武汉写字楼租价五年将涨56.5% 投资回报率超一线城市

　　2日，世界五大房地产顾问之一的“戴德梁行”在汉发布了武汉市上半年房地产市场分析报告。根据分析，武汉商业地产投资回报率超过一线城市。

　　据悉，这两年，武汉利用自己的交通枢纽及制造业、科研等优势，提出发展“总部经济”战略，吸引世界500强企业入驻。目前，已经有成效。

　　据戴德梁行调查，武汉甲级写字楼租户区域分布中，国内其他城市企业和武汉本土企业占比各占一半；甲级写字楼租户行业分布中，制造业占比29.4%，专业服务业占比17.6%。随着大型企业对优质写字楼需求的持续增长，2006~2011年租金年均增长9.7%、售价年均增长8.6%，市场上并未出现租售倒挂现象。商用物业仍保持着健康平稳的上升态势。

　　据戴德梁行研究部统计，武汉甲级写字楼市场在2010年结束了连续三年没有新增供应的情况，供应激增，供不应求的局面得到缓解。需求的逐步增加推动了租金的稳步上涨，2012年第二季度，武汉中心区域甲级写字楼纷纷上调租金，平均达每月每平方米90.5元，比今年第一季度增长了4.2%。

　　未来五年，预计全市优质写字楼物业将新增供应204万平方米，租赁和销售的新供应量所占比例分别为24.6%∶75.4%。

　　供应量如此庞大，未来武汉甲级写字楼是否会过剩？戴德梁行华中商业部主管李慧敏预测，武汉是“中部崛起”的龙头城市，处于城市化发展的高速阶段，再借助长江中游城市群的中部优势，总部经济效应将继续强化，市场需求将持续强劲。

　　她说，“保守估计，未来五年，武汉甲级写字楼平均租赁价格将上涨56.5%，达到155元/平方米。从商业的投资回报率来看，武汉的商业项目潜力巨大，高于一线城市的商业投资项目，未来几年仍将是广大投资者关注的焦点。”

　　此外，对于城市综合体，目前武汉仅在内环及二环范围内，已有绿地国际金融城、武汉中央文化区、武汉天地、奥山世纪城、百瑞景中央生活区等多个总建筑面积超100万平米的“巨无霸”，而王家墩CBD的总建成面积甚至要超过1000万平米。另有不下10个面积超40万平米的中等城市综合体，开发量达到历史最高水平。

　　戴德梁行发展策略部主管邵丰分析，目前武汉综合体市场仍以住宅为主，住宅与非住宅物业比例为1.7∶1；项目的地域分布较分散，不利于形成连贯的核心商务区氛围；以商业和写字楼占主导地位的城市综合体仍偏少。新形势下的市场新需求，应该与政府对商务商业区的引导有效对接与融合，这样才利于武汉综合体市场的健康发展。

　　李慧敏和邵丰均认为，个人或机构对商业地产投资时，还是应把地段放在第一位，并结合该片区定位是否属商务功能区，尤其注意地铁的布局及开通时间，这样投资收益会更有保障。