运营丨香港社区商业是如何克服“电商恐惧症”的?

微信号“商业地产云智库”   2015-07-27 09:38
核心提示:面对电子商业的巨大冲击,无论是购物中心还是社区商业,似乎都得了“电商恐惧症”。如何在电商冲击和零售商业同质化环境中得以生存和发展?本文全面总结了香港社区商业的攻克手法,为社区商业的开发与经营提供借鉴。

  一、基于辐射范围的社区商业类型划分,打通“最后一公里”

  基于辐射范围,把社区商业分为内向型、中间型、辐射型3种,并进行针对性的业态组合,有效打通“最后一公里”,提升聚客力,减少电商冲击下的人流流失。

  基于辐射范围的社区商业分类

  二、基于业态规划的社区商业铺位面积分类,细化商户需求

  硬件规划设计如不合理,会导致合适的业态无法进驻,因此,硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。  

  每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致,对于铺位面积的需求也各不相同,结合社区商业各业态面积需求,将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡-80㎡、81㎡-200㎡、201㎡-500㎡、501㎡以上”五种面积区间。  

  细化商户需求,不仅有助于提高招商成功率,而且能在商户应对电商冲击时,减少后顾之忧。

  1、辐射型社区商业—铺位面积  辐射型社区商业—铺位面积  辐射型社区商业—铺位面积 

  从以上特点看,面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例,符合辐射型社区商业的特点:辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高,而这些业态的经营面积都较大,因此,面积区间较大的铺位比例相对应的较高。

  但是,在个数比例上,“30㎡以下”和“31㎡-80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例,虽然其所占面积比例较低,但由于单体面积偏小,在个数上有着较大的优势。  

  2、中间型社区商业—铺位面积

  中间型社区商业—铺位面积中间型社区商业—铺位面积

  中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱,经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少,因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低,但个数比例却有所上升,主要由于在缺少经营面积较大的主力店,为保持商业的辐射面,相应增加次主力店的数量,形成规模效应。

  3、内向型社区商业—铺位面积

  内向型社区商业—铺位面积内向型社区商业—铺位面积

  内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多,主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱,一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。

  三、不同类型社区商业的差异化业态组合,有效规避同质化

  香港社区商业三种类型的业态组合各有特点,区别主要体现在社区商业基础业态上。  

  1、辐射型社区商业业态组合

辐射型商业业态组合

  2、中间型社区商业业态组合

  中间型社区商业业态组合

  3、内向型社区商业业态组合

内向型社区商业业态组合

  四、根据经营特点进行社区商业业态布局,有效提升商户粘性

  根据各业态的经营特点,从方便居民生活及合理分配资源的角度出发,在进行业态布局时主要从以下角度出发:

  1、在商业布局时,可优先考虑体现居民生活便利的业态,如超市、服务配套类和便利店等业态的位置,既方便社区及周边居民的消费,又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用;

  2、餐饮业态有噪音、卫生等问题,在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活;

  3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置,如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积,但必须预留良好的展示面。

  根据经营特点进行业态布局,可以有效提升商户粘性,提高社区商业综合竞争力,从而有效对抗电商冲击。

  香港社区商业成功经验总结

香港社区商业成功经验总结

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