北辰实业贺江川：最重要是现金流 可拿地资金有十多亿

　　“在整个调控中，大多数房地产开发商都是一样的，在一线城市受的影响会比较大，而在二三线以刚需产品为主的影响则比较小。”8月9日香港中期业绩会上，北辰实业董事长贺江川如是说。

　　2012年上半年，北辰实业实现收入26.74亿元，比去年同期上升8.29%，经营利润为8.57亿元，比去年同期下降33.28%，公司权益持有人应占利润为4.94亿元，比去年同期下降34.66%。

　　其中，公司主营业务的核心经营业绩为3.63亿元，同比下降6.98%，每股溢利为0.147元，较2011年同期下降34.66%；于2012年6月30止集团应付账款为6.21亿元。

　　其中，北辰三角洲项目是今年北辰的重点明星项目，上半年该项目实现销售面积6.3万平方米，合同金额6.02亿元，预计该项目入账面积为13-15万平方米，销售金额19亿元。

　　“在调控政策不放松下，我们采取的推盘策略是增加刚需比例项目和商业楼宇的推盘数量，而在精装修方面的楼盘速度会放缓一些，比如中高端的项目。”北辰方面表示，下半年还会继续加大该项目的销售。

　　另外，贺江川表示，今年公司是以保证资金运行安全与稳健为首要，在风险可控以及成本较低的情况下，拿地还是比较谨慎，主要还是以二三线城市为主。

　　除了加快销售步伐外，北辰也积极在尝试做一些融资渠道的拓宽计划。

　　贺江川透露，作为融资平台的房地产基金公司已成立，目前在进行第一笔基金的筹集，首期目标融资不低于20亿元，未来还需要拓宽更多的融资渠道以促进公司的不断发展。

　　以下是北辰实业中期业绩记者会问答实录：

　　现场提问：近期中央督查各省份，可以看出房地产调控会愈加严厉，对北辰来说，打击会有多大？因为货币政策收得比较紧，很多中小型发展商面临倒闭的概率会很大，有没有考虑收购土地或直接收购？另外，北辰下半年销售面积大概是17.9万平方米，能够套现多少钱？

　　贺江川：调控一直比较严，但在刚需释放压力之下，房价出现了一些反弹趋势。在这个阶段中央派出调查组到各地调查，主要目的是国家控制价格，防止反向增长使得调控走势有所变化。

　　总体来说，中央控制房价的决心并没有变。从温总理几次讲话中可以看到中央坚决控制房价，坚持调控不放松的决心，稳定房地产市场，促进房地产健康发展。

　　而从北辰自身情况看，我们认为调控在各地房价有所反弹的情况下有可能会趋严，因此房价走势在下半年还有很多不确定性因素。至于中小企业现在出现倒闭的情况，我们从上半年一直在密切关注这样的案例，也在沟通一些项目，在机会合适的时候，针对成本相对比较低以及风险可控的项目，会采取一些并购措施。

　　关于下半年入账金额，公司下半年入帐面积大概是13.5万平方米，入帐的金额预计是19亿。

　　现场提问：北辰现在负债比率什么样的水平？有没有一些借贷和融资计划？下半年推盘策略是怎样？7月份CPI低于2%，您觉得内地不会放松调控？

　　贺江川：上半年资产负债率是58%，净负债率是51%。在负债结构方面，北辰一直控制在比较健康的水平，而在风险可控情况下，我们也会适当增加负债比率，加快公司发展。

　　在调控政策不放松情况下，我们采取的推盘策略是增加刚需项目和商业楼宇的推盘数量，如长沙三角洲项目例会加快推盘速度。在精装修方面的楼盘速度会放缓一些，比如中高端项目。

　　另外，还有一种比较高端的别墅，实际上这一块受影响并不是太大，还有需求的人群，主要是针对富豪阶层。因此别墅项目碧海方舟继续推货，刚需、别墅等这几个项目在下半年会成为销售主力。

