保利谋划吞下中航地产业务 后者或将专注商业地产

　　今年以来，在政府主导下，央企“国家队”重组并购潮涌动。数据显示，截至目前，21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，超过半数房企已经启动内外部重组和并购计划。　　 

　　7月6日晚间，保利地产和中航地产双双发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团（下称“中航工业集团”）正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，两公司股票于7月7日起停牌。　　 

　　中航地产公告称：中航工业集团正与保利集团筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，其中可能涉及上市公司业务资产。　　 

　　紧接着，保利地产公告称：接保利集团通知，因保利集团正与中航工业集团公司探讨收购其房地产开发业务，该事项可能涉及须提交保利地产股东大会审议的重大资产收购事项。　　 

　　中航地产和保利地产均表示，鉴于相关事项存在不确定性，为避免股价异常波动，两上市公司股票均于今日起停牌。　　 

　　虽然公告中并未明确指出谁为收购方，但是业内人士猜测，此次整合很有可能是保利地产作为收购方，并购重组中航系旗下地产业务。　 

　　同样背靠央企，中航地产的业务相比保利地产要逊色很多。中航地产2015年年度报告显示，公司2015年度实现营收55.19亿元，仅完成年度目标的82%，同比下降达11.36%；实现利润总额6.06亿元，归属上市公司股东的净利润4.01亿元，同比下降达18.53%。　　 

　　而保利地产2015年营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%，归属于上市公司股东的净利润123.45亿元，同比增长1.18%，公司报告期内实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%。　　 

　　仅凭地产业绩成绩单就可以看出，中航系在地产业务方面的经营有些后劲不足，这也是为何在并购消息放出后，市场皆推测中航地产为被收购对象的重要原因。　　 

　　而且，中航工业集团与保利集团的主要业务均有地产和军工两大板块，中航工业集团，这是我国十大军工集团之一，地产业务在集团总体营收中的占比较小，而保利集团的业务，地产是大头，两家公司确有业务整合的基础。　　 

　　“盘根错节”的中航系　　 

　　作为在国内资本市场叱咤风云的“中航系”，旗下上市公司组成结构可谓“盘根错节”，其公司总数达26家，包含20家A股上市公司和3家港股上市公司，总市值约2000亿元，资产证券化率达到近52%。　　 

　　其中，中航工业集团下属地产业务都由中航国际直接管辖，包括中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、中航里城等平台。中航万科和中航里城是合作平台，最有可能成为整合对象的或是中航地产和中航国际瑞赛。　　 

　　中航国际地产开发业务中的“中航地产”品牌以综合性商业地产、高端复合地产开发为核心，兼顾城市主流住宅开发，同时积极探索工业地产和海外地产等多个领域的发展机会；商业地产以城市综合体中航城为核心，九方城市其重要组成部分；海外业务则已在中东、非洲、东南亚等国家开发项目；此外还包括高端住宅地产、和中小城市地产。　 

　　中航国际瑞赛作为中航工业系统内土地开发平台和中航国际地产业务在中小城市战略布局实施的平台，制订了以中小城市地产开发、系统内土地开发为核心；以中小城市土地一级开发为延伸，以物业管理、酒店经营以及商业合作运营为实现价值增值的主业定位。其目前在天津、西安、洛阳、成都、苏州、铜陵、三门峡拥有10个地产项目。　　 

　　而中航地产旗下业务分为航空文化产业、商业地产和中航物业三大板块。航空文化产业板块，下分为城市娱乐中心和航空大世界项目；商业地产板块以各地中航城为核心产品；在中航物业板块，下分为机构物业服务、住宅物业服务、城市综合体物业服务。

　　据了解，截至2016年3月31日止中航地产总资产239.78亿元，共有15个地产项目在开发，总规划建筑面积681.51万平方米。其中包含待开发项目7个，待开发建面145.75万平方米。　 

　　上述15个项目分别为昆山九方城A6地块、昆山九方城A7地块、九江中航城、贵阳中航城、赣州中航公元、赣州中航云府、岳阳中航·翡翠湾、新疆中航翡翠城、龙岩中航紫金云熙、南昌中航国际广场二期、惠东中航元·屿海、衡阳中海城市花园一期、天津九方城市广场、赣州E8地块、成都天府新区项目。　　 

