环球商机叶智辉：本土化融入 差异化共赢

　　2011年7月1日-4日，由中国商业地产第一门户——赢商网承办的“21世纪博鳌房地产论坛第十一届年会”在海南三亚国光豪生度假酒店隆重举行。会议期间，香港环球商机商业地产顾问公司（以下简称环球商机）总经理叶智辉先生应邀接受赢商网独家采访。

　　专注地产全程服务 城市综合体成趋势

　　环球商机刚刚获得了“2011年中国地产金砖奖年度专业服务商”大奖，叶智辉先生在跟记者介绍环球商机时，多次提到“全程服务”这个词，从开发商拿地开始，前期的市场调研、定位和招商，到之后的销售、开业之后的营运管理，“一条龙”的专业服务使得环球商机和开发商建立了良好的长期合作关系。

　　从香港开始、一直从事商业地产专业服务工作的环球商机，多数股东都拥有商业地产领丰富从业经验，有着一定资源的累积以及深刻见解。2000年环球商机转战内地发展，从最初与深圳的购物中心项目合作，发展到如今在上海、成都都有分公司。目前合作项目遍布广东、福建、四川、重庆、安徽、江西、江苏、浙江、西安、贵阳等省市。叶智辉透露，环球商机今年在全国各地将有20多个项目在同时操盘。

　　在“21世纪博鳌房地产论坛第十一届年会”上，“城市综合体”几乎成为了出现频率最高的词语之一。过去很多专注做住宅的开发商，因为看到近几年来商业地产释放出来的发展空间和诱人市场前景，纷纷转站商业，商业地产开发热潮此起彼伏，导致行业出现盲目重复建设、同质化严重等诸多问题。叶智辉表示，“城市综合体”是行业发展一大趋势。单纯做购物中心风险很大，在新的商圈如能糅合一些SOHO，住宅，酒店，办公等元素，能够更好形成互动、补充，共同把商圈做大做旺。他透露，目前环球商机在浙江、江苏、安徽三地所操作的项目中，绝大部分也是面积较大的城市综合体，最大的一个项目其商业达到40万平方米。在未来，城市综合体项目也将是环球商机业务比例最大的一块。

　　启用人员本土化 融合整合是关键

　　随着内地经济的快速发展，对于商家而言，相对香港，内地商业地产的发展机会更多，这也是为什么大多香港开发商、品牌商纷纷抢占内地市场的原因。但是，港商到内地发展也势必会遇到很多的困难。对此，叶智辉深有体会。他介绍，十年前初到内地发展，最开始遇到的就是文化交流方面的问题，特别是香港和内地开发商在观念上的差异。

　　对于如何解决这个问题，叶智辉给出的答案就是“本土化”。“我们比较早任用内地的人才，再结合我们的一些新思维，通过内地同事与开发商进行沟通，尽量缩小彼此文化、观念之间的差距，找到双方的共同点。香港同行在内地的本土化策略实施的不是很好，因为对内地城市的了解不够，更没有清晰认识到内地人才的价值，一味复制香港模式，并未将香港的先进理念、经验与内地文化进行很好融合。”

　　差异化造就新的契机

　　针对一个商业项目如何能更多地吸引消费者，让开发商、投资商以及商家收到更高回报这个问题，叶智辉表示适应当地市场环境、进行主题定位的“差异化”是关键。

　　进入二、三线甚至是三四线城市，目前已成为是很多开发商和品牌商家的共同发展战略。有过众多二三线城市操盘经验的叶智辉分析：“二三线城市和一线城市的市场环境差异比较大，在一线城市的核心商圈和二三线城市我们都有一些操盘的经验。整体来讲，一线城市的租金相对很高，当地的品牌资源覆盖率也比较饱和，而二三线城市项目租金潜力大、市场竞争远没一线城市激烈。很多商家资源在一线城市都有合作过，但在二三线、甚至四线城市，暂时还没有多少这类资源，我们所做的就是将这些资源引进过去。比如说招商，有可能超过一半的品牌都是第一次进到这个城市，那么，我们所引进的这些品牌就成为当地合作项目一大亮点，为项目增加差异化特色和竞争力”

　　 叶智辉介绍，他发现很多项目在这一点上做得不是很好，以至同质化问题突出，无法从众多商业项目中脱颖而出，吸引到更多的消费者。与众不同的主题定位是非常关键的，但需要基于强大的市场调研和创新之上，寻找最契合当地市场及项目的主题定位，在差异中找到独特的价值。