金地商业地产常务副总裁潘韬：商业地产已经进入战国时代

　　随着新政调控加码，目前一二线城市住宅市场陷入深度观望期，但商业地产却呈逆市升温之势。就近期商业地产的最热关注点，本站采访了金地商业地产公司常务副总裁潘韬。

上图：金地商业地产公司常务副总裁潘韬

　　商业地产已经进入战国时代

　　随着CPI持续走高，通胀压力预期增大，商业地产相较其他投资渠道来说，已经成为资产保值的优先选择。在采访中潘韬表示，CPI过5%创2008年7月以来28个月的新高对中国整体经济都有很大压力，但在商业地产领域，作为承租方的零售商面临的压力或许更大一些，因为他们必须保证经营水平持续不断提高，才能缓解物价上涨带来的经营压力。

　　至09年以来，国家针对住宅市场的调控一再加码，从控制拿地（给开发商断粮），到限购令（压制消费需求、提高首付成数），再到提高购买和保有成本（加息、物业税等），把整个产业链条修理个遍。因此在商业地产投资日趋升温的形势下，国内所有传统住宅地产公司都开始进入商业地产领域，对此，潘韬总结了他的两点感受：一是传统住宅做的好的大中型地产商越来越绕不开商业地产，这有主动和被动双重原因，主动原因是对商业物业的长期看好，被动原因是如果坚决不做商业有可能拿不到好地；二是在资产规模越来越大的情况下，如果没有配置一部分的持有物业，整个集团从回报率角度、从资产风险角度、资产结构角度来说都是不均衡甚至是危险的。

　　所以从以上两点来讲，所有规模的传统住宅开发公司都主动的和被动的进入商业地产领域，但是面临的问题和挑战也是非常大的。

　　中国未来商业地产发展的方向是什么？城市综合体、购物中心、酒店、写字楼、公寓甚至专业市场，各类产品如何配比才合理？持有型物业占多大比重才能做到利润最大化？

　　既然绕不开商业地产，那么做什么？做多少？对地产企业产品配比的建议，潘韬认为应该从项目的总体利润、投资回报和公司财务指标反推产品比例是最合理的，但各公司的核心财务指标是不同的，因此具体问题具体分析比以往的经验更重要。另外，由于持有型物业租金低，判断一个商业地产项目是短期销售还是长期持有不能只看销售回报与持有回报率，销售是将利润一次性回收，而持有是长期可持续性的。

　　潘韬表示，在目前这样一个商业地产白热化竞争的战国时代，优秀公司将带动行业发展的整体水平，将经历一个五到八年的洗牌期，商业地产将从战国时代进化到三国时代，即全国性商业地产的运营商可能只会剩下三到五家，将具备以下三个共同特征：第一，有强大的品牌，第二，优秀运营管理团队，第三，有雄厚的资本。

　　具备以上三个特点的商业地产运营商，通过不断的并购占领市场。同时在潘韬看来，早期进入商业地产领域并幸存下来的运营商，他们具备了先发优势；但拥有品牌、资金、管理制度优势的传统住宅开发商企业也有后发优势：一是有前车之鉴，二是有现成的人才可以引入。

　　“两长一短”的利好成就了商业地产未来的蓬勃发展

　　据国家统计局最新数据，今年上半年商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼销售面积增长53.2%，商业营业用房销售面积增长41.6%。办公楼和商业营业用房销售额分别增长91.5%和57.1%。

　　针对这组数据，潘滔首先分析了商业地产为什么增长如此迅速。他认为商业地产的黄金时期刚刚开始，体现在“两长一短”：两长就是城市化率和社会零售品总额的增长的两个长期利好因素；一短就是由于短期内政策转向，投资需求为了寻找出路转向商业地产。

　　中国城市化进程目前还不到50%，大概每年还有几千万人要进城生活和工作，这还不包括小城市向大城市走的人或是省会级城市向北上广深等城市聚集的人，只是统计从农村走向城市的人口。所以住宅和商业设施都不能满足需求，在消费方面，居民消费保持了快速增长的势头，今年前三季度社会消费品零售总额同比增长了18.3%，是GDP两倍以上。从美国和日本的发展数据来看，当社会零售品总额的增长超过GDP两倍以上时，消费开始成为国家经济增长的主要动力之一，潘韬预计在国内这个消费时代至少要持续十五年。

　　再从投资者的结构来看，2003到2004年期间，买商铺的人都是指望“一铺养三代”，而从去年开始，商铺购买者的结构发生了明显变化，一次性付款比例增加，而且买了以后不关心回报率的业主比例增加，这证明了购买者大部分是长期持有者，他们赌的是资产升值，对短期的投资回报率要求不高。再扩大范围来看，险资进入商业地产和住宅开发商进入商业地产对商业地产项目的投资就更有这样长期持有的趋势。

　　零售企业投资商业地产和以住宅开发商投资商业地产各有哪些特点？

　　潘韬认为零售企业投资商业地产和以住宅开发商投资商业地产各有优势。开发商的优势在于开发能力和资金优势，零售商优势在于他们对商业的理解更透彻，而且有现成的管理团队。

　　作为兼具资产和资本双重属性的商业地产，除了行业通用和熟知的销售现金价值、经营价值和区域价值外，如何培育和创造持续的资产价值和终极的资本价值？

　　潘韬说，商业项目是不动产价值和商业运营价值的集合体，有业主的租金成长性作为参考，商业项目的市场价值必然高于物业本身的建造价值。培育和创造持续的资产价值的关键在于项目后期的运营管理，精细化的经营管理可以在很大程度上影响到不动产的价格。所以从经营管理角度而言，业主除了要对租约进行有效管理外，还应特别重视承租商家的销售创造能力，关注广告、展示、行销、企划方面的观念创新，并及时进行动态调整。他认为一个商业地产项目满铺开业也只能算成功30%，按照商业项目的发展规律，开业后每年应该主动调整15%的商户，优胜劣汰良性循环才能更好地促进健康发展，后期运营成功让资产不断增值的项目才能算是百分百的成功。

　　作为资金密集的产业，商业项目获利需要较长的时间，并且要有稳定的收益。从这个意义上讲，实现商业项目价值最大化除了要挖掘建筑载体自身的内涵外，更需要注重提高商业管理水平，发挥其作为商业产品的功能，这也是商业项目最好成为持有型物业的根本原因。

　　成熟的商业地产开发商需具备哪些条件

　　潘韬认为成熟的商业地产开发商应需具备以下三点条件，这也是让商业项目快速复制最核心的要素。即：有成熟的商业模式，有成功的产品线，有稳定的专业化团队。

　　潘韬认为在专业人才“一将难求”的现状下，稳定的专业化团队人才还是要以基层培养为主、外来引入为辅，这样企业文化才不至于被“稀释”。有核心团队，有强大的招商能力和运营能力，才能更好整合资源、鉴别资源、利用资源，最终走向成功。

　　在采访的最后，潘韬总结说：中国商业地产目前在金融工具方面还不成熟，还没有完整的退出模式，这个故事还没有说圆。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于退出机制。而一个成功的商业项目应该是通过运营实现商业价值，形成良性循环，源源不断的创造高投资回报。并且这种循环不是单个项目，而是在商业地产开发商的整体企业之间！

　　智者远虑，强者前行。我们相信有这样一群在思考中国商业地产发展的追梦人，有这样一批在实践中国商业地产开发的企业，商业地产的未来有足够的理由值得期待！

上图：潘韬为赢商网题词