仲量联行：后亚运效应下广州商业地产供求两旺

　　赢商网记者报道2010年第四季度，在现有商铺空置率持续下降和整体零售市场销售额不断增长的带动下，广州商铺租金继续攀升，优质商铺的需求持续走俏。广州借力亚运，城市建设加速，甲级写字楼市场供求两旺，市场前景仍保持稳健；国内企业需求尤其强劲，减少巨大供应对租金的压力，并拉动租金上升的势头。经济稳定增长推动物流园和产业园发展，租金显著上升。通胀压力、利率环境及楼价下跌的预期减少使豪宅市场买家逐渐重回市场。投资市场方面，商业物业资本值上升幅度加快，珠江新城物业投资价值显著，众多金融机构的进驻将进一步巩固珠江新城金融中心的地位。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“据估计，亚运会的举办使广州城市建设提速5至10年，广州的城市价值大大提升。虽然在未来5年内，广州的甲级写字楼市场总体量将翻倍，供应量非常充裕，但来自国内企业，尤其是国内金融机构的强劲需求，将使租金和资本值保持稳定。广州营商气氛向好，整体商务环境不断完善，加上租金相对其他国内一线城市较低，我们相信广州将继续保持其在中国的城市竞争力。”

　　商铺市场

　　2010年广州零售市场持续向好。1—11月累计，全市实现社会消费品零售总额4022亿元，同比累计增长22.8％，比同期全国平均增速快4.4个百分点。在整体零售市场销售额不断增长的带动下，现有商场通过品牌调整改善租金表现，空置率持续下降，2010年第四季度租金继续上升，达到人民币772元/平方米/月，环比增长0.5个百分点，较2009年底同比增长9.6%。

　　零售商拓展积极，广州零售市场优质商铺的需求持续走俏。2010年新竣工的项目包括万菱汇、广州友谊百货国金店和高德置地广场一期（包含春、夏两个商场）。随着这些项目的竣工，广州优质商铺总体量比2009年增加了16万平方米，达到140万平方米左右。新竣工项目预出租率表现良好，广州零售市场优质商铺的需求持续走俏，2010年全年新增吸纳量超过新增供应，至年底，空置率同比下降2.1个百分点，达到3.7%左右。虽然2010年末空置率比上个季度上升0.4个百分点，该部分上升主要是由于第四季度新项目竣工的影响。作为国内一线城市，广州在众多外资零售商在华扩展计划里占有重要地位。在2010年新进驻广州的国际品牌包括：ZARA、H&M、玩具反斗城及新进入丽柏广场的Gucci等。2010年，在政府持续鼓励扩大内需的政策和广州举行亚运的背景下，成熟商圈的众多老项目成功进行了租户调整和更新改造，引进了许多新的品牌，同时也改善了资产表现。例如中华广场和天河城等。在需求复苏的助推下，成熟商圈的项目空置率和租户配置在2010年持续得到改善。

　　2011年广州优质商铺市场新增供应仍然充裕。零售销售的持续增长将使租赁需求保持旺盛。2011年预计将要竣工的项目包括太古汇、太阳新天地、珠江新城中央商业广场等。展望未来，“由于2011年供应仍有大量新增项目供应市场，我们预计空置率将会上升，而租金的增长也将面临一定的压力，”仲量联行广州商铺部副董事郭伟明表示，“各个商圈仍将面临在竞争中进行品牌升级的挑战。”

　　甲级写字楼市场

　　亚运推动整体商务市场环境。借力2010年亚运，广州基础建设不断完善，改善整体商务环境，城市价值跃升。四季度写字楼需求保持上升态势，全年净吸纳量为过去五年最高，逾四十万平方米。国企及民营企业升级写字楼的需求，反映内需拉动经济增长的效应增加。空置率持续下调，市场气氛不断转好。大厦业主重夺租赁谈判主动权，租金及资本值上升的势头明显。到2010年底，广州甲级写字楼市场总体量达到270万平方米。租金在第四季度加速上涨，全市甲级写字楼的平均租金环比上涨6.9%，达至人民币132元/平方米/月。

