《广东购物中心大全》发布会深圳成功举行

　　    10月28日，由赢商中国、21世纪经济报道、广东省连锁经营协会主办的2009广东购物中心领袖沙龙深圳站暨编撰《广东购物中心大全》发布会在深圳花园格兰云天大酒店举行，来自广东各大知名购物中心高层、商家代表和媒体记者50多人汇聚一堂，共同探讨广东购物中心行业发展现状、把脉未来趋势。到场嘉宾各抒己见，交流气氛浓厚。

　　参会嘉宾：来自深国投、铜锣湾、鸿隆、大地院线、海岸城、百仕达、万象城、中航地产、怡景中心城、地王购物中心、金光华广场、书香门第投资公司、泓荣源集团、港隆城购物中心、中天中央广场、肇庆国际广场、益德置业、星河COCOPARK、宝能集团、四方商业地产、西利标志、仲量联行、富基融通、索博客科技、大家乐、大地影院、千色店、金叶珠宝、神采飞扬娱乐公司的高层和代表

　　     参会媒体：珠三角地产网、深圳晶报、深圳商报、深圳晚报、深圳特区报

　　21世纪报系列地产事业部总经理、博鳌21世纪房地产论坛秘书长郑丹东在开场致辞中说道，广东是中国改革开放的发源地，改革开放30年以来，广东的商业地产、零售企业一度引领中国购物中心的发展潮流。2008年金融风暴袭击全球，广东购物中心、零售企业在危机中勇于开拓、锐意进取，再次推动了广东购物中心的变革与发展。为表彰危机下引领行业前行的先进企业，彰显广东商业地产的榜样力量。21经济报道联手广东省连锁经营协会发起一个以鼓励商业模式创新与变革的年度大型活动——“新中国60周年献礼·见证广东商业榜样力量”，该活动已在今年8月全面启动。作为本次活动重头戏之一的《广东购物中心大全》将对广东购物中心进行一次全面的摸底和把脉，以图文并茂的形式展现广东购物中心的发展史，是商业地产企业投资开发购物中心的参考书，是零售企业选址、发展的工具书，也是全方位展示广东购物中心风貌的白皮书。

　　 广东省连锁经营协会会长孙雄详细说明了《广东购物中心大全》的编撰背景。进入了新世纪，购物中心这几年发展很快，它是现代生活服务业、零售业的现代载体。购物中心和零售业是不可分的。在美国，最能够掌握零售业的数据就是购物中心，最能够反映零售业趋势、动态的也是购物中心。零售业走到现在，需要一个新的载体。珠三角购物中心发展这么快是因为这批居民已经需要一个现代的平台，为他们提供消费和服务。

　　     首先，购物中心也是城市化进程里面土地价值最能够有效体现的形式。购物中心对土地价格利用最高。这种形式对政府也好，对消费者也好，对投资人也好，都是一个长期的收益。

　　     其次、现在购物中心确实是一个大产业，是没有主管部门的跨行业的产业。同时，这是一个没有人才的产业。现有购物中心的操盘手都是师傅带徒弟，甚至徒孙，带出来的。他们的操盘深深带着师傅的烙印，受到所在区域的限制。不像其它的学科，比如清华、复旦毕业的，但是这个行业没有的，他的学历只是他在哪个购物中心操盘过。这个产业没有按照科学发展的轨迹来发展的，购物中心的管理方面，都存在一定的问题。佛山兴华商场，在82年的时候，已经把XING  HUA  SHOPPING写在店面上，有餐厅、游乐场、天台花园、舞厅、音乐厅等，非常的全面。把广东购物中心往前推了十年。这些很早以前的照片现在还可以找到。

　　     再次，从现状来看，还没有人对这个产业进行深入的研究，都是凭经验，有些是广州的标准，有些是河源的标准，有些是肇庆的标准。购物中心，历史不清楚，产业状况不清楚，怎么定位不清楚。做购物中心的管理人员没有任何的教材。现在的教科书要么是供过于求，要么是重新再来。我们希望《广东购物中心大全》成为工具书、蓝皮书、白皮书和参考书，在这个基础上变成一个“教科书”。 

　　     高层对话：来自广州、深圳知名购物中心的高层结合自身运营的项目和多年的行业管理经验进行了对话，也提出了一些独到的见解。

　　邓国坚 南丰中国公司首席商业顾问

　　      到现在，我做百货已经有20年了，从购物中心到百货公司。我很惊讶，我一直以为天河城是最早的购物中心。其实，萌芽阶段已经在佛山有了。我那时候去过佛山考察、参观，而现在在广百。

