主力店后业绩真的好吗?未必。我觉得还没有到鼎盛的时候,选来选去三家,条件那么苛刻,尤其进入三四线城市的时候,是否符合消费者的需求,这还是一个问号。我觉得主力店是不可缺少的。

  这几年出现了去主力店的声音,当然了,3、5个人不可能代表了市场的需求。去主力店去的是谁?结果还是去百货,为什么不超市去掉,为什么不把KTV或者电玩去掉呢?我觉得,去主力店是伪命题,是不可能的。去零售增加体验,这也是不可能的,如果一个购物中心太小的话,根本没有兴趣。

  那么低的租金能够满足成本越来越高的需求吗?我觉得这两个是伪命题。谢谢大家。

  林顼:谢谢王总,对于未来的主力店的形势,有什么样的变化?请潘总发表一下意见。    

  潘韬:谢谢主持人,我作为甲方,也属于甲方和乙方面的纽带,我讲三个点。

  第一,什么是主力店,第二主力店有什么作用?回答了两个问题才能回答主持人的问题。

  我非常同意前同事王   锐讲的,现在讲去主力店的人,我认为是不懂商业的人。主力店叫什么?主力店是从英文里来的,它的原文是(anchor store)。所以,主力店的含义是这样的,不要一听主力店就认为超市百货是主力店,大家要搞清楚什么叫主力店,首先是从作用区分的。

  理解了这样的定义,刚才王   锐讲得非常对,哪个购物中心不需要抵御金融风险的主力店呢?所以,这肯定是个伪命题。

  主力店最根本的两个作用,第一保证项目的经营安全,这是它的安全性。大家都知道,工程都有培育期,谁能保证安全呢?比如市场困难的时候,谁来抵御,肯定是主力店。

  第二个作用是定调子,你的档次、客群基本定了。所以,主力店的作用有两个,一个是安全性,一个是定调子。

  所以,哪个购物中心的经营和定位不需要主力店呢?那是太搞笑了。所以,提出这样的议题根本不懂商业,包括朝阳大悦城,它不是去主力店,而是把百货拆了,换一个主力店而已。

  第三个,主力店有几个发展趋势,第一主力店的份额一定随着不同项目的定位发生着巨大的变化,前期我们在万达工作,主力店太大,如果你觉得它的经营不好,主力店的比例可以所。第二个,不要一提到主力店就想到超市百货,像博物馆、海洋馆会不会?主力店的内涵和经营形势有新的业态成为主力店,我认为这是一个非常大的变化。第三个,主力店自身的面积也会不断缩小,不会三五万。

  我认为,这三点是未来会产生的趋势,谢谢大家!

  林顼:谢谢,表达得非常清晰,作为潘总提到的电影院,有请黄巍谈一谈,作为电影院、购物中心的主力店,未来的发展趋势会如何?

  黄巍:谢谢主持人,我来广州参加这个会议,看了很多新老朋友,非常感谢会议安排,安排我到台上代表电影院行业讲两句话。

  作为影院的发展,说到2004、2005年,那时候站到论坛上,主持人说要去主力店,我会好。到了2007、2008年,我变了主力店,那就不能去了。

  影院在这几年的发展中,伴随着中国的商业地产的成长而发展,也反馈给了中国商业地产。现在特别怕自己是主力店,因为中国很多区域出现了这种情况,一条街12个购物中心,2个主力店都是影院,它已经违反了客观规律,不可能有那么多的座位,没有那么多的观众消化。我建议投资商们,不要那么疯狂。

  在全国,至少有4个城市找谈我,我肯定不去,因为已经饱和了。谈到影院的发展,你给我一个面积,我做6、7个厅就可以了,现在出现了很多大的变化,像巨幕,特别是3D。我也经常讲课,我说电影院是最好的体验,你要想让观众得到最好的体验,必须通过硬件。

  如果一个影院上8—10个电影,这么多的电影一定需要足够的屏幕,现在可能会开9个电影院,其中6个电影院有10个幕以上。现在影院的负租能力也比较好了,原来连超市都不如,电影得到了快速发展,黄金十年,现在以25%、30%的速度,我们已经超过了日本了,在可见的未来五年,有望赶上美国。

  现在好莱坞已经开始注意到中国了,我们的票房部分已经超过了美国。现在春节票房出奇地好,因为我们教育了广大的外来人口,或者流动人口,因为我们在三四线城市布不下电影院,他们把看电影的习惯带回了家乡,从今年开始,中国的观影习惯将形成,这是里程碑的意义。谢谢。

    林顼:谢谢黄总,对于梅总作为神州天宇集团董事副总经理兼商业管理中心总经理,对于黄总所说的,你觉得以电影院作为主力店吗?     

