房企“三重门”

　　古曰：“周公制礼而有九数，九数之流则《九章》是矣。”数学巨著《九章算术》将纷繁浩杂数学的问题归为九类，观阴阳之割裂，总算术之根源。如今，中国房地产行业也已如同一道艰巨的数学谜题横亘于前，我们不妨借古人之故智，“一房化九章”，资本、国土、公司、管控、设计、服务、绿建、品牌，各章求解而管窥整体之得失兴替，不失其本而得其新，以此“九章论术”，作为2011年中国住交会这一继往开来启幕盛事的征战檄文。

　　房企“三重门”

　　■张劲松/文

　　调控让众多房企陷入了窘境。销售业绩的大幅度下滑，融资大门一个个砰然关闭，是坚持还是离开，选择并不那么容易。对众多中小房企来说，生与死的距离不再是史上最遥远的距离。

　　跨越“三重门”

　　资金方面的困境是许多开发商“求生”必须迈过的第一道门槛。早在限购令出台之前，管理层面就已开始对房企实施了从紧的信贷政策。先是银行信贷向诸多开发商关闭了大门，紧接着股市、债市的融资渠道也相继堵死，之后信托这一房企最为倚重的融资方式也开始限制重重。

　　这些融资渠道的断流犹如抓住了蛇的七寸，不少依靠这些传统方式维系资金链滚动的开发商骤然变得寸步难行。无奈之下，许多房企将目光转向了民间资本。然而由于这一融资渠道尚未建立成熟的市场规范，也导致开发商及借贷机构的风险陡增。

　　不理智的举动换来的往往是惨重的代价。近期温州、长沙、鄂尔多斯等地区就纷纷发生开发商“跑路”、工地停工等事件。民间高利贷引发的新一轮危机极有可能敦促政策层面出台新的限制措施。目前不少地方就已经发文明令禁止一些小额贷款公司向地产企业发放贷款。如何合理地利用民间资本实现自我“救赎”，已成为摆在开发商面前的一大难题。

　　资金链受困使得更多的开发商希望通过销售回款稳定现金流，而“限购令”的出台却让这种期望再次受挫。特别是近一年来，限购的地区已从一线城市蔓延至二三线城市，如今已有逾40座城市实施了限购。这不仅抑制了众多城市的投资冲动，也让相当一部分有购房需求的消费者对降价产生期待而出现了浓重的观望情绪，这导致今年以来多数开发商的销售情况不尽如人意。

　　即使是到了传统丰收期的“金九银十”，也是令房企备感失望。相关统计数据显示，上海、北京、深圳等一线城市9月份的商品住宅成交套数同比下降超过50%。即便是保利、中海这样的实力房企，销售业绩也出现明显下滑。楼市滞销的压力之下，不少开发商都调低了自己的年度销售目标。

　　资金与销售的双重压力导致今年房企之间的并购潮不断涌现。前不久绿城董事长宋卫平曾断言：如果这一市场一直处于如此萧条状况的话，一些企业在不远的将来真的会走上绝路。为了摆脱当前的窘境，不少房企不得已只能出让公司股权以求自保。仅今年第三季度，全国范围内发生的并购案就出现26起。而今年以来，北京、上海、天津、重庆四大城市挂牌出售的房企和项目超过600宗。相关人士指出：我国的房地产市场已经进入重新洗牌阶段，未来房企间“大鱼吃小鱼”的现象将愈演愈烈，大批缺乏竞争力的房企将不得不退出这一市场。

　　转型势在必行

　　10月29日召开的国务院常务会议上，政策层面再次明确，要坚定不移地搞好房地产调控，同时要求各地政府切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。对于开发商来说，在“生存还是毁灭”这一选择课面前，也再没有退路可走。想要掌握在这一市场未来的话语权，就只有把握好行业的发展趋势，同时调整自己的公司战略，在正确的道路上让自己变得更强大。

　　首先要重新界定未来的发展版图。在一二线城市市场高度饱和的情况下，要寻找新的价值洼地，勇于在陌生的区域内开疆拓土。进入“十二五”期间，中小城市迎来全新的发展契机。那些限购令之外的三四线城市也展现出良好的上升潜力。这些城市未来规划的蓝图已经绘就，招商引资的需求旺盛。谁能尽早掌握这些资源，就很有可能赢在第二轮市场竞争的起跑线上。实际上，一些具有远见卓识的开发商，在这波市场危机来临之前，就早已开始悄然布局之前少有人开垦的“处女地”。恒大今年新开的楼盘几乎全集中在三四线城市，因此在这波宏观调控下优势尽显，领跑全国销售业绩。而像河南建业这样的企业长期以来一直坚持在河南市场深耕，其触角早就伸向了全省的县级城市。

　　而在产品结构上进行转型也有可能为企业重新带来生机。比如受住宅市场限购影响严重的一二线城市，商业地产这一市场仍旧活跃。相关研究机构的调查报告显示，在北京、上海这样的一线城市，城市综合体、写字楼、零售业、复式公寓酒店等业态近一两年来需求量都非常大，租金的增长率也在成倍增加。

　　对于一些当前生存现状更为窘迫的中小型房企来说，独辟蹊径或许更能迎来峰回路转的机会。诸如工业地产、旅游地产、农业地产这些新兴的产品模式，目前少有开发商涉及，也不会受到政策调控的影响，只要努力提升自身的专业度和品牌竞争力，就有希望在这场惨烈的市场“大逃杀”中闯出自己的一片新天。