　　      我自己的感想是，不一定很机械化的指标，但是要有复合的。大概96、97年中期，我去美国。当时我还在海印集团，我们肯定要做购物中心的。那是12年前。今天海印中心达成了购物中心的夙愿。

　　      一般来讲，多少万平方到多少万平方是属于社会型的购物中心，多少万平方到多少万平方是属于区域型的购物中心，10万平方以上的是属于超大型的购物中心，如正佳广场。还有的分类是以经营的形态来分的：如中山的CTMALL，实际上是以百货作为业态。

　　      我个人觉得购物中心和消费行为关联度是很高的，有的是跟生活息息相关的。我们现在提出生活方式购物中心，还包括主题购物中心。购物中心因为面积、地域、基础层面不同，可能在设定、规划的时候，规划是很长远的战略，我们现在提出主题化，可能会做几个比较精致的。天河城的特色是倡导一种新广州人，天河有很多外来的人。正佳有正佳的构思方法，包括太古汇等都不同。未来，会更多的涌现出来，比如2001年拍卖回来的海珠广场，要把它打造成一个专业的、时尚主题购物中心。原来是一个批发市场，卖服装、服饰、首饰、皮草的，全俄罗斯70-80%的皮草是在这个购物中心批发出去的。

　　      在分类上，不要去做太刻意的界定。现在的购物中心动不动就说是十万平方，大家的第一反映是这么小，而不是这么大。96年时的概念，感觉一天都走不完的，很丰富。作为商业地产从业中心的人员未来要交流、学习的层面还很多。连锁学会举办的《广东购物中心大全》的这个举措，我非常感动，我认为是做了一件大家都没有想到要做的事儿，但是对大家都有用的事情，同时又是很难做的一件事儿。

　　      《广东购物中心大全》，我深信它能够成为中国非常标杆的、历史性的事件。我觉得能够有幸在底层参加这个工作，我非常的荣幸，也非常感谢会长能把这件事情牵头起来。谢谢。

　　陈珊  深圳市海岸城商业管理有限公司董事总经理

　　      我想从经营的角度来讲讲购物中心。

　　      我本人也在这个行业里待了十几年，同高端的百货、终端的百货做到类似于购物中心的项目，一直到海岸城购物中心筹建到现在，有两年的过程。我觉得做购物中心最重要的是团队。

　　      好的项目越来越少了，但是真正要想把一个购物中心运作起来，团队太重要了。刚刚孙会长也说了，人才在哪里？培养的人才能不能留得住？这是购物中心最尖锐的问题。

　　      购物中心的开展非常困难，比如海岸城购物中心，是一个新的区域，当时招商的时候是不被看好的，商家甚至不愿意来，因为门口连打的的车都不好找。我们在发展过程中，发生了很多不被看好的困惑。之所以我们为什么会解决这个事？我们天天跟客户讲故事。海岸城是百分之百的开业率，在深圳算是一个小小的奇迹。在开业以后，我们真正的感受到了责任重大，要把它经营好，需要我们这个团队沉住气。

　　      做百货更多的精力是放在商品上面，做购物中心更多的精力是放在品牌上面。把经营的责任更多的去放到每个品牌商的身上去。海岸城里有将近300个品牌，店铺有500强的，也有在本地注册的品牌。如何把几百个品牌运作好是我们的责任。所以我们把自己称作为购物中心的运作者。如何把这些品牌运作好，如果相信能把这些品牌运作好，是我们开业以来一直在思考的问题。

　　      购物中心开了以后，考验我们的经营能力的标准会更高一些。可能有些购物中心开业的时候轰轰烈烈的还不错，但是开业以后一段时间会显得默默无闻一点，这都跟经营有关。不管购物中心的运营商，还是和购物中心合作的品牌商，我觉得合作只是一个开始，更重要的稳定、用心的团队经营它，购物中心才能真正的欣欣向荣。在国外考察也看到，十几年的购物中心仍然经营得非常好，我们也去国外考察，他们不是在近距离会有很多个，我觉得做购物中心一定要沉得住气，一定要稳，要跟客户的关系非常密切，才能1-2年内做出一个购物中心。谢谢。

　　胡文明  深圳市鸿隆商业管理有限公司副总经理

　　      我曾参加过中购联的购物中心年会，对于这次来参加广东省购物中心研讨会，首先表示感谢！我感觉《广东购物中心大全》的内容非常多，值得我们来研究和学习，在此，我就把港隆城目前的情况跟大家说一下，与大家一起从中发现和探讨一些问题。

