招商地产300亿销售目标已完成 降价促销或因库存压力大

　　临近年关，不少房企都会为冲刺全年目标而采取促销等行动。

　　令人意外的是，年内销售已超300亿元的招商地产完成全年目标已无困难，却再一次当起“促销”先锋，以招商140周年庆的名义，拉开今年第三波促销大潮的序幕。

　　从11月26日开始，招商地产全国17个城市33个项目同期启动题为“好礼跨年幸福倍增”的感恩回馈活动，活动延续到2013年2月下旬，历时3个月。

　　招商地产表示，此次全国33项目集中推出活动，主要是为冲刺年底销售以及为明年销售开局打好基础。

　　第三季降价大潮？

　　作为年末第一个启动全国促销活动的房企，招商地产的行为自然引起市场热议与关注。

　　观点地产新媒体根据此次促销活动涉及的城市与项目进行了调查，发现大部分楼盘项目并没有实质性的降价或优惠行为。

　　以深圳区域为例，作为招商地产第四季度最重要的项目之一伍兹公寓，主推175平方米大平层，目前已对外销售，均价为6万元/平方米。

　　该项目售楼部销售人员对记者表示，目前没有任何优惠活动，均价仍为6万元左右，高层与户型较好的价格或高于均价。

　　上海区域，而曾经大幅降价的佘山珑原项目将加推货量，不过价格上也没有任何折让。佘山珑原售楼部人员表示，目前别墅价格均价为4.9万元，整套大约在700-900万元之间。据了解，招商地产年初第一波促销降价潮中，该项目曾打六八折，最低价430万元。

　　除了上海、深圳等一线的城市的项目没有实际促销优惠之外，招商项目分布较多的二三线城市也无实质上的价格折让。

　　据调查，招商地产佛山依云系列4个项目、天津雍华府、漳州卡达凯斯以及重庆江湾城等项目，价格上均为无实质上优惠折让。

　　对此情况，世联地产华南分析师曹曲认为，招商前两次促销优惠活动确实有降价，而此次促销活动“噱头大于实际”，主要是因为前两次促销降价给招商业绩贡献不少，如今市场逐渐好转，不可能继续降价冲刺业绩。

　　“此次感恩回馈活动只是针对招商业主可享受部分优惠活动以及体验活动，而价格上并没有实际优惠。”申银万国一分析师如是说：“此次活动主要还是以宣传品牌为主，截至目前，招商地产销售已超过300亿元，早已完成全年目标，不需要为业绩担心。”

　　招商地产相关人士也对记者表示，此次促销活动没有涉及降价折让，只是对于部分业主的优惠活动。

　　该人士续称，今年以来，招商销售大幅增长，在此情况下没必要牺牲利润去追求更多的增长点。

　　狂欢后的压力

　　不可否认，今年以来招商地产通过上半年两次促销活动成为降价先锋，销售额获得显著性增长。在启动提速战略之后，招商加快周转，消化库存，取得一定的成果。

　　招商地产三季度业绩报告显示，实现签约销售面积172.94万平方米，销售金额247.08亿元，提前完成年初制定的销售任务。截至11月中旬，招商地产的销售额已超过300亿元。流动性方面，招商地产三季度末手持货币资金174.05亿元，高于短期有息债112.22亿元，短期也没有还债压力。

　　或许正因为业绩大幅增长以及手头资金充裕，招商地产于下半年大规模拿地，继续加快其扩张步伐。

　　例如，在11月13日至16日四天内，招商地产分别于深圳、天津、佛山、以及青岛各下一城，4幅地块总计耗资约19.59亿元。

　　事实上，从9月份开始，招商总共获取了9幅土地，新增土地储备137.26万平方米。而年初至今，招商年内已花费157亿购入391万平方米土地储备。

　　在销售大幅增长等因素刺激下，招商地产扩张的步伐似乎已经不受控制，也难于减缓了。300亿销售狂欢之后，还有更多的东西值得深思。

　　有市场分析人士认为，大规模拿地扩张将导致招商地产存货增加，虽然招商今年快速去化，加速资金回流成效不错，但随着拿地增多，开工项目也会增多，存货增加是一定的。中银国际在一份研究报告中预计，招商地产明年新增可售货值可达600亿-700亿元，远超过今年的500亿元。

　　东方证券也指出，由于最近两年招商地产拿地较为积极，2011年拿地约270万平米，同比增54%，2012年1-9月拿地296万平米，已超过去年全年水平，且公司每年拿地面积都远大于销售面积，因此，预计公司2013年可供上市资源仍有望继续增长。

　　一位不愿具名的金融分析师则认为，招商今年以来扩张态度较为积极，拿地偏多，竣工面积也随着大幅上升，如计划销售偏低的话，其库存压力将继续上升，因此要调整好公司的销售与发展策略。

　　另外，制约招商地产销售的主要问题是中高端户型占比相对偏高，现在的市场主要以刚需为主，如果市场情况没什么变化，未来销售还是具有一定的压力。

　　看起来，快速扩张带来的存货压力，仍将在2013年伴随着招商地产。