一、基于辐射范围的社区商业类型划分,打通“最后一公里”
基于辐射范围,把社区商业分为内向型、中间型、辐射型3种,并进行针对性的业态组合,有效打通“最后一公里”,提升聚客力,减少电商冲击下的人流流失。
二、基于业态规划的社区商业铺位面积分类,细化商户需求
硬件规划设计如不合理,会导致合适的业态无法进驻,因此,硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。
每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致,对于铺位面积的需求也各不相同,结合社区商业各业态面积需求,将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡-80㎡、81㎡-200㎡、201㎡-500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
细化商户需求,不仅有助于提高招商成功率,而且能在商户应对电商冲击时,减少后顾之忧。
1、辐射型社区商业—铺位面积
从以上特点看,面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例,符合辐射型社区商业的特点:辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高,而这些业态的经营面积都较大,因此,面积区间较大的铺位比例相对应的较高。
但是,在个数比例上,“30㎡以下”和“31㎡-80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例,虽然其所占面积比例较低,但由于单体面积偏小,在个数上有着较大的优势。
2、中间型社区商业—铺位面积
中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱,经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少,因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低,但个数比例却有所上升,主要由于在缺少经营面积较大的主力店,为保持商业的辐射面,相应增加次主力店的数量,形成规模效应。
3、内向型社区商业—铺位面积
内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多,主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱,一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。
三、不同类型社区商业的差异化业态组合,有效规避同质化
香港社区商业三种类型的业态组合各有特点,区别主要体现在社区商业基础业态上。
1、辐射型社区商业业态组合
2、中间型社区商业业态组合
3、内向型社区商业业态组合
四、根据经营特点进行社区商业业态布局,有效提升商户粘性
根据各业态的经营特点,从方便居民生活及合理分配资源的角度出发,在进行业态布局时主要从以下角度出发:
1、在商业布局时,可优先考虑体现居民生活便利的业态,如超市、服务配套类和便利店等业态的位置,既方便社区及周边居民的消费,又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用;
2、餐饮业态有噪音、卫生等问题,在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活;
3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置,如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积,但必须预留良好的展示面。
根据经营特点进行业态布局,可以有效提升商户粘性,提高社区商业综合竞争力,从而有效对抗电商冲击。
香港社区商业成功经验总结
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