　　      首先，介绍一下我们港隆城，它位于宝安80区，于2006年年底开业，开业之初开业率只有60-70%左右，是经过经过2年半左右的时间，我们出租率才达到100%。经过发展，我们把自己定位为区域性的购物中心。目前是宝安最大、唯一的购物中心，但是随着区域经济和商业的发展，长江后浪推前浪，宝安区还将会有大量的购物中心开发出来的。

　　      宝安靠近西乡片区整个商圈，港隆城的带动可以说还是比较理想的。港隆城是由鸿隆控股集团，香港的一家上市公司投资开发的，在开发之初，主要目的是开发房地产，后和政府沟通协调，都一直认为西乡商圈缺少大的综合性的购物场所。因此在规划上，当时是从购物的角度来定位和发展的，开业之初招商也是以购物为主，但是现在，也许大家有的人去过，现在的港隆城购物类的比例并不是很高，只有50%多一些。实际上，是跟生活、休闲、娱乐等息息相关的业态配置的会更多一些。因此，《广东购物中心大全》需要一些数据，特别是针对区域性购物中心的标准，我们虽不能作为权威数据，但是可以提供一些目前的信息和经营的经验给协会这边去参考，这个没有问题。

　　     其次，我们一直在讨论，购物中心缺不缺人才？我个人认为购物中心的人才实际上是非常多的。我认同会长的话，很多都是传帮带，这也是中国的传统。现在，我们内部的团队也是一个去教一个，互相之间会有碰撞，才会有提高。现在我们要讨论的是如何把商圈打造得更强一些，而不敢说做更大。当然目标也是为了做强做大。

　　      90年代初，我记得大家不敢引进国际奢侈品牌，担心和香港同质化太严重。城市之间的竞争，特别是商业这方面，是非常直接的。我们如何区别于香港去经营，特别是高档的商场。通过商业这些年的发展，深圳本地也是成长起来了一些中高档的百货商场，如天虹、茂业等。在以前，他们当时不想引进奢侈品牌，因为引进的代价非常高。但是随着国家整个消费水平的提高，也是改革开放之后的大好局面，消费的热情逐渐高涨起来，所以也在不断的引进一些奢侈品牌，这和商业的发展规律是密切相关的。现在来看，每个商圈之间的竞争，怎么样把它融合到一个区域里面去。就像海岸城，周围加上保利，海雅、茂业等，就形成了一个大商圈，未来的发展也会比较强势。因此在开发购物中心的时候，我们不仅要考虑购物中心的发展，还要考虑如何以点代面，去推动整个商圈的发展。

　　      最后，我记得，在6月份的时候，在上海参加了一个活动。徐家汇商圈港汇广场的负责人很自豪的说：我们商圈现在商家联合起来，成立了商业联合会，共同做了一些促销活动，实现资源共享和共荣。我想我们的购物中心之间是不是也考虑一下如何联合的问题，而不是针对每个单体的购物中心，把客人拉到自己场内来。在《广东购物中心大全》里面既然说是一种工具书，希望在理论研究方面，能不能给我们提供一些明确的方向性的知识，或者是理论性的依据，让我们来参考和学习，这样我们会更加的高兴。我就讲到这里，谢谢大家。

　　李彬晖  亚洲财富企业有限公司总裁

　　    在这里我想谈谈购物中心这个行业的营销文化。我在商业地产，购物中心这个行业工作了很多年，过去也经常去珠三角地区去了解购物中心的运作模式，的确，广东地区的购物中心行业由于靠近港澳海外的缘故发展起来比较成熟，累积了很多值得借鉴的经营管理经验，为内地同行输送了不少的精英。内地很多地方都在模仿这个模式。可以说广东是全国的排头兵。

　　    随着人们对休闲生活品质的日益重视，现有的传统休闲项目已无法满足现代人的需求。因此位于市中心，不用长途奔波，又不受气候影响的大型室内型购物娱乐中心将是未来零售市场发展的主力。为取悦新一代消费者，现在许多新开的大型购物中心在规划上都特别注重“一站式购物休闲娱乐中心”的建设，而其中最大的卖点是商家与消费者的互动娱乐。

