养老地产发展当务之急是消除“政策壁垒”

　　文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

　　截止2011年末，全中国有1.78亿“老人”，也就是说，60岁以上人口已经占总人口的13.26%；到2050年，全国将有1/3的人口被称作“老人”。中国日趋明显的老龄化现象刺激着中国养老相关产业的逐渐热起来，随之，养老地产也成为地产行业、养老产业的热点话题。

　　尽管已经有众多品牌开发企业布局养老地产市场，并且已经开始探索属于自己的盈利模式和操作方式，但是，迄今为止，从养老地产发展现状来看，养老地产基本上还是做地产，当前地产商们进入养老地产领域，基本上还是将养老地产作为其低价扩张的“拿地模式”，而并非真正做养老地产。

　　当前，已经在操作养老地产的开发商也基本上是“试水”，没有找到快速复制与扩张的盈利模式，纯养老地产部分的运营还处于“初级探索阶段”；养老地产的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难能够单独“活得好”。

　　其实，每一个开发企业都很清楚，作为一个朝阳产业，养老地产及附带起来的养老产业市场需求巨大，面对这么好的机会，势必会有一个“炒得热”的过程，但是，大家在当前面对养老地产市场或项目的时候却“做的冷”，比较谨慎。

　　那么，养老地产市场机会如此之大，缘何开发企业在操作上却小心翼翼，整个行业至今为止仍然是处于“炒得热，做的冷”的状态呢？

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前，养老地产及相关产业鼓励性政策的缺失或政策壁垒一定程度上给这个市场装上了一个无形的“玻璃门”，这个“玻璃门”阻碍了企业和资本进入市场的动机和热情，这主要表现在：

　　第一、养老地产及相关产业在政策层面仍然属于“非盈利机构”的范畴，“非盈利机构”之下做盈利的事情难免不会光明正大，政策层面的养老地产及相关服务行业的“盈利机构”的地位还没有扶正。

　　例如，要养老地产及相关服务行业，工商注册方面企业首先得注册一个“非盈利机构”，然后再注册另外一个公司实体，这个公司实体在“非盈利机构”之下进行操作，这让投资者难免会绕了一大圈，在具体做事情时也会同样受到“非盈利机构”的牵制。

　　第二、没有专门养老地产用地，土地市场尚未明确为养老地产及相关产业正身。

　　第三、养老地产及相关产业的财政、税收政策支持、补贴尚没有统一的扶植标准，尽管在政策尚不成熟时意味着投资者更大的操作空间，但是，这只是少数人可以得到的，并不是公开化的、统一的鼓励性政策，不利于市场公开化的进入、竞争与成熟。

　　第四、从国家层面角度来讲，当前养老地产及相关产业的政策仅仅是民政部倡导的比较多，其他相关部门则在配合上尚难以落实，政策层面的脱节也是导致当前养老地产市场“挂羊头卖狗肉”的重要原因。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，养老地产及相关产业发展虽然机会比较大，但是，当前尚无明确的、公开的市场进入机制和鼓励政策，或者相关养老地产及产业的鼓励性政策尚无法在政府各个部门之间配合执行及落实。这一定程度上形成了一个无形的“玻璃门”，能够跨过这个“玻璃门”的基本上是在政策的“潜规则”的之下求得发展先机，反之，这些企业或者资本只能在这个门外望而却步，导致想进入这个产业的企业没有办法进入。因此，养老地产及相关产业要顺利发展，必须破除这个“玻璃门”，尽快消除当前的无形的政策壁垒。