　　现场提问：今年北辰最新合约销售情况怎样？在价格方面有没有什么变动？是否会担心出现去年同期的情况，价格有调整的可能吗？

　　贺江川：现在公司土地储备面积是578万平方米，上半年可售面积是34万平方米，实际合同签约面积是10万平方米，实际入帐面积是17.5万平方米，入帐金额是15亿。下半年公司整个可售面积会增多，长沙的新盘会推出，整个可售面积是56万平方米，计划销售面积是18万平方米，预计入帐面积是13.5万平方米，预计入帐金额是19亿元。

　　各个楼盘情况不一样，最贵的海方舟别墅项目价格是9.9万元/平方米，而长沙项目平均价格是8000平方米/平方米。根据现在的情况，下半年价格不会有太大变化，基本上维持上半年价格。如果政府调控措施力度比较大，可能会采取针对性的价格策略，如果有特别政策的变化，我们会考虑采取一些对策。

　　现场提问：最近报道称可能会取消预售制度，您觉得可能性大吗？如果取消，这对于房地产的打击会有多严重？

　　贺江川：我认为取消预售制度这个政策在近期推出的可能性不大，但在未来取消预售政策是有可能的。

　　如果该政策推出来，对开发商现金流影响非常大。对于每一个开发商来说，预售变成现房销售，这对现金周转会形成非常大的影响。

　　但是，这个影响最主要是在政策推出来的一两年时间内，当推出以后，大家已经按照销售非预售房来考虑整个开发规则，那个时候会按照不能预售的情况来安排资金。

　　而这个政策主要还是跟宏观政策有关，经济下行压力增大，从控通胀变成稳增长，央行几次降息，货币政策有所宽松，财政政策也在加强。

　　从这些形势判断，在房地产市场方面，上半年在一些具体金融支持方面也已经有所放松，对一些地方微调政策，中央政府虽然也再次强调不能放松，但是有一些地方也稍微有所放松。

　　房地产对宏观经济的影响非常大。虽然中央稳定房价，保证房价不要反弹的决心很大，但是如果这样一个政策再出来的话，对整个市场影响会非常大。所以，现在宏观经济背景下，出现这种政策的可能性不是太大。

　　现场提问：扩大房产税试点范围影响比这个相对会小一点？

　　贺江川：房产税的推出刚开始并不会太难，但是取消预售政策如果推出前期会比较难。因为取消预售对开发商的影响是最大的，而房产税的影响是缓慢的。因此，预售政策如果推出来对市场的影响很难想象，对开发商资金会形成巨大的冲击。

　　现场提问：如果下半年调控政策继续，哪方面影响是最大的，会不会有一些降价的措施？

　　贺江川：中央政府在土地、税收、金融政策等方面进行房地产市场调控，北京等一线城市会更严重一些。其中，限购、限贷、限价影响是比较大的，比如限价，推出一个新盘，价格要到建委去审批，碧海方舟推盘时就必须到有关部门去审批。而限贷，首付比例会直接则会影响购买力。

　　对北辰来说，在高端产品项目上影响并不大，主要是面对最高端人群的需求，不过限购还是有一定的影响，因此在这方面客户会采取一些办法。总体上，北京深受调控影响最大，海淀区北辰香麓项目受到一定影响。

　　而中低端产品，比如长沙三角洲项目，其主流是刚需、自住改善为主，市场对这部分需求是比较鼓励的，再加上长沙市场受到调控影响没有一线城市激烈，因此北辰项目相对卖得不错。

　　总而言之，在整个调控中，大多数房地产开发商都是一样的，在一线城市受到的影响会比较大，而在二三线以刚需产品为主的影响则比较小。另外，货币政策和金融政策对地产市场影响则更大。上半年一些城市金融机构对首付比例、首套房以及二套房贷款利率进行了针对性调整。