　　截止到目前，中航地产已经在全国拥有已开业购物中心6个，分布在成都、赣州、昆山、深圳龙华、华强北、九江，总营业面积超过68万平方米。　　 

　　除此以外，规划中的武汉、贵阳、江阴等地项目也将陆续启动。中航地产商业项目主要以“九方购物中心”为品牌进行连锁复制，在定位上各项目也是各有特点，有社区型、都市综合型还有区域性型。　　 

　　“激进”的保利集团　　 

　　不同于“中航系”旗下盘根错节的上市公司结构，保利集团旗下控股上市公司共4家，分别是保利地产、保利置业、保利文化集团和贵州久联民爆器材发展股份有限公司。在美国财富杂志发布的2015年世界500强排行榜上，保利集团以2014年度260.5亿美元营业收入排名第457位。 　　 

　　保利集团下属地产平台则涵盖保利地产和保利置业。保利地产是保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。　　 

　　而保利置业是保利集团唯一海外上市平台，主营方向为房地产开发、商业运营及物业管理等，于香港主板上市，总部位于上海黄浦江畔的保利广场。　　 

　　长期以来，保利地产的发展模式是坚持普通住宅开发的基础，推动商业地产、房地产基金、旅游地产和养老地产业务的发展，以全产业链布局市场。　　

　　据赢商网了解，保利地产2002年开始尝试商业地产开发，在广州、北京、上海、天津、成都、武汉、长沙等中心城市已建及在建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米，商业地产产品线涵盖购物中心、商业综合体、写字楼和大量的社区商业。　　 

　　近年来也加快购物中心的开发步伐，在已开业广州保利中环广场、佛山保利水城、浙江慈溪保利MALL的基础上，每年将开业2~3个购物中心，到2018年将有13个购物中心开业，总建筑面积接近100万平方米。　　 

　　在养老地产方面，保利地产拟打造“居家养老、社区养老、机构养老”三位一体中国式养老，达成健全覆盖多层次养老需求的全面服务体系。据了解，截止2015年，保利在北上广等城市已有6大养老产业项目在建，并逐步将适老产品植入社区。　　    

　　整合的结果或是剥离中航非商业地产业务？　　 

　　拥有中航工业集团这样资本雄厚的母公司，然中航地产至今销售额未过百亿，在地产公司中也仍属于中小房企量级，而外界质疑其业绩增长缓慢的主要原因或是战略失误，狂热开发商业地产。　　 

　　大量开发和持有商业地产，使得中航地产在成本消耗上居高不下。由于各地项目土地资源的局限性，住宅开发一定程度上又需商业打开局面，因此中航地产陷入“输血商业”卖住宅的怪圈。　　 

　　而在房地产央企中，保利规模已达千亿级别，从停牌之日算保利地产总市值达1078.86亿，在眼下房企排位竞争如此激烈的状况下，接盘中航地产后，保利地产可以直接获得中航地产的大量土地储备，这对于保利地产扩大规模有立竿见影的效果。　　 

　　此前，保利集团曾先后想并购上置集团和中信集团，诸多原因导致这两次并购都没有顺利实现，可见，如今行业内已经对并购助力房企快速扩大规模达成共识。　 

　　券商分析人士认为，此次整合的一种可能是剥离中航地产的非商业地产业务，保留其“中航城”城市综合体和“九方”品牌及业务，之后上市公司应该是以航空科技文化业务为主，兼做商业地产和物业管理业务。　 

　　事实上，中航地产本身也在筹划转型。公司在2015年的年报中就曾披露，为顺应房地产行业发展趋势，结合自身实际情况，公司经过慎重考虑和反复论证，确定航空科技文化业务为新增的战略发展重点。年报中表示，2016年，公司将重点投资发展航空科技文化业务。　　 

　　业内人士分析，新一轮国企改革的一个中心就是突出主业，中航工业集团作为我国核心军工企业之一，从地产等业务退出是趋势。