　　    所以开发购物中心要首先从了解生活方式开始，现阶段全国出现了很多各种类型的购物中心项目，这个现象既让大家高兴，但是也让人担心，高兴的是更多人发现了这个行业的重要性。担心的是投入这个市场的有多少项目可以成为赢家。现在很多的开发商进入这个市场，但是终端的消费者是有限的。所以必须在这个项目的每个阶段要严格、认真的对待，经营成功的购物中心，同时也是快乐的购物中心，是必须从了解人们的生活方式开始的。现在的消费者更多追求个性化、娱乐化的消费，而且他们敢于消费。只要喜欢就会花钱。所以如何培养消费者的消费兴趣和品牌的认同，是我们同行值得思考的问题。

　　现在购物中心经营进入了娱乐化营销的时代，所以对消费者的研究是有必要的。让消费者在开阔的购物空间里有舒适、快乐的感觉，并能够直接、自然的发先现在商家的购物乐趣。这些是吸引顾客愿意逛商场的重要因素。作为娱乐化的购物中心，在制订整体的营销策略时，要完善软硬功能，配合一些娱乐活动。要安排一些新鲜有活力的推广活动。

　　    同时我认为中国需要建立快乐的购物中心文化。“快乐文化”大家都知道是迪斯尼追求的文化特质。这对中国的购物中心的开发商是很有启发的。在东京迪斯尼乐园，问他们的员工工作是不是很快乐的时候，他们说：“是啊，真的非常快乐呀！”，在迪斯尼会让所有去的人都快乐，包括他们的员工和游客。

　　不过，话说回来先在我们正在做购物中心行业的部分商家和工作人员如果感到自己经营操作的项目很难做，没有生意，大家又不想办法，自然就很不开心，那反映到一线员工那里就只要苦瓜脸了。当然项目的市场调研、经营定位，选址也很重要。这里我提倡迪同行学习迪斯尼倡导的“快乐文化”，这点已经得到了各个年龄消费阶层的认可，因为只有快乐才是消费力。

　　    从品牌经营的角度说，一个品牌除了知名度、美誉度之外，还需要建立忠诚度，迪斯尼这个品牌不单俱乐知名度和美誉度，他们的忠诚度也是很好的。他们的员工在享受快乐的时候，也缔造了令人难以忘怀的迪斯尼快乐文化。员工对本企业的文化认同越深，消费者自然能够与这个品牌融为一体，在这个全球化的时代，一个品牌和消费者建立好的情感联系是值得我们经营业者们思考的。

　　品牌的传播渠道也非常重要，迪斯尼的快乐传播是通过员工的快乐情绪感染消费者的。我们的企业也可以让员工在工作中更多和消费者的沟通。所以我觉中国的购物中心行业要建立成一个快乐的行业氛围，这样购物中心才更加有希望。

　　    我觉得购物中心的经营业者或购物中心的经理人，应该更多关注到怎样让花钱的人花的开心，怎样让租户经营有盈利。不是说第一个月有活动，第二个月还得靠打折。只靠打折很难让大家感觉到新鲜，会让顾客感到很疲惫。

　　    我觉得经营购物中心就象在经营一座永不落幕的大剧院一样，只要我们能为消费者创造出快乐的消费文化，我们的生意一定会做到非常兴旺的。泰国曼谷有个非常成功的购物中心叫Siam Paragon的，每天到晚都有很多由购物中心经营者联合商户推出的各种极具特色的推广活动，大家在里面闲逛和消费都感到很开心，这样就能持续产生惊人消费力，整体营业额就直线上来了，所以只要购物中心的经营业者更多站在消费者的角度去考虑如何创造消费力，而不是只停留在打折让利上，因为消费市场其实是可以由商家创造出来的。

　　王铁明  深国投商用置业有限公司顾问副总裁

　　    刚才听了孙会长的发言和大家的发言，我感受很多，对广东购物中心有了更新的认识。

　　    我想谈谈购物中心的分类问题。

　　对于购物中心的发展来说，购物中心的分类是非常重要的，它分为城市中心型、区域型、邻里型等。如何进行分类呢？包括国际上的，以及北京、上海的专家，对此都有很多不同的看法，因为所在的角度不同。比如在上海，他们认为区域性的购物中心要在10-15万平米以上。为什么上海这么定？因为它的城市太大了，它的购物中心也太多了。如果拿这个标准到二三线城市，就显得不太合适。我有一个建议：搞一个分子、分母关系。在不同的区域中定义不同的分类。以后的购物中心发展到县城，还有可能发展到一些大型的镇。分子、分母关系是指在什么样的区域，购物中心是什么类型的。纯粹按面积、销售额、概况来分，我觉得都有偏颇的地方。如果在特定的区域，比如说是30万人口的城市里面，你持多大的规模，就是区域型的。当然这个问题需要探讨，我觉得这样可能会更合理一些。