　　写字楼供过于求的时代是否过去？虽然即将在2011年落成的高达120万平方米的甲级写字楼不断提前投放入市场，而2010年也有超过35万的甲级写字楼落成量，但是，2010年全年净吸纳量超过新增供应量。而一半将于2011年落成的甲级写字楼面积已经出租或业主自用，例如广州国际金融中心、太古汇二座、利通广场和广州银行大厦。国内金融及龙头企业购买写字楼自用的势头上升，加快新供应的吸纳量。本季度比较显著的大宗交易有：交通银行购入保利地产在珠江新城的“保利V座”项目近3.3万平方米。新供应扎堆的珠江新城目前空置率已回落至个位数至7%，低于全市11.7%的平均水平。旧商务区的写字楼，例如越秀区，空置率维持平稳，表明全市需求呈正增长。上述现象表明，即使新供应量的压力较大，但需求的迅猛增长正不断平衡超量供应带来的负面作用。

　　2011年国内企业需求将继续支持租金保持稳定增长。仲量联行广州商业地产部地区董事石坚涛指出，“我们预计明年国内投资和内需拉动经济的增长，将继续刺激国内企业写字楼的扩张需求。”尽管市场供应量仍然巨大，但预租率的不断提高将起到积极的缓冲作用，减少其负面压力。“上述因素将扭转租金下滑的预测，预期租金明年保持稳定增长。”

　　工业物业市场

　　经济稳定增长推动物流园和产业园发展。年末及即将到来的新年消费旺季，零售市场增速强劲，特别是快速消费品行业带动的第三方物流扩张需求强劲。第四季度，位于核心地段的优质非保税仓库空置率创新低，未能满足强劲的租赁需求，带动整体租金显著上升。而保税仓库市场则继续保持平稳。整体而言，物流园平均租金达人民币27元/平方米/月，环比上涨6.2%，同比增长7.9%。产业园方面，高科技企业整合资源，搬迁总部入园区的需求不断上升，例如中华网集团入驻天河软件园高唐新建区等。受市区产业园低空置率影响，产业园市场整体平均租金升幅加快，至人民币51元/平方米/月，环比上涨4.7%，年增长高达8.1%。

　　畅旺的国内消费市场继续巩固物流园市场需求。仲量联行广州研究部经理曾丽表示，“2011年全球市场不稳定因素的增加对广州内向型的物流市场的影响不大。投资和内需拉动中国经济增长的形势将继续，因此，畅旺的国内消费市场继续巩固物流园市场需求。位于核心地段的2011年新供应量少，预计有利租金平稳上升。”

　　豪宅市场

　　买卖双方逐渐过渡调整期。通胀压力、利率环境及楼价下跌的预期减少使豪宅市场买家逐渐重回市场。发展商推货信心增大，受到供应量少、部分豪华型住宅的高成交价，近期地王频现以及城市基础设施改善的有利因素带动，一手豪宅市场交易量回升，二手楼价呈现上升。第四季度豪宅新推套数有852，销售套数711，平均售价人民币26,062元/平方米，环比上涨5.8%，同比上涨15.8%。年末租务市场气氛回落，租金波动不大，录得人民币64元/平方米，环比轻微上扬0.5%，同比增加4.5%。

　　2011年楼价预期保持平稳。仲量联行广州战略咨询部主管唐文杰分析，“中央政府仍然关注楼价以及物业税的试行，楼价快速上升的情况将不复出现。然而，市内黄金地段的供应量仍然偏紧，预计2011年成交量保持平稳，与去年相约。我们预期楼价下跌的可能性不大。”

　　投资市场

　　商业物业资本值上升幅度加快。2010年第四季度，广州房地产投资市场出现回暖态势，政府在年末推出的地块得到市场的追捧，白云区住宅地块成交单价也创出新高，显示发展商对市区优质地块较为看好，预期该类项目受宏观调控的影响较小。由于政府对住宅市场的限购调控，越来越多投资者关注商业物业市场，令到商业物业资本值上升幅度加快。

　　珠江新城的物业投资价值凸显。仲量联行广州投资部经理刘裕通表示，总括全年，投资市场呈稳步上升态势。作为商业物业供给量最大的珠江新城，各种配套设施及环境在亚运会的推动下得到大力提升，物业投资价值显著，全年大部分大宗交易都集中在珠江新城，特别是众多金融机构的进驻将进一步巩固珠江新城的金融中心地位。

　　市场前景

　　仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结，“广州房地产市场在2010年的表现较预期理想，租务需求持续畅旺，买卖也没有受从紧政策影响而出现明显委缩，楼价相对稳定。展望2011年，商业房地产新供应将进入高峰期，但企业扩充及新增需求将有助提升吸纳量，抵消部分空置压力，令租金不致出现大幅下跌风险。住宅需求将仍会受调控政策及利率去向左右，但在收入上升，通胀压力加大的环境下，自用及投资需求预期仍然偏强，对楼价有着支持作用。”