凯德集团深化综合体战略 互联网+战略正式落地实施

　　编者按：2016年新形势之下，传统商业将面临怎样的挑战？突破口到底在哪儿？商业地产未来发展之路该何去何从？

　　继2014年、2015年连续发布“中国房企商业价值百强榜单”之后，赢商网继续联合亿翰智库，推出《2016年中国房企商业价值百强榜单》，并将于2016年8月31日在上海发布。在此之前，赢商网推出中国商业地产百强峰会之房企战略调整系列报道，对代表商业地产企业的发展战略进行解读。

　　导读：凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，20余年来，凯德在中国48座城市运营近160个项目，总开发规模约2200万平方米，拥有凯德中国、凯德商用、雅诗阁中国三个经营实体。近年来，凯德深化综合体战略，相继推出上海长宁来福士广场等五大地标型城市综合体项目，互联网+战略正式落地实施，首个智慧mall在青岛开业，一系列举动对当下中国商业地产的发展起着重要影响。

深圳来福士效果图

　　战略背景：综合体提升核心竞争力 互联网+战略起航

　　城市综合体将城市中的商业、办公、居住、旅店等多种功能融合，是城市综合体核心竞争力的体现，也十分考验房地产企业的开发、运营管理水平。

　　凯德集团中国区首席执行官罗臻毓强调“将继续专注五大城市群”，即华北将主攻以北京和天津为主的城市群，华东以上海、苏州、宁波、杭州为主的城市群，华南以深圳、广州为主的城市群，西南以成都、重庆为主的城市群，中部以武汉为主的城市群。

　　2015年起，凯德在中国五大城市群集中核心力量做综合体项目，借力规模优势，发挥协同效应，“不只是建造，我们也运营这些项目。”

　　同时，凯德也注意到，科技对实体商业的改变作用越来越大，人们的衣食住行等生活细节都越来越感受到“互联网”带来的便利，尤其在“逛街”上。万达、大悦城、银泰、步步高等商业地产名企纷纷运用互联网的技术，发力O2O领域，引导线上消费者到实体店、线下享受服务，将到店和消费流程进行分解和完善，创造出更好的消费体验和新的商业生态。

　　作为商业物业的开发商和运营商，2015年开始，凯德的互联网+战略也顺势起航，筹备智慧mall。

凯德智慧mall的智能闭环

　　战略内容：深化综合体战略 智慧mall正式落地

　　2015年，凯德在华东的四大综合体地标项目亮相，2016年5月，凯德华南首个首个来福士期间项目亮相深圳。

　　凯德华东区四大综合体新地标分别是上海长宁来福士广场、凯德晶萃广场LuOne、杭州来福士中心和苏州中心，四大地标的总建筑面积超过100万平方米，其中商场面积逾60万平方米。四大地标项目分别位于上海、杭州和苏州的核心商圈，辐射整个长江三角洲地区。

　　深圳来福士广场主体工程今年5月封顶，项目占地面积53,725平方米，总建筑面积40.2万平方米，其中地上建筑面积23万平方米。于2012年开始动工建设，深圳来福士国际甲级写字楼、时尚购物中心、雅诗阁服务公寓以及PARK190公园私属顶级公寓四大业态也今年5月同期封顶。

　　一年前，凯德集团发布了互联网+战略，秉承“互联为魂、用户为王、数据为源”的原则，目的是为了实现互联网与产品规划设计、用户体验、内部管理的全方位融合，形成线上、线下一体化的智能化生态圈。

　　从物业管理和租户管理的电子化、数据化，到开发O2O平台凯德星、智能楼宇等，如今，凯德要打造具备生态系统的智慧MALL。

　　青岛凯德MALL·新都心是凯德在中国的首个智慧MALL，是凯德互联网+战略的深化。用凯德商用华中区及东北区区域总经理袁嘉骅的话来讲，凯德MALL·新都心要打造“不受时间空间局限的智能闭环”。

　　实施情况： 推出五大地标项目 首个智慧mall开业

　　凯德凭借在零售商业地产超过20年的经验，为这五个综合体地标赋予了各自的特性，都有着卓尔不群的表现。

　　上海长宁来福士广场所处的中山公园商圈目前以中档商业和商务为主要定位，随着越来越多跨国企业入驻，外籍人口和白领的中高端商业和商务需求显著增长，长宁来福士广场的面世恰好填补了片区内中高端商业综合体的空白，形成错位经营。上海凯德晶萃广场LuOne设计中塑造了穹顶天窗、中庭花园、水景幕墙、风铃幕墙，创下上海购物中心的多项建筑设计先例。

　　杭州来福士中心是迄今为止“业态最丰富”的来福士项目，位于钱江新城CBD，集购物中心、国际超甲级办公楼、康莱德五星级酒店、雅诗阁服务公寓、珍藏单位、精品公寓六大业态为一体，是CBD片区业态最丰富的商业综合体。

　　苏州中心是凯德与金鸡湖城市发展共同开发的地标项目，包括一座30万平方米购物中心和两座甲级办公楼，是园区持续拓展中新合作领域的又一代表性项目。

　　深圳来福士的服务公寓已开始销售，购物中心和服务式公寓明年二季度开业运营，百老汇旗下高端影院品牌Palace和屈臣氏集团下属之百佳精品超市Taste，作为主力店，已签约进驻深圳来福士购物中心。

　　作为凯德集团的首个智慧mall，青岛凯德MALL•新都心通过凯德自有O2O平台——凯德星2.0会员服务系统，实现购物全程智能化，打通了消费流程的各个环节，打破了传统实体购物的时间和空间局限，“衣食住行、从早到晚”。让消费者真正享受到逛街的乐趣和便利。，真正为顾客提供了24小时购物体验。

　　面临挑战：商业地产库存堆积 一线城市竞争异常激烈

　　在2000年起到今年10月份为止，全国已经在开工的商业总面积超过18亿平方米，这18亿平方米包括购物中心、社区商业、百货大楼和其他传统商业，商业体量已经严重过剩，内地某些城市人均商业面积已经超过香港。

　　商业地产爆发式大规模开发，去库存的压力比住宅地产还要大，全国的商业地产去库存战役已经打响。面对全国商业地产量过剩的局面，连锁型商业地产开发商对行业机遇的把握越来越谨慎。

　　中国的购物中心分布也严重不均衡，主战场还是在一二线城市，而这些城市已经或者将要饱和，未来三四线城市将成为商业地产跑马圈地的主战场，但是那里利润微薄。

　　凯德的综合体战略瞄准一线城市，首先避开了三四线城市的危机与陷阱，但一线城市的市场竞争激烈，对凯德的运营管理和团队能力提出了更高的要求。

　　以上海为例，据赢商网不完全统计，2016年上海预计新开商业项目高达88个，总商业面积502.8万方，相较2015年，新开商业项目数量和总面积明显增多。与此同时，小体量商业项目也在逐渐增多。

　　2016-2017年，上海预计开业项目类型丰富多样，既有综合体、购物中心、社区商业、商业裙楼，又有主题地产、商业广场、商业街区、时尚文创娱乐中心等。

　　要在一线城市进一步打开局面，克服同质化，凯德必须要发大招。