　　    在中国，城市与城市之间，区域与区域之间的差异是很大的。

　　    另外，提一个很题外的话。购物中心在中国发展到今天，或者在国际上发展到今天，我们还用购物中心这个名字，还恰当不恰当？真正在欧美和澳大利亚，有的不是用购物中心的名字，而是我们把它翻译成购物中心。现在购物中心中，商场的比例在逐渐的缩小。最早的可能达到百分之80-90，现在是50-70，其它的是娱乐、休闲、健康等等。有点变成人们休闲、度假的一个综合性场所。当然这有一个论证的问题。从这个角度出发，能不能再考虑一个更好的名字？我只是提出问题，没有问题的解决方案。这样会使它变得更贴切一些。人们对它的理解，会理解成是一个综合的区域，而不单单是一个购物中心。

　　    购物中心在中国的发展前景是什么？我想抛出这个话题。有很多人说购物中心在中国的发展是无序的。我觉得应该向差异性发展。所谓差异性，比如一个城市有20个城市中心型的购物中心，但是是有差异性的。不能你做什么，我也做什么，你有LV，我也有LV；你有电影院，我也有电影院；你有溜冰场，我也有溜冰场。应该是有差异性的，才会更上一个台阶。

　　    刚才会长也提到，比如这个购物中心更适合于年轻人，另外一个购物中心更适合中年人，还有一个购物中心更适合于老年人，因为我国老龄化的速度也是很快的。如果提供的服务和卖的东西适合于他，他就愿意去。还有一个是儿童的购物中心。还有按照习俗来分，有北方的购物中心，有南方的购物中心等等。

　　    作为深国投，这些年来开发了50多个购物中心，目前对深国投来说已是在建第三代购物中心了。第一代是很单一、很小面积的，2-3万平米。第二代是相对综合性的，但是总有一些欠缺。9月份开业了2个，一个是在郑州，一个是在苏州，这是第三代的。它的管理、服务又上了一层台阶。随着购物中心更进一步的发展，我们还会有更完善的购物中心提供出来。既然大家都说了一句话，我也希望大家到深国投购物中心去看一下，多多指导，提出批评意见，也多去购物消费。我们现在开发的50多个，开业的已有27个了。

　　    主持人：感谢王总，考虑得很深。给一些分子、分母，在人均GDP指标之下，按面积分有意义。如果不按统一指标分是没有意义的。谈到购物中心的名字，我翻过资料，有人做过研究，最早的购物中心是美国的，首先要诠释一个概念，是不是一个单体的概念就是购物中心，商业街、步行街，国外是没有这个概念的。这些是这个建筑体的一个雏形。

　　    第三点，王总谈到购物中心在全国的发展前景。差异化的细分市场，无论从市场的需求角度，还是从企业经营发展的选择，是必然的选择。谢谢。

　　陈长宗  铜锣湾集团执行董事

　　      应孙会长的委托来参加今天的研讨会。在座的各位都是精英。应该说，今天是一次非常有意义的活动，也是《广东购物中心大全》在出版之前，来征求大家的意见，我觉得这非常有必要。

　　      孙会长刚才讲的，我想谈谈自己的意见。

　　      最近去外面看过很多，对整个广东的大规划问题是比较严重的。前天，天津市的市委常委的副市长到了深圳，他们在滨海新区建了一个经营区，整个地下的基础是统一规划。不像广州的新城调规了好几次，浪费了好几个亿。或者说是各自为政，建了一栋又一栋。如果地下能够联通起来，会是什么概念？刚才听到海印的老总说，天河城的租金价格1000元，但是正佳广场的差别有可能是相差比较远。我们可以设想，比如地下通起来的话，这是一个什么业态？这是大规划的问题。

　　      再一个是小规划。开始，我们对购物中心业态规划的时候，要提前做好设想，包括大环境、小环境、人流、车流、周边消费的水平，都要有一定的考虑。

　　      今天，我主要是想像大家来学习的。

　　      铜锣湾最近的现状，可能大家对我们有一个了解。我们快速走过了扩张期，有可能协助到综合体。今年，有几个城市，如天津、克拉玛依、孝感等已经落户了。有的，还是以前的经营模式。另外，我们会走上开发方面。之前有一个报道，关于广州周边郊区的地方，感觉购物中心还是有需求的，比如番禺、东普、新唐，还有北面的白云区等。我们的合作伙伴万达的已经落户了。还有一个是佛山，像南海这些地方，会有一些对购物中心的需求。