　　观察整个市场，全国上半年成交量有所下降，成交价位却有所上升，呈现量跌价升的状态。而北京是相反，北京呈现量升价跌的态势，上半年销售量同比比去年增加，价格却有所下降。

　　其实，这些变化跟调控政策息息相关。当金融政策变化时，市场观望情绪也发生了变化。当调控强烈或是金融政策严厉时，市场观望情绪浓厚，而当政策稍微有点松动，观望则慢慢减少，成交量也就上升了。

　　现场提问：北辰会不会加强商业项目的推出，上半年商业销售情况怎么样？租金收入今年会不会有所增长，未来的比例会占多少？

　　贺江川：从上半年情况来看，投资物业经营情况出现了比较大幅度的提升。其中国家会议中心项目、会展设施、酒店、公寓、写字楼均全面上升，预计下半年还会有比较大增长。整个投资物业出租全年表现超出了年初计划，因此利润贡献会比较大。

　　关于商业物业面积，现在可售商业面积主要是绿色家园B3的商业区，大概2.3万平方米，北辰香麓项目中2万多平方米的商业，还有常营保障房项目中部分商业等，这些商业都在下半年销售计划中。

　　现场提问：下半年有没有融资计划，或者把负债率往下调的打算？

　　贺江川：现在公司现金是28-29亿，主要是增加项目的销售来加速资金回笼，另外投资物业的销售收入有所增长，也加强控制成本费用，包括节能降耗方。

　　目前，公司现金流状况是比较健康，使用的融资工具基本上跟其他企业一样，以银行信贷为主，会继续加强拓宽融资渠道来解决未来的资金需求问题。

　　去年有提到要借助房地产基金进行融资，目前我们的基金管理公司已经成立，正在进行第一期资金的募集，如果顺利，能够解决很大部分发展资金的需求，首期募集融资目标不低于20亿元。

　　总体来讲，公司的主要融资还是以银行信贷为主，在宏观调控政策之下，其它的融资渠道都不太通畅，有机会的时候我们会进行多渠道融资。目前主要是通过推盘增加资金回笼，为公司的发展提供现金支持。

　　现场提问：下半年有没有拿地计划？另外，北辰会不会考虑做城市综合体项目？

　　贺江川：上半年，公司主旋律是保证安全运行，对现金流的关注也是在这一年中最重要的事情。目前公司现金流状况健康，现有现金28亿，这28亿里有16亿是专项使用资金，有一些是开发贷，还有一些是其它的专项使用资金。

　　所以，可以自主拿地的资金还有十多亿，在拿地计划方面首先考虑的是能够保证公司的现金流安全前提下进行拿地。

　　因此，在目前资金没有募集到位的情况下，拿地会采取比较审慎的态度，拿一些相对资金量需求比较小地块，或收购一些风险可控，成本较低中小型项目，主要的目标是盯二、三线城市。

　　城市综合体方面，从目前公司发展与资金实际情况看，暂时不打算做综合体，主要是这种项目需要的资金量非常大，还需要再考虑。

　　不过，公司目前在跟北京政府汇报沟通，在北京争取一个项目，这个项目可以理解为城市综合体。该项目在国家会议中心的北面，主要是为了北京承办京交会做准备的，该项目附近有国家会议中心酒店、世纪中心写字楼等项目。

　　京交会就是北京国际服务贸易交易大会，现在主要是靠国家会议中心接待，而国家会议中心展览场地只有4万多平方米，并不是很大，而京交会的需求是10万平方米。所以，现在正在跟政府积极沟通，希望在北面做一个展馆的扩建，扩建规模有五、六平方米。扩建展馆本身会带来相应的配套设施的建设，所以到时候就会形成一个综合体项目。

　　这个项目如何能够成功获得，由于该项目与一般项目不同，有一定的政府支持背景，因此在融资方面可以争取到一些政策支持，可以考虑多种方式的渠道去融资。