独家专访：广州珠江商业地产策划研究中心总监全立刚

　　2011年9月23日，由中国商业地产第一门户——赢商网、中国商业地产研究院联合主办的“赢商网•中国商业地产招商大会（华南站）”在深圳龙岗珠江皇冠假日酒店隆重举行。广州珠江商业地产经营管理有限公司（以下简称珠江商业）携珠江集团旗下16个大型商业地产项目在招商会上首次集体亮相。会议期间，赢商网记者采访了珠江商业策划研究中心总监全立刚先生。

　　以下是采访实录：

　　赢商网：请您介绍一下珠江商业与珠江集团旗下三大公司——珠江投资、珠江商贸物流、合生创展的关系？

　　全立刚：的确业内不少人士目前还不是很清楚珠江商业与珠江集团旗下三大公司的关系。珠江商业是珠江商贸物流集团创办的一家全资子公司，专业从事商业地产项目策划、开发、运营管理，是集团公司在商业地产领域发展的重大战略部署。珠江商业对珠江投资、合生创展、珠江商贸物流三大集团所有商业项目进行统一规划、设计、招商、推广、运营、物业管理。

　　赢商网：珠江集团目前有哪些大型商业项目？进度如何？

　　全立刚：目前，珠江集团旗下总共有40多个商业项目，主要集中在一二线城市，如北京、上海、广州、天津、深圳、成都等地，仅商业地产总体量已达到2000万平米。这些项目涉及多种业态，包括城市综合体、购物中心、奥特莱斯、专业市场、社区商业等等。

　　其中，作为2008年奥运会的配套商业，北京中关村城市综合体项目一期永旺购物中心已开业，二期还在规划设计中。成都珠江新城国际购物中心已引入伊藤洋华堂。上海米格天地奥特莱斯项目一期已经完工，预计明年6月开业；专业市场项目有广州珠江国际新城，于今年9月29日正式开业，规模90万平方米，号称是全国最大的单体专业市场。广州嘉禾社区商业项目共26万平方米，北区已经建成招商，南期已经破土动工。此外，广州南沙珠江饮食城、广州合生广场、惠州帝景湾、成都珠江新城国际购物中心等项目都已经进入全面招商阶段。

　　赢商网：珠江集团在商业地产领域方面具备哪些核心优势？

　　全立刚：珠江集团的核心优势主要体现在以下几大方面：

　　第一，拥有经验丰富的经营团队和雄厚的股东背景。集团多位管理层均来自国外留学人士，包括日本、新加坡等国家，他们带来许多先进、新颖的商业运营理念。此外，集团栽培起来的专业人才济济，如张磊总裁，先后任职于珠江投资集团、珠江商贸物流集团。还有多名业内资深人士，如来广州润惠的陈平总经理，以及曾就职于华润万象城的专业人士。

　　其次，集团拥有庞大的商家资源，包括依托多元化发展，有着完善的商业地产产业链资源，包括星级酒店、写字楼、大型餐饮等等。同时，在全国范围内拥有强大的信息推广平台。

　　总的来说，专业人才、企业实力、产业多元化是我们集团最核心的优势所在。

　　赢商网：每家商业地产开发企业都有自己独特的商业模式，请您总结下贵公司的模式？

　　全立刚：现在大家关注得最多的是万达集团“订单式”开发模式。“万达模式”是全国连锁复制的标杆代表，每个项目在体量、产品组合（基本上是由购物中心、酒店、公寓、写字楼四大部分组成，第三代综合体还有室内步行街）、建筑设计、业态规划等方面基本上没有太大的差别。

　　珠江集团商业地产的商业模式与万达完全不同，我们不存在复制，每个项目都会因地制宜去开发运营。首先，集团旗下项目的类型多元化，比万达丰富，涉及城市综合体、购物中心、专业市场、奥特莱斯还有产业园区等。即使是相同业态的项目，我们也不会进行简单复制。其次，我们的项目规模比万达更庞大，大的项目体量达到几千亩，小的也有几十万平方米。在业态组合方面，我们将根据项目的性质、体量以及所处的城市商圈去做不同的自由组合，比如我们可能将产业园、购物中心、写字楼、酒店等组合成城市综合体的一种模式。珠江集团商业地产要打造自己独特的、最优秀的商业模式。

