2012，中国不是日本

　　中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；特别是，政府已经意识到了房地产价格泡沫，并着手采取措施治理。这些条件，是当年日本根本不具备的，它使得中国发生房地产崩盘的风险要远远小于日本。

　　电影《2012》发出最可怕的预言，2012年是世界末日，2012年是全球灾难，地球要毁灭。从科学的态度和角度看，这缺乏科学的根据。而网帖《房地产崩盘时间表》同时发出最恐怖的预言，2012年是楼市末日，2012年是楼市灾难，楼市崩盘。甚至被比喻世界末日就是中国楼市2012，究竟是危言耸听还是真的会如此？接着国内著名经济学家也发出最骇人听闻的预言：“中国房地产已提前通胀，2012年中国楼市泡沫终将破灭，楼市崩盘”。很显然，所谓2012年中国楼市崩盘，听起来很可怕、很刺激，充其量是一厢情愿。否则2008年金融风暴爆发时，中国楼市就崩盘了。因为中国政府不会让楼市崩盘。

　　网文《房地产崩盘时间表预言》把中日两国在不同环境和时间段发生的事情拿来简单对比，得出的是不靠谱的荒谬结论。如果按照我国目前人均GDP、城市化率、房价涨幅、房贷负债率、银行体系、政府控制力、经济体制、政治制度、人口结构等房地产项目运作模式来看,中国房地产市场仅相当于日本上世纪六七十年代的水平，说2012年中国楼市崩盘为时尚早,中国楼市未来繁荣至少还有20年。所谓的2012年中国房地产泡沫破裂，中国楼市崩盘毫无客观根据和权威数据证明，预计20年内中国楼市不会崩盘。

　　中国目前的情况和日本1985年时确实有些相似，相近之处是货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策。”最核心内容也是经济“出口型”和本国货币的升值压力。但中国经济发展阶段又处于日本1975年左右的城市化和经济转型的中期。在转变经济增长方式、转型升级、扩大内需、二三线城市化跟进还有相当长的路要走。在此之前如果民生和内需的问题解决了，我们的经济将继续高速发展，人民币升值不可避免，稳定温和的通货膨胀下，必然拉动房地产的保值增值功能，行业发展将向丰富化和差别化迈进。

　　目前，在中国经济健康平稳发展的大背景下，新房贷政策主要目的是抑制不合理需求，增加有效供应，平衡供求关系，引导居民理性购房。因此中国楼市不会出现什么大不了的问题。一、目前中国人口与财富活跃的跨越式传导方式使得房价脱离了普通大众的收入与承受能力。二、即便是投资投机消费者全部撤离房地产市场，目前中国仍有着强大而坚实的刚性需求做后盾。

　　我们翻开国家统计局历史的数据来看看，2007年，全国商品房销售面积约7.6亿平方米，其中商品住宅销售面积约6.9亿平方米；2008年，全国商品房销售面积约6亿平方米，其中商品住宅销售面积约5亿平方米；2009年，全国商品房销售面积约9.4亿平方米，其中商品住宅销售面积约7.2亿平方米。2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8%，商品房销售额5.25万亿元。

　　我们可以从最疯狂的2007年、2009年与最低迷的2008年的销售数据来分析，6.9亿平方米与7.2亿平方米及10.43亿平方米可以说明中国住宅消费的潜力；而2008年低谷的5亿平方米足以说明中国刚性需求的保证。目前中国城镇的住宅总量才140亿平方米左右，按人均住宅建筑面积为28平方米，城镇人口6.22亿来计算，目前中国城镇要满足人均28平方米的住房需求仍有35亿平方米的住房缺口；更何况，中国城镇有多少人拥有好几套房子，而每年农村又有多少人向城市转移。

　　以日本来衡量中国，可发现虽然目前中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀。日本在1985年日元升值后，地价暴涨。东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。东京的土地市值甚至可以买下两个美国，帝国广场1平方英里土地的价格，比整个美国加州的土地价值还高。而中国的土地价格涨幅在房地产上升时期与日本相比，显然相差甚远。国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组，前不久发布了一个最新研究报告，据说被认为比国家统计局的房价数据可信。该报告显示，全国105个城市的地价，2005年上涨了5.96%，2006年上涨了6.27%，2007年上涨了15.44%，2008年只微幅上涨了0.22%，即使房价大涨的2009年，地价只上涨了7.92%。而从房价来说，全国105个城市只有2004、2005、2007三年涨幅超过了10%，2008年甚至下降1.89%，2009年则涨幅最大，达25.1%，为2001年以来最高水平。虽然上述数据来自中国105个城市的地价和房价，与前述日本6个城市的地价不能简单类比，但足以说明中国目前的房价还没有疯狂到日本当年的程度。

　　如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看，2010年中国城市化程度才47%，2011年才50%。在2050年之前，中国的城市化率从现在50％提高到70％以上，至少需要23年至50年时间。这就意味着每年平均需增长1％左右的城市化率（即每年约1000至1500万人从农村转移到城市）。城市化是一项皆大欢喜的政策：农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。在中国城市化的推进中，每年约有1%的人口从农村迁移到城市。

　　这意味着每年进城人口有约1000万到1500万，其需求算一半的话，也需500万～750万套房，而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套计算，即使“限购”了，少了改善需求，没了投资投机需求，但总供应量依然存在巨大缺口，供不应求将导致房价继续上涨。根据国际上的一般看法，城市化的最低标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说，一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了最低限度的城市化。目前我国城市人口为6.66亿(2010年人口普查)，其所占比重已经接近全国总人口的一半，意味着中国城市将要吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。同时，庞大的流动人口(2.2亿)和人口老龄化也将提前到来。

　　更重要的在于，中国当下的情形与日本当年有很多质的不同，例如，中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；特别是政府已经意识到了房地产的价格泡沫，并着手采取措施治理。这些条件，是当年日本根本不具备的，它使得中国发生房地产崩盘的风险要远远小于日本。

　　事实上，我们也可反向思维，假如它会崩盘，那么中国是否能像日本一样承受崩盘的后果。日本在1991年房地产崩盘后，其房价迄今也没有恢复到泡沫时的水平，但客观而言，它对日本经济和社会发展并未造成伤筋动骨的程度。这从日本一直占据世界经济第二大国的宝座可见一斑。然而，中国房地产一旦崩盘，后果可能要比日本严重得多。