2011年中国住交会征战檄文——城市的黎明

　　古曰：“周公制礼而有九数，九数之流则《九章》是矣。”数学巨著《九章算术》将纷繁浩杂数学的问题归为九类，观阴阳之割裂，总算术之根源。如今，中国房地产行业也已如同一道艰巨的数学谜题横亘于前，我们不妨借古人之故智，“一房化九章”，资本、国土、公司、管控、设计、服务、绿建、品牌，各章求解而管窥整体之得失兴替，不失其本而得其新，以此“九章论术”，作为2011年中国住交会这一继往开来启幕盛事的征战檄文。

　　城市的黎明

　　■张劲松/文

　　在当前一线城市高度饱和、竞争惨烈，土地市场流拍不断的形势之下，诸多开发商再次站上了关乎生死存亡的十字路口。实际上，中国的城市化进程并未由于房地产市场暂时性的波折而停止，全国性的“价值洼地”也远远未被发掘怠尽，有不少价值洼地甚至由于身处三四线城市，如今依然是“养在深闺人未识”。而即使在一二线城市，也仍有诸多未被广泛涉足的产业模式期待着开发商的瞩目。

　　而这些尚未被广泛关注的区域和领域，既是这些城市自己的黎明，也是足以拯救开发商未来的“诺亚方舟”。

　　广阔天地

　　今年以来，被称为“史上最严楼市调控政策”的限购令先后在北京、上海、深圳、广州等一线城市推行，并逐渐扩展至全国二三线城市。至今年3月份，约有40个城市出台了限购令。

　　限购令的出台直接导致了楼市的观望情绪。相关数据显示，截至今年第二季度，大部分限购城市成交量同比大幅下降。销售受到空前的压力，加上之前就已收紧的信贷措施，不少开发商的资金链开始紧张起来。不少实力房企开始在一线城市率先降价。

　　一二线城市的市场饱和恰恰也给新兴城市带来了自我发展的良机。我国“十二五”规划明确提出，“十二五”期间要以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。“十二五”规划确定的城市化率目标是增长四个百分点，这意味着中国的城市化水平未来将超过50%。因此在未来的若干年中，我国三四线城市将获得更为广阔的发展空间和发展效率。

　　而随着沿海产业升级和人工成本的上涨，我国的产业重心开始向中西部转移，中央对中西部各地基础设施建设和民生建设投入巨大，使得这些城市的投资需求旺盛，发展潜力显著。

　　可以肯定，三四线城市在今后经济建设过程中得到的政策优惠会更多，过去频繁出现在核心城市中的诸如针对开发区之类扶持政策在未来将更多地落地到中小城市身上。而随着这些城市经济水平和居民消费水平的提高，房地产市场的崛起也就顺理成章了。就目前的情况来看，那些没有限购的三四线城市，房价普遍呈现出上涨的态势，这也给了开发商诸多新的期待。

　　土地，土地

　　往日热点城市如今的惨淡景象也直接影响到土地市场。

　　11月2日，广州市国土局的一纸公告中止了原本计划热闹上演的广州年度拍地大戏。

　　计划出让的18宗土地中有15宗是广州南站片区土地，这片号称“比珠江新城更值得期待”的土地原本被当地政府寄予厚望。然而，由于这些土地的挂牌价超出开发商的预期，为避免流拍的窘境，当地国土部门临时中止了土地拍卖。

　　而这样的场景只是全国重点城市土地市场的一个缩影。

　　在今年市场形势不明、消费者观望情绪浓郁背景之下，全国很多城市土地市场也遭遇“寒流”。由于看不清未来发展趋势，开发商拿地热情普遍下降，去年地王频现的局面不再，代之以土地底价成交甚至是大量流拍现象产生。据中国土地勘测规划院报告显示，今年前三季度有超过五成城市的居住地价增速回落。

　　而另一个值得关注的现象是，三四线城市开始成为众多开发商争夺的主战场。像湖南临澧县这个名不见经传的地区今年竟拍出价值近1.3亿元的地块。而截至目前，全国50强开发商中，有近40家进入了三四线城市，土地储备逾2万公顷。在这些城市，新一轮的战役即将打响。

　　而在一二线城市，尽管住宅市场遇冷，地价普跌，但在其他产业模式上仍然不乏发展空间。高纬环球前不久发布的2011年第三季度市场报告显示，一二线城市商业地产投资需求仍然旺盛且呈增长态势，比如北京的写字楼市场，由于新增供应量有限，租金持续走高。而在广州的珠江新城区域，今年7月份还诞生了广州商业地块的“地王”。这说明即使在住宅市场已经相对成熟的一二线城市，未来商业地产仍有极大的发展空间。

　　相比之下，工业地产、养老地产、旅游地产等一些产业模式在中国仍属于新兴领域，并未被多数开发商所关注。比如工业地产这一领域，普遍是由一些地方政府在操作，缺乏具有专业水准的开发商介入。旅游地产也仅有中坤集团、万达集团、中信地产等少数几家地产企业涉足。正因如此，这些产业模式也存在着更大的发展潜力。地方政府的决策者们可以在产业规划和用地结构上多做思考，为城市的发展开拓全新的空间。

　　新一轮市场竞争大幕已徐徐拉开，未来市场的转型之路也不可逆转。中国新一轮城市化的黎明之光已经出现在天际。