　　      3-5万平方米的购物中心在广州是非常多的。

　　      如何提升我们这些品牌的品质，可以说是摆在我们面前的。还有一点重要的是，《广东购物中心大全》的出版，我给点建议：要给一个高度，再深层次进行挖掘一下。我认为，还是不要急于出版，因为潮流在广州的商业，让书一出版就有权威。

　　      希望，有更多的时间和机会，跟同行们有一些多点的沟通，祝愿本次活动圆满成功。谢谢。

　　夏波  深圳市星河房地产经营有限公司的副总经理

　　    首先，《广东购物中心大全》这本书，黄总（深圳市星河房地产经营有限公司总经理助理）在跟我商量的时候，我们是积极支持的。多方面讲，主要一个原因，书是用以改变我们理念，改变我们的知识结构。有一句话是：知识改变命运。实际上，开发商也好，运营商也好，有一个正确的、符合本土理念的、本土实际情况的运营理念的话，对我们业态的健康发展是很关键的。

　　    我看了一下嘉宾的名单，当中，粗略估计了一下有85%都是地产背景。这个背景可以说既有利也有弊，大多数作为职业经理人也好，高管也好，体会会更深。从地产转为做商业地产，能坐在这里和大家分享经验的公司来讲，面临的最大问题不是资金问题，而是一种理念问题。地产商来做购物中心，能不能接受这种大投入、大风险、长期缓慢回报的事实？星河房地产经营公司，就是星河地产的，大家比较熟悉的项目是福田中心区的COCOPARK，到今年3月份已经是3年了，可以说是经历了风风雨雨。我有幸能和团队一起让企业从地产理念转为商业地产理念，强调的是品牌价值。在我们经营的COCOPARK过程中，我们主要强调的是经营特色的问题。这个作为我们行业来讲，尤其在最近一年多的调整中，是我们非常关注的、坚持的。以前COCOPARK是一个大杂烩，后期我们经过充分的市场调研，我们的定位从市场营销的消费者细分的角度，还有战略管理的差异化竞争角度，使它成为时尚、年轻、偏女性的主题。人最怕有诱惑，作为我们职业经理人，最怕为了给老板交业绩而牺牲公司的长远利益。我们在老板的支持下，抵住了很多虽然出高租金，但不符合我们定位的诱惑。虽然很艰难，但是一直在坚持着。我们宁肯有些部位暂时空着，也不会为了短期的租金给老板做功课而低头。在供应商的交流过程中我们越来越清楚了。从今年调整区域的业绩变化来看，事实证明，我们的定位坚持是获得市场的认可。

　　     我记得，金光华的赵总在有一次会议上，他最后谈到一个观点：坚持就是胜利。这对我们经营者来说也是相当重要的。

　　    第二个方面，我觉得宏观一点来讲，今天可不可以有一些机会，聆听更高层人士谈一些更宏观的东西。从某种程度上来讲，招商也好、推广也好，更大的是战术层面的动作。我觉得在深圳，乃至中国，购物中心的标竿就是万象城。极赋远见的进行了三次转型。由一个纯粹的购物中心向现在的多项服务增值商转移。我觉得企业的未来和行业的未来是属于有远见的企业和行业。现在，有一个很大的现象。――城市综合体，是某一个公司全盘操作，能不能有一个类似商圈的城市综合体呢？我理解为商圈综合体。我觉得这些是和我前面的体会相辅相成的。在我们理清了理念，我们的动作得到了市场的关注。今年，我们已经接到深圳乃至全国大的公司的谈判，希望把整个福田中心区做成一个大的商圈综合体。对方开出的价码不低，想法也很大。这一点，我们也希望能够和中心区的几个业态，还是大环境变换的经营也好，以一个远见的眼光和见识打造商圈综合体的业态发展。感谢组委会，感谢各位专家，谢谢。

　　张广忠  广州长隆集团有限公司商业项目筹建办主任

　　      谢谢大家。

　　    尊敬的孙会长、吴主编，以及各位朋友们，大家下午好。

　　    今天很荣幸参加这样一次聚会。我作为业界的一个参与者，其实也是比较早的。我原来是从事零售业，然后又从事地产业，现在又从事旅游景区的开发营运管理。在这个过程中，我自己也见证了整个广东购物中心从无到有的发展，也参与了整个过程。

