武汉商业地产自持量增多 “少售多租”成行业趋势

　　在经历“两湖”开征房产税风波后，不仅让地产股受挫，更是影响了许多人的购房心理。原本打算再买一套住房的梅先生最近改变了主意，把目光转向了商业项目上，却发现武汉商业地产项目越来越多由出售转向开发商自己持有。业内人士指出，开发商自持物业的现象和比例增多，这种变化看似与国外接轨，但是将更考验开发商的运营能力。

　　“少售多租”已成行业趋势

　　在限购背景下，众多开发商因势利导纷纷加大商业地产的开发份额，同时，商铺租金不断上扬的势头也吸引了更多投资者希望拥有自己的商铺。

　　“虽然商铺投资门槛越来越高，但投资者的热情依然高涨。在投资渠道窄、风险控制能力弱的背景下，投资不动产仍是最稳健和最保值、增值的。”武汉资深投资专家易伟文告诉记者，住宅是“M”型走势，商铺是“W”型走势，商铺经历5-8年的培育期后，租金和铺价都会有个飞跃。

　　易伟文提醒，当下闭着眼睛买商铺的时代已经结束了。一般来讲，购买商铺要看前景、地段、品牌等，然而不少投资者发现，很多市中心绝版地带的商业项目都被开发商占为己有，“少售多租”、“只租不售”商用项目越来越多。

　　“唐家墩这个项目，我关注了很久，结果这里商铺不卖。”谈起自己的寻铺经历，夏先生显得很无奈。他表示，“不是价格高得离谱，就是开发商占据好位置。”

　　据记者了解，武汉早期的商业物业都是以销售为主，近年来不少开发商看中商铺的长期价值以及为了统一经营管理，开始改“租售并存”为 “少售多租”或“只租不售”。比如泛海国际、奥山世纪城、光谷天地、武汉摩尔城、西园商业步行街、华润置地中央公园商业街、华润MO+商业街等等。可见，开发商加强自持物业已经成为行业趋势。

    商业地产自持有利于运营

　　“在武汉，一些建设中的商业项目除了销售一部分底商或者是零散商铺外，很多开发商加大对商铺的自持力度，纷纷成立了专门的招商团队，对持有商业进行统一招商。”易伟文预测今后武汉自持物业项目还将增多。

　　“自持现象增多，对于整个行业来讲，统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量监督，将更有利于商业项目自身的运营。”武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理明志勇表示，自持固然是有利于物业的升值，因为除了租金收入外，其物业本身也在不断增值，但现金流回流速度慢，所以并非每个开发商都可以做到。

　　另外，也有业内人士担忧，在商业地产“遍地开花”的大背景下，开发商全部自持将面临招商压力。眼下，商业地产的竞争已经升级为核心环节运营管理方面。

　　明志勇分析指出：“开发商自持物业的意识觉醒是商业地产的一个新现象，预示着武汉商业地产发展方向的一次转折。”

　　从武汉商业自持项目来看，不是在内环中心地段，就是占据片区绝版位置，这迫使不少投资者开始出城寻铺，近年来武汉近郊社区商铺和专业市场持续高价热销就是很好证明。在品牌开发商纷纷近郊拿地和居住外迁背景下，武汉郊区商业崛起或许只是时间问题。

　　其实，在武汉运营失败的商业项目也并不少见，商业地产自持现象的增多，对投资者来讲可以说是对其权益的一种侵犯。对于普通市民来讲，商业地产是为了方便市民购物、丰富市民生活的，只要是运营成功都会欢迎。

   自持更考验开发商运营能力

　　何为自持物业？自持物业相对于出售型物业而言，其特点是产权为一家公司所有，经营形式主要为出租。从国外以及一线城市发展来看，只租不售非常普遍，并受大品牌经营者的青睐，逐渐成为商业地产开发的主流，可以说，自持是大势所趋。

　　有业内专家将商业地产的开发可分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是持有型商业物业。第一阶段，普遍采取纯销售模式，属于商业地产在极不成熟阶段的过渡产物；第二阶段，租售并存模式，通过产权出售和租金收益来双重获得利润；第三阶段则是自持，这是商业地产发展到成熟阶段的必然产物。

　　从“一锤子买卖”变长线发展，自持物业这一实实在在的商业运营模式，正在颠覆人们对商业运营的传统看法。有业内人士指出，实力不足不强的开发商，若自持比例太高，无疑将对企业自身资金运转造成压力；其次，商业的开发与住宅开发完全不一样，运营团队、管理上，模式均不同；再次，对于自持物业的商业地产而言，一定要有前瞻性，对整个城市的发展、经济水平要有一个清醒的认识，在定位上要找准，方能经营到位。

　　自持物业需要有现金流、团队等多重保障，要有很强的计划性，需做到“规划在前、设计优先、招商先行、统一运营、统一管理”，是一个有组织、富有挑战且精细的系统工程。

　　自持商业运营的考验主要体现在三个方面——招商能力、资金运营、商圈管理，因此，企业在开发过程中应做好并提升自身的招商整合、商家管理、运营把控、商圈培育等各方面的能力。

　　但凡投资，必定是风险和机遇共存。以前开发商销售风险是由众多小业主一起承担，现在开发商选择自持，其风险就由开发商独自承担了，可以说开发商自持将更考验开发商运营能力。