　　我们的模式也在不断完善中。现在正开始尝试以战略联盟的方式与品牌商家展开深度合作。集团40多个项目、承载着2700万平方米的商业体量，希望有一批“志同道合”的商家共同合作发展，最终实现双赢。我们将秉承“惠人达已，守正出奇，汇聚力量，创新价值”的发展理念，根据品牌商家的战略发展和目标，以及自身旗下发展的各个商业地产项目布局，为商家匹配具较高灵活性的商业项目资源套餐，全力支持品牌商家开拓全国市场。这次参加招商大会，我们希望借助赢商网这个平台，与更多优秀的品牌商家达成合作。

　　赢商网：国内一些知名开发商纷纷介入旅游地产开发，珠江集团在这方面有什么计划？

　　全立刚：可以这么说，珠江集团曾经尝试过旅游地产，但不算成功。旅游地产对土地资源的占用非常大，而且资金周转太慢，现在国家已经开始叫停这一类项目的建设。我想集团可能呢不会再去开发旅游地产项目，我们更希望多投资一些土地利用率比较高的，能真正带动经济收益的项目。

　　赢商网：近期，业界一些专家对国内商业地产开发热潮纷纷表示担忧，甚至有警示“商业地产泡沫”的说法，您如何看待这个现象？

　　全立刚：商业地产与住宅有着天壤之别，商业地产的快速发展需要专业的人才团队做支撑。商业地产对投资资金要求高，而且回收期漫长，对管理团队的要求也非常高。住宅开发销售完后，只要有一个优秀的物业管理团队做后续服务就可以了。而商业地产不同，它需要长期经营，必须经历不断调整与完善的过程。如果消费市场及城市商圈发生变化了，项目的业态结构都需要跟随市场做相应的调整。该做出怎样的调整？调整哪些业态？等等，这需要非常专业的人才才能掌控好。如果一个企业的商业地产开发速度过快，而专业团队跟不上，将面临一系列运营难题。

　　当前，大小开发商，各种资本，不考虑资金、人才等问题，就一头扎进商业地产开发的行列，市场的确有些过热。我个人认为未来5-6年内，将有一批实力较弱、综合开发能力欠缺的小型房企会遭到市场的淘汰。市场洗牌后，能立足下来的将是那些各方面实力强，可以担当得起领头羊角色的企业。珠江商业凭借珠江集团雄厚的资金实力和强大的专业团队，以及丰富的商家资源，我们相信它必将成为行业的标杆，引领中国未来商业地产的发展。

　　赢商网：当下，乐购、宜家、苏宁电器等大型零售巨头开始纷纷转型，进军商业地产，您觉得有哪些利弊？

　　全立刚：从市场的角度看，乐购、宜家这些零售企业自建门店的行为不叫“转型”，它们是“被转型”。其实零售企业开发商业项目也是固定资产投资的一种方式，对企业而言是有好处的。在物业租金不断上涨的情况下，零售企业自建门店是被逼无奈之下的选择。相比租赁物业，这是更优的选择。

　　零售企业做商业项目，最大的优势是自己就是主力店，可以承担大面积的物业，从长远的角度考虑，也可以节省物业成本。但商业项目对资金和运用团队要求高，这两方面将成为它们最大的考验。比较典型的案例有成都苏宁广场，由于缺乏经验，开业当初只有苏宁电器一家。

　　赢商网：对于近期商业地产人才紧缺，同行相互“挖墙角”的现象您怎么看？

　　全立刚：人才的流动是正常的现象，每个行业都一样。同时，从行业整体发展角度来看，高层次人才的有效流动有利于行业专业水平的提升。但是，一个企业如果高层次人才流动太过频繁，肯定很不利于企业的自身发展。现在不少人才的流动，特别是高层次人才，更加重视企业的平台与发展空间，而非一味追求高薪待遇。

　　赢商网：您曾就职于家乐福、大地影院等零售连锁企业，您觉得零售业经验哪些可借鉴到商业地产?

　　全立刚：有很多零售业的经验是可以和商业地产结合起来的。其中，我觉得最重要的是前期策划。首先，零售业的调研方法和开发商的调研方法有所不同，但彼此可以相互借鉴。其次，零售业的选址要求也是商业地产可以借鉴的。另外是商业内部动线规划方面，涉及很多因素，如层高、荷载、柱距，装修、货区等等，这些也是开发商必须考虑的因素。如果开发商能在开发前期把这些因素考虑进去，可以在一定程度上避免后期出现设计硬伤，对开发商而言既省时间也省成本。