　　    就今天的一个主题谈谈自己的看法。

　　    广东购物中心的发展可以用一个人的成长来比喻。它已经度过了前十年的童年期（小学毕业），现在变成一个初中生了。广东经过十来年的发展，最早一批的购物中心在广州、深圳的发展，在全国是很有影响力的。像天河城、中华广场、正佳广场、金光华、中信城市广场、万象城等。当然，也包括后来的COCOPARK、益田假日广场等。

　　    总体来讲，广东购物中心度过了童年期。像任何一个新兴业态的发展一样，开始是以一种混沌的状态来发展的，把国外的成熟模式引进来，以超市和百货店为主力店，是以购物为主的较简单组合业态下的模式。未来5-10年的发展，就像一个人长到初中生，应该有个性化特征了，我认为未来广东的购物中心应该向多元化发展。

　　    目前在国内，购物中心的分类都是从规模来着眼划分的，所谓广域型（10万平米以上）、区域型的（5-10万平米的）、社区型的（2-5万平米综合）、邻里型的（1万平米以下）等，我更愿意从功能去做购物中心的分类。综合

　　    我初步想了一下，是不是可以从城市功能型的购物中心，民生型的购物中心，休闲型的购物中心，主题型的购物中心，从这四个方面去发展未来广东的购物中心。也就是说，在一个大都市或综合大中型城市里面，具有城市综合消费功能，能 体现城市形象、历史文化、时尚潮流、跨市及旅游消费效应的，就可称之城市功能型的购物中心。这种购物中心或处在有悠久历史的商圈，或位于新城中心，数量还是很少的，更多的应是发展民生型购物中心。这种购物中心，也可以说是社区型的购物中心，或者是邻里型的购物中心。我觉得应该把重心压低下来，发展商应从考虑城市功能型的，更多地向以老百姓日常生活消费为定位的的民生型购物中心发展或转型，切忌贪大求豪。看看香港商业金融区和大型屋村、新市镇中各类购物中心成功运作的例子，大家就会明白。                                                                

　　  随着珠三角城市一体化的发展，高速公路的网络成型，自驾小汽车休闲游憩的兴旺和普及，我认为，休闲型购物中心将在广东特别是在珠三角迅速崛起，南番顺就有这种条件，大家想想在广州番禺长隆，这种休闲型购物中心将会是怎么样的？我们正在努力，很快会亮相的。在佛山、中山、珠海、东莞、肇庆、清远，融地方特色、优势产品、民俗建筑、休闲娱乐于一体的中小型休闲购物中心将陆续出现。

　　在有很多专业市场的珠三角城镇，也可以将专业市场向主题购物中心的方向转化，像顺德乐从的家居、北滘的家电批零市场、广州芳村的茶叶市场等。深圳华强北电子一条街成功转型，早已成为市场佳话，连广州中华广场这样的大型综合性购物中心，在海印集团手中，也有可能转型为以年轻人为主要对象的时尚主题购物中心，与旁边的流行前线、陵园西通讯数码街一起，打造类似日本东京原宿的统一管理珠三角地铁时尚商圈，问问在场的邓总，有没有可能?

　　购物中心在国外是没有那么多概念的，更多讲的是商业的集聚。购物中心一般是三个特征：是多业种和多业态的组合，统一规划和开发，商业分散经营集中管理。不一定非得是单一的建筑体，也不一定是一个MALL的概念，更有人说它是广场、商业街、步行街，如果广东的购物中心也这样发展的话，差异化、多元化的格局就可以形成起来了。

　　    作为地产商也好，零售商也好，均可以从这个角度考虑去投资发展。

　　    广东已具备多元化发展购物中心的条件：1.珠三角的全球开放度很高，特别是WTO后时代，各种创新的业态引入比较快，特别是市场的力量，外企和民企都在做这个东西；2。国内、国外的商业资源增多，使得购物中心运用的元素和可选择性越来越多。3.城市多中心化。以前的城市发展是单一中心，随着居住区向郊外扩展和城市规划的进步成熟，主城中心和副都心等城市多中心的概念形成了；4.飞速发展的城市轨道交通网和城际高速公路，以及汽车时代的到来。

