桂林商圈扫描:购物中心时代来临 城市转型商业轻工业

——《贵广高铁带来商业新蓝海》专题桂林踩盘系列报道之五

赢商网 记者 郭才贵   2014-08-22 19:29
核心提示:桂林十多年来以传统百货消费为主,微笑堂、梦之岛是主要的消费场所,商业发展缓慢,大摩联达广场开业以来才有购物中心的雏形,随着万达、花样年、华润、恒大等房企的相继到来,桂林的商业地产将步入购物中心时代。

  (赢商网记者报道) 贵广高铁开进广西,发现桂林商业地产投资新蓝海。赢商网记者现场踩盘发现,桂林十多年来都以传统百货消费为主,微笑堂、梦之岛是主要的消费场所,商业发展缓慢,大摩联达广场开业以来才有购物中心的雏形,随着万达、花样年、华润、恒大等房企的相继到来,桂林的商业地产将步入购物中心时代。

  在国际旅游城市的桂林,万达、华润等大鳄的进入带来了众多商业品牌,将使桂林的商业迈上一个台阶,而随着临桂新区建设进程的加快,旅游、商业、房地产、轻工业齐头并进,桂林这座城市的面貌正在大幅度改变。

  微笑堂、梦之岛、大摩联达广场经营明细

  赢商网记者在桂林踩盘得知,桂林有五大商圈,即北极商圈、瓦窑商圈、三里店商圈、王城商圈和联达商圈,北部的北极商圈影响力仅辐射滨北区域,瓦窑商圈位于南部,主要以批发市场为主,较为低端和杂乱,三里店商圈主要依托会展中心,最有活力和代表性的商圈是王城商圈和联达商圈。

  王城商圈是桂林市中心最繁华的商业中心,主要有中心广场、微笑堂商厦、梦之岛百货、桂林百货等商业项目,以百货为主。微笑堂商厦位于中山中路与解放西路交界的十字路口,总建筑面积约5万平方米,是桂林人最主要的高档消费场所,开业至今已有17年,最初是由桂林市商业总公司与日本国熊本市微笑堂侏式会社各出资50%合资兴建 ,后由大商集团回购。

微笑堂与商家采取销售扣点的方式合作
微笑堂与商家采取销售扣点的方式合作

  微笑堂与商家采取销售扣点的方式合作,商家需提交总营业额的21%—28%作为租金。商场地下停车场有约70个车位,商场分为负1层至7层,负1层与地下商业街相通,1层Dior迪奥、周生生、周大福等名品进驻,2-3层是女装、饰品等,4层为男装,5层为运动青春服饰,6层为儿童服饰与玩具,7层是家电城。

  有业内人士告诉赢商网记者,微笑堂定位高端,早年以卖会员卡的方式锁定了大批消费者,桂林的官员、企事业单位、市民都有带会员卡去微笑堂消费的习惯,如今微笑堂已拥有普通会员27万人,贵宾会员8500人,年营业额达15亿元,是桂林商业市场的老大。

  同样位于中山中路的梦之岛百货,相距微笑堂仅600米距离,开业于2007年12月,是广西梦之岛(集团)开设的第八家分店。该项目建筑面积约1.5万平方米,商家提交总营业额的15%—25%作为租金。

  梦之岛1层业态为化妆品、黄金珠宝、名表,2层3层是女装、箱包、内衣,4层为男装,5层为运动休闲服饰,6层为家电城。对于梦之岛的冷清,有业内人士称,除了地理位置不及微笑堂、停车位太少之外,其体量也太小,一般百货的面积要去到2.5万平方米-3万平方米,梦之岛1万多平方米的面积受到限制,另外在业态的规划配备上,梦之岛与微笑堂雷同,无法以差异化特色吸引客户。

  联达商圈是以大摩联达广场为中心的商业区域,大摩联达广场2008年5月份开业,是集超市、零售、餐饮、影院、KTV、游乐场和休闲业态的成熟购物中心,开业以来陆续进行了餐饮、百货业态的调整。商场负1层租金是90-200元/㎡/月,1层与2层是150-300元/㎡/月,3层与4层便宜些,是40-80元/㎡/月。每逢周末和节假日都会举行各种各样的特色活动,不仅吸引了广大的城南市民,还吸引不少城区及桂林县份的市民到此购物、游玩。

  在花样年集团商业管理公司桂林公司副总经理王丽看来,桂林的商业地产发展比较落后,自1997年微笑堂开业以来,这十几年桂林都是以传统百货消费为主,消费结构十分单一,商业没有较大的发展,直至2008年大摩联达广场开业,桂林才有商业地产的概念,但它还不是真正意义上的购物中心,因为它的定位还是以百货为主,加一些餐饮娱乐业态组成而已。百货只追求销售额的增长和坪效的扩大,而购物中心是以消费者的需求为核心,提供各种体验,成为人们生活、购物、休闲、娱乐、社交、文化活动的场所,提供一种有吸引力的生活方式,在租金稳步增长的基础上实现物业的增值,因此桂林之前开业的项目还没有真正意义上的购物中心。

  随着万达广场、花样城、恒大广场、安厦时代天悦等项目的即将面世,桂林真正意义上的购物中心即将出炉。

桂林正在引进恒大万达等,增加游客在桂林消费的可能性
桂林正在引进恒大万达等,增加游客在桂林消费的可能性

  旅游之外加强商业与轻工业

  据悉,桂林是国际旅游城市,每年接待来自国内外的游客量超过3000万人次,但桂林市区只是人群往来的中转站,绝大部分人群涌入阳朔、龙胜旅游休闲,留在桂林市区购物消费的人群很少,桂林旅游与商业的地位极不相称,国际化的旅游城市,但商业十分落后闭塞,导致桂林成为“聚人气不聚财气”地方,只旅游,不购物。

  桂林商业的硬件、品质、品牌都需要提升,2013年12月,万达宣布投资240亿元在桂林建设万达文化旅游城,规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容,分为超大型万达茂、大型室外主题公园、酒店群、大型舞台秀等六个功能区,另外,2014年7月,华润置地宣布将在桂林建设万象城、五彩城、国际旅游养生养老三大项目,引起轰动。

  在分析人士看来,引进万达华润既是政绩工程,也是旅游国际化的需要,通过加强城市的魅力,通过万达和华润带来更多国际化的商业品牌,特别是文化体验性品牌,增加游客在桂林消费的可能性,使桂林商业迈上一个台阶。

  在加强商业之外,桂林的经济转型还表现为加强房地产业和轻工业的布局。2008年桂林市政府决定加快临桂新区的开发建设,将临桂新区建设成桂林未来的城市副中心,到2015年完成13.96平方公里的建城区目标,入住人口达到15万,到2025年完成47.63平方公里的建城区目标,入住人口为40万人。目前,新市政府大楼、一院两馆、中央公园等临桂新区重要地标的主题建筑工程已基本完工。

  除了彰泰集团、兴进实业等房企之外,包括保利地产、龙光、宝能、花样年等外来房企纷纷在临桂新区开发项目。此外,由于旅游带来的GDP增长有限,桂林市在临桂新区已着手布局工业,科技基地、工业园、轻工业、药业等项目的建设速度加大,临桂新区即将发展提速,未来被看好。

  商业消费的提升,加上房地产和轻工业的布局,正在给桂林这座城市带来更具魅力的面貌。

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