赖瀚林：资源决定了旅游地产这道“汤品”的价值

　　在刚需为王的世道，高谈阔论旅游地产是不是有点太风花雪月了？

　　那些有钱的主儿都钱闲的慌么？凭啥要摞半辈子的家当在那荒山野岭的地儿？还美其名曰“养生度假”？脑袋没被门夹过吧？还是开发商太会忽悠了？你以为他们真的比陶渊明境界还高？参透了红尘要“归隐”南山么？图个啥呀？

　　还真图个那啥！没吃过葡萄的人，就不能说葡萄酸！

　　快速的城市化！快节奏的工作压力！快餐式的爱情！以及各种各样的“快”，搞的那些精英“高富帅”们各种各样的蛋疼！于是在选择对城市短暂的逃离趋使下，各种各样的“生活在别处”开始流行！这就是大量休闲度假旅游需求的兴起，并成为旅游地产开发的原动力。

　　但社会太浮躁了，静不下来，闲不下来！找一处属于自己的清静的心灵净土和精神原乡，不是所有人都有这个资本，也不是所有人都有这个境界。所以“他们”一定是小众的。客户市场有了，该上什么菜呢？

　　如果说住宅产品是川菜，商业地产是火锅，则旅游地产应该是一道“汤”菜。川菜以色香味著名，重在“炒”而乐在“味”，属于大众品味。火锅则以“麻辣”著名，要的是味蕾刺激和舌尖上的舞蹈，与商业地产的时尚和妩媚一脉相承。旅游地产则是心灵的盛宴，是精神上的闲云野鹤，是返璞归真的的生命喟叹，是疗养身心的“心灵鸡汤”。

　　但是，懂得这个理儿的开发商太少了！不真正了解精英“高富帅”的心理需求，不对他们的需求作深入研磨，你说这样的开发商能煲出来味道鲜美又滋补身心的好“汤”品么？

　　那么这旅游地产的“汤”究竟应该怎样煲呢？

　　俗话说，会做川菜的不一定做得来火锅，会做火锅的不一定煲得来汤。这汤煲的好不好喝，其实无它，成功四要素而巳：汤料、容器、配方、火侯。

　　先说汤料。

　　不同的汤料，煲出的汤具有不同的味道和食疗功效。因此在煲“汤”之前一定得对汤料的特性和食疗功能非常了解，否则这汤就不知道该卖给谁喝了？从旅游地产这道“汤”的养生功能来看，有度假、旅游、养生、休闲、养老等食疗价值。因此读懂了“汤料”的价值，才能煲出有价值的心灵“汤品”。那么如何选料？

　　毫无疑问， “汤料”的稀缺性、独特性和差异性决定了汤品的价值。

　　这汤料就是旅游资源，从旅游资源的档次来看，有市级的，省级的，国家级的，世界级的；从类型来看，有海景型、公园型、温泉型、山水型、主题型等；不同档次和类型的资源，针对的是不同的客群和不同的产品开发序列。一般而言，旅游资源的稀缺性、独特性越强、差异性越大，市场影响力就越大，煲出来的“汤品”价值就越大。海南三亚的旅游地产为啥能傲视全国，那是因为他的资源稀缺性和独特性所决定的。

　　比如同样为燕窝，却有官燕、毛燕和草燕之分。而官燕又有血燕、金丝燕、白燕的差别。官燕为上等品，毛燕次之，草燕为普通品。燕窝的独特性和差异性，决定了燕窝汤的价值迥异。这旅游资源，也有官燕、毛燕和草燕之分。比如三亚是官燕，峨嵋山就是毛燕，青城山只能是草燕了。青城山与峨嵋山，虽都具有世界级声誉，但其市场影响力完全不同。青城山以周末观光游为主，峨嵋山却依托佛教名山之誉和温泉、高尔夫资源，向世界级避暑养生圣地大步迈进。因此资源本身的差异化，决定了休闲度假体验与审美愉悦的差异性，最终市场的偏好直接影响了其旅游度假物业的开发方向。这就是为何青城山多经济型度假养老物业、而少有高端度假别墅（市场整体认可度不高）的原因，而峨嵋山却在向高端迈进。这就是汤料的价值。什么样的汤料，适合煲成什么样的汤？在煲汤之前，一定要深度研磨资源特性和市场需求。否则一不小心就会死不瞑目。

　　其次， “汤料”的功能价值决定了汤品的食疗价值。旅游资源汤料的功能价值主要指交通条件。

　　任何旅游资源，都是需要考虑交通成本的。除了被浪费在路上的时间，还有过路费、路况、沿途风景对人心情的影响等。路上浪费的时间过多，而且路况又差，那基本这种汤品少有人愿意买单了。甭说食疗，恐怕这汤喝下去还生出无尽的烦恼呢。根据大量的调研论证，旅游目的地的到达时间以不超过1小时为宜，甭管是坐飞机还是自驾车。2小时是人心情承受的极限。超过1个小时，人容易出现疲劳感和烦燥情绪，从而会产生抗拒感。所以这就可以解释，为何旅游地产开发多集中在1小时都市圈左右的区域内，市场接受度使然。除非你卖的是货真价实的“官燕”，以其稀缺性能让人五体投地，心甘情愿。

　　（未完待续）