　　    我觉得广东的购物中心已经到了多元化发展的门槛，眼光应放得更远一些，兼顾现实和长远需求，特别是新一代的新工作生活方式需求。

　　目前广东的购物中心经营有同质化的趋势，怎么样去打破这种趋势？我觉得有三点值得大家探讨：

　　1.怎么样把商家资源扩大化？说老实话，真正成为品牌的、有实力的百货公司、大型餐饮是不多的，怎么样去扩展招商呢？如果把购物中心的概念、分类扩展以后，我们选择商家的余地空间会大很多。比如以前购物比例占到70%-80%，现在占到50%，其实是可以的。象国际品牌快销服饰专营店、电影城、书城，也可成为主力店；

　　2.怎么样扶持有潜力的商家。要想找一个有实力的进来，谈判条件是非常岢刻的。如果把国外大品牌拉进来，更加辛苦。像沃尔玛番禺山姆店楼高两层连天台停车场是18-20米，每层都是6米多的净高，广东的地产商一般吃不消。

　　3.营运者自身应该有所作为。购物中心的经营者也好，还是投资者也罢，都要长期有所作为而不是一劳永逸。要有耐心、稳定、坚持的准备。当然，只有理念还不行，还要主动出击，如何把购物中心做得有特色，要培养管理好自己的团队，还需要花很多的精力，甚至有些业种业态需要自己经营。如果只靠外来商家的话，是非常被动的。自身有所作为，可以在餐饮、休闲、娱乐、健康、服务、建筑、景观、生态环境方面，使购物中心具有特色，使消费者愿意来这个地方，不仅是百货公司、超市的吸引，也因为上述特色来这个购物中心，成为休闲的、赶潮的、亲子的、社交的、恋爱的、夜生活的多元消费场所。

　　刘凯军  大地院线建设有限公司总经理

　　      这段时间确实走了很多地方，大地院线一共签了132个项目。

　　      我觉得，一个购物中心要想建起来，定位要清晰。定位清晰，包括考察城市、客户群、商户。定位不清晰，就很盲目了，10万方，20万方，做了再说，也没有太多的想法。我真的希望《广东购物中心大全》这本书能够作为中国商业领先的总结，能够给到全中国的购物中心一个界限，一个参考。

　　      第二，现在的购物中心对于主力店都比较笼统。有没有更细一点的，针对每个楼层的主力店。我去的好的项目、成功的项目，他很清楚，每层楼都会根据商户的组合，每层都有看点，都有望头，我觉得这点在我国的很多购物中心缺少的。另一个，当你针对每个楼层进行主力店组合的时候，有没有根据每层楼的收益模型。作为楼层主力店有不同组合的时候，就应该有更多的、实现自己楼层收益的模型，先进行定价，这对整个购物中心的运营是非常有帮助的。

　　       对于中国的电影行业来讲，感觉很火爆。现在涌现了很多电影的投资商，但是到今天为止，整个全中国的电影院非常差。差在哪里？

　　      广东省超过3-5万方的购物中心有300个，电影院大有作为。但是今天为止，08年底的数据，全中国有效的电影院371家。

　　      08年，全中国的电影票房40万亿。按30元钱的票价，多少人看电影。每十个人一年看了一部电影。我是电影界的异端，我就想要把电影行业做成电影的麦当劳。对于我来讲，我有一个理念，只要还有空的座位，票价就有下调的可能。电影今天被我们定为豪华的奢侈品，80元一张票。因为量不够多，所以爆满。80年代，全中国220亿人次看电影，今天是1.4亿人次看电影。

　　      还有一个问题，真正要在这个问题上把购物中心和电影的业态有效的结合，要写一个大篇章。到底购物中心的高楼层需要什么样的电影院？希望大家都想想这个问题。这对于大地的和中国电影的发展有非常大的帮助。谢谢大家。

　　李伟基  大家乐（中国）有限公司华南总经理

　　      作为商家代表，今天很意外。我们本来是过来学习的，不是过来讲话的，有点意外。

　　      我们大家乐是做餐饮连锁的，我们在华南地区开了60家，未来四年里面，我们要开到大概199家。如果各位有什么好的位置，关照一下了。作为商家来讲，对于购物中心，我们最主要考虑的是一个开发商，我们最重要的是长远的眼光，而不只是看着眼前小小的利益。第二，我们也希望那些发展商很重视客户的关系。第三，刚才听到海岸城的陈总，很同意他的观点。一个好的团队是很重要的。我们也觉得有良好的管理团队，也是商家非常重视的。

　　      作为商家，这是我小小的意见，也通过这次聚会，向大家打个招呼。谢谢。