来自万科毛大庆事件的反思 读懂地产只需看十家房企

　　此次郁亮亲自出马，以新华体形式答记者问（其实问和答都是万科人士操刀），意在化解毛大庆内部讲话稿泄露后的一次公关危机。

　　从2008年的王石拐点门，松山湖会议郁亮替身乌龙，到2014年4月底的毛大庆事件，攸克君找到一个共同点：事件发生之际，楼市正处于临界点。

　　2008年，王石登高一呼，意见领袖的强大话语磁场无限催化，随后预言变成现实，市场加速下坠；2014年，毛大庆言论其实是被众看客视为万科的化身，而万科标签举足轻重，是全行业唯一有全面群众动员能力的房企，在判断短期趋势的准确性上，无第二家房企可比。因此，业内忧虑的是，6年前那一幕是否会重现？

　　攸克君假期无事，心里一直在追问：万科的标本信号意义为什么这么强？还有哪些上市房企可以具备这样的“灯塔效果”？

　　攸克君倾尽自身学识，刨出了十家公司，试图从不同的角度与侧面素描中国房地产。您若闻之大惊，不妨扔来板砖。

　　一、从万科与保利的销售面积、单盘去化速度，可判断中国1-2线城市的房地产市场温度。短期效果尤佳，长期效果也不错。

　　理由：万科与保利都属于高周转、主流定位公司，144平米以下户型占比都在九成以上。万科目前大约进入60城市，近400个项目，保利则进入49城市，共228个项目。这些基本涵盖了中国的一至二线城市，其中保利土地储备占比近80%都在一二线城市，近几年每年销售面积达1000万平米以上。全国化布局已经完成（项目够多），产品线标准化（产品客群定位明晰，分析性强），加上稳定的年销售面积（体量够大），以及财务模型决定了的货如轮转模式（公司基因），都强化了它们的标本意义。

　　二、从恒大与碧桂园的销售面积、存货结构，可判断中国3-4线楼市的市场温度。

　　理由：基本上与万科、保利类似。尤其是恒大，过去12个月里虽然展开了向一二线的高成本奔袭，但尾大不掉，在资本市场眼里，仍是标准的三四线概念股。目前，恒大地产进入147个城市，项目数达到291个，样本数量是达标的。恒大在售的223个项目分布在147个城市，其中，二线城市仅有22个，三线城市有101个。在超过1.5亿平米的土地储备中，三四线占比超过一大半。

　　过去两年，三四线楼市库存巨大，成交放缓，恒大的销售额立即呈现了一条与之相吻合的清晰曲线。过去四年，恒大地产销售额一直正增长，但增速一路下行。自2011年后，恒大一直引以为傲的销售面积也翻身向下，从最高50%的年增速跌至负增长（2013年，首次）。

　　三、从龙湖地产与华润置地的资金成本，可判断海外资本市场对于中国房地产业的风险指数。

　　理由：资本市场对风险进行定价，主要落在一个指标上：钱贵还是便宜。龙湖地产与华润置地销售额都在500亿元以上，体量都够大，愿意遵守游戏规则，是资本市场乐意亲近的小伙伴。龙湖以6%、华润以5%的融资成本，分别是民企与国企中的领先者。民企龙湖行走江湖，没有太大背景，靠的是好产品，以及正面形象带来的资本红利，对0.5%的资金成本都非常敏感，因此也有动力去维护资金成本上的优势。华润更是如此，大规模开发商业地产，势必在资金成本上更为节制，保持优势的动力也更强。在这种背景下，一旦龙湖与华润的债券、银团贷款或高息票据成本开始上升，那大多意味着外部对地产风险的评估趋向于悲观。

　　四、从阳光城(000671,股吧)与泰禾的跳跃式扩张、拿地动作与负债率，可评估中国房地产业的杠杆程度。

　　理由：高杠杆是它们公开书写的通行证。阳光城与泰禾是顺周期趋势下的顺驰翻版，至少在赌性上是类似的。在行业拐点之前，这两家公司是地产成功学的杰出代言人，一家是大量地使用信托，一家是将每个抵押物的含金量都压榨干净，手段之登峰造极业内只有目瞪口呆的份。它们很可能非常成功，也可能下场悲惨，这取决于将所有房子都卖出之前，市场会不会给出足够的时间与空间。但是，一个常识是，不管结果如何，向上与向下的系数是一样的。

　　五、从万达与华夏幸福(600340,股吧)基业的生意模型、生意边界，可评估当今地方政府究竟喜欢什么样的房地产公司，它们不断变化的真实口味是什么样的？

　　理由：毫无疑问，地方政府喜欢有钱、同时可以带来资金的公司，但他们的喜好也在变化甚至升级。之前，万达广场可以一招鲜吃遍天，但在兴建了85个万达广场后，王健林也不得不把自己的生意版图扩展到万达城，因为按照万达的描述，万达城带来的商业资源、信贷资源与改写一个城市面貌的商业能力，超越了绝大多数地方政府的想象。

　　万达证明了一点，地方政府既希望把地卖出去，又希望要税收、就业与各种巨量的商业资源。如果两者发生了冲突，地方政府会青睐筹码更多的一方。

　　华夏幸福基业把准了这个脉。不管产业是噱头、标签还是未来的金矿，它都是华夏幸福生意闭环中的最重要一个环节；面对地方政府时，产业就是最好的谈判筹码与敲门砖。

　　现在我们在华夏幸福基业的年报看到的是，它的营收构成，作为产业配套的传统住宅销售仍占绝大份额，而公司向各地推销的产业园区开发，实则贡献一般。但当初打动地方政府的，一定是仅占20%份额的产业园区开发及其招商引资，另外的80%只是陪衬或者说配套。华夏幸福的王文学当然深知其中道理，他在美国硅谷兴建研发基地（美其名曰高科技孵化器），不过是想借墙外之花来增添墙内之草的香味。

　　如果说驾驭娴熟的政商关系，是王文学获得巨量土地的秘诀，那么，当画卷展开，产业的成色就决定了华夏幸福基业能行走多远的点金之笔。简而言之，如果华夏幸福基业能够将产业园区的比重提高到40%甚至60%，那它一定是一家前途无量的上市公司——前提是，它的大厂模式确实能够复制到无锡、嘉善、沈阳、青岛、武汉等城市。