  梅永丰:因地制宜,大家在找主力店,要不要主力店,这也是伪命题,天下大事,合久必分,分久必合,就像百货公司、超市一样,最后主力店都走了,因为不符合他的产品趋向。最后的购物中心都是做资本,需要汇报,合约到期了就把你赶走了。我到了香港看到一条街都是电影院,我不知道它是怎么生存的?其实我可以搞更有特点的项目,没有永远的朋友,也没有永远的敌人,只有永远的利益,我是这样认为的。    

  林顼:谢谢梅总。     

  黄巍:我希望中国出两个电影院的公司。         

    徐瑩:所谓的去主力店,不是去主力店,而是去百货店。刚才那位仁兄说了,凭什么让你这么低的租金,我可以短一些,但是我不会和你风险共担。     

  林顼:请郑总进行阐述。     

  郑树杰:项目本身就是主力店,外国就是这样的潮流,招商、经营管理等等由内发出的。通过了解,主力店就是项目本身,这是单元的连锁,最重要的是项目本身。

  在主力店中,他们的需求是怎样的?困难是什么?最大的困难是人流不够,大家对品牌也缺少了解。我听了很多人跟我说,现在市场不好,主力店没人管。     

  林顼:有请王总。    

    王娟:我对于主力店的理解,通过主持人的定义,我的理解非常狭隘,儿童业态在百货或者商业综合体是不太好用的,实际上,随着商业的发展,儿童业态正在上升为和电影院差不多的标配之一,从我的角度理解一下关于儿童业态主力店的思考。

  我们专注于儿童业态,有三个品牌,一个是希乐成,在天津、南京、山东也有。第二个是冰火岛,专注于8岁孩子的玩乐岛。第三个品牌叫爱乐(音)早城,是一个早教的学习城。

  今天来这个会议,我作为一个学习者,有很多上市公司希望和我们一起策划主题,一块拿地,这是儿童业态的发展。我想,如果能够成为各位的主力店,它一定是非常热手。每个人孩子的到来,背后有爷爷奶奶、爸爸妈妈、外婆外公等六个客源,所以它的客流不是儿童业态所带来的盈利。

  我觉得有儿童的家庭应该是体验经济的主力军,现在的传统商业受到互联网的冲击,我觉得孩子是关不住的,父母也不希望孩子老是看着电脑,他们肯定会出来活动。

  我们愿意服务于整体商业,这几个项目布局在不同的城市,但是我们有十几万的商业服务,有的为小商业服务,如果大人要自行购物,我们可以提供托管几个小时,你可以玩几个小时,这就增加了家长在商场里的逗留时间。   

  林顼:谢谢王总,王总说出了未来业态的心声。我们还有一位发言嘉宾,过总是锦江麦德龙现购自运有限公司的总经理,您觉得这个话题与您相关吗?     

  过国峰:谢谢主持人的问题,大家也听到台上的发言比较热烈,麦德龙的定位比较特殊,既是甲方,因为持有物业和门店,同时又是主力店。我借这个机会,表达一下我的看法。

  从甲方的角度,我们认为所谓的主力店只是一个所有商业地产运营商的体现,你成不成功,在于你的运营能力,不在于你的主力店的多少。但是,在过去的两三年,大家也看到了越来越的商场冒出来,住宅地产受到了一定的调控,商业地产成为的主旋律,怎么样抓住商场所需要的目标购物群,怎么样让商场定位好?怎么样产生好的效益?从很大程度上取决于你是否拥有一个好的主力店,它不能真正决定你的客户,很多时候,一个商场吸引客户,主要靠租户来来了业态。

     从乙方的角度,主力店越来越重要。麦德龙一直是乙方的角度,有很多开发商非常希望和我们合作,我们的超市是一个商场人流量的指标,麦德龙的定位有点不一样,我们主要凸现产品的品质,我们衡量商场的成功标准,是一个客户平均帐单的购买,就是实际购买能力。当商场充满人流量的时候,是不是好现象,不敢百分百确定,当一个客户有了消费量的时候,我才能确定。

  当你的商场很成功的时候,今天就把主力店赶走,带来的反后果比运营商带来的后果更严重,因为商场的定位体现在差异化,也就是主力店。如果你把它赶上了,你可能赶走了一群相关的租客,你的商场从成功到失败只是一念之差。

  你要成功肯定需要非常好的定位,通过业主方的设计、市场的推广,更重要的是通过乙方对于差异化的诠释,体现你的商场和别人不一样,在今年商业地产这么激烈的情况下,有这么多的新项目,这点尤为重要。

  在过去两年,麦德龙开了24家新店,绝大部分是第三方愿意和我们合作。谢谢。     

  梅永丰:我回应一下,我也做过甲方和乙方,我不支持某个观点。现在的互联网社会,已经是颠覆传统,什么叫主业?你能聚客就是主业。之前发现苹果店聚客,大家都拼命招苹果店。

  我们购物中心是个社交平台,只要客人来了,就有消费,有了聚客就是主业。我认为,谁能聚客谁是主力店,它不是一直不变的,它一直做得很好,因为是被逼的,消费者的口味变了,主力店也随着变。     

  王锐:从近两年开始,我们的商业地产进入了三四线城市,代理商不容易换取购物中心的店铺,从前年开始,最难招引的是主力店。         徐瑩:现在有很多要求地产商拿地,这是必要条件,必须有什么电影院、全国性的百货,你才有资格挂牌,否则的话,你根本拿不下业务。一个市场里,我们的共同利益在里面,三四线城市,主力店去不掉。   

  林顼:谢谢各位演讲嘉宾,经过各位的热烈讨论,我们能够看到,大家对主力店的概念非常赞同,只要群众欢迎它就是主力店,对于未来的主力店发展趋势,既有传统的主力店,又有代表着未来的儿童业态、电影院等主力店的发展。

  主力店在每个人心中有自己的答案,谢谢各位嘉宾,谢谢大家!         

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