近日，位于秦淮区洪家园的“幸福万象”商务商业中心开工，这是该区继中山乐都汇购物中心和南京茂业天地后，今年开工建设的第三个大型城市综合体。
家住雨花台附近的朱先生掰着手指数了一下，周边不足两公里范围内，已集聚了至少7家城市综合体，包括已经运营的水游城、虹悦城、明发商业广场，在建的位于紫荆花路的紫金广场，以及开工不久的中山乐都汇购物中心、南京茂业天地、幸福万象等。
最新统计显示，目前，我市已建成以及在建的城市商业综合体已经超过50家，规划中还有数十家。
迅猛发展的城市综合体未来是否过剩，引发多方关注。
我市建成和在建城市综合体超过50家
城市综合体，通常由商业、办公、居住、旅店、餐饮、文娱和交通等城市生活空间中的三项以上组合形成。
我市首个城市综合体，是2004年正式运营的龙江新城市广场，其带动一拨城市综合体开发，从城中的水游城到河西的万达广场，从城北的大观天地MALL到江北的弘阳广场，越来越多大型商业项目落户南京。
近两年来，我市城市综合体开发势头不减。365地产家居网最新统计显示，目前，我市在售以及建设中的城市综合体已经超过50家，其中河西有16家，城中作为传统的商业中心共有9家，其次是江宁板块，有8家，城东、城南分别有5家和7家，江北目前也有3家。
记者了解到，除了这些建成或在建项目外，还有不少已经在规划中。以江北为例，今年4月27日与浦口新城签约的项目中，就包括了红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米）城市综合体和京基城市综合体等。
蜂拥而上的城市综合体有的红火，有的门庭冷落
蜂拥出现的城市综合体运营状况如何？记者采访中发现，有的一到节假日就人满为患，有的则一年四季门庭冷落。
位于城南地区的一家城市综合体3年前就已基本建成并对外出售商铺、酒店式公寓。记者上周六在这里看到，除了一家大型超市和百货有点人气外，其他商铺玻璃门上，都贴着“招租”、“出租”。市民于女士告诉记者，3年前花数十万元在这里买了一个酒店式公寓，本想以租养贷，没想到两年了都没租出去。“前不久托关系终于租出去了，租金低得可怜，60平方米每月租金1400元，还不够还贷。”于女士说。
记者了解到，目前并不只有城南这一家综合体经营遇到尴尬，在仙林地区，几家城市综合体一遇寒暑假几乎就成了“空城”。
“蜂拥而至的热情，让本属于蓝海的领域，变成红海，过剩现象已经显现，未来几年还将加剧。”一位城市综合体开发负责人不无忧虑地表示。
多重因素致城市综合体迎开发热潮
“刚需萎缩，以及前几年人们对商铺、商办等楼市产品的热捧，推动开发商纷纷转向城市综合体。”一位业内人士介绍，在调控政策下，纯住宅用地的开发难度很大，相反，如果开发城市综合体，开发商面临的贷款难问题就迎刃而解。
除了银行给予借贷外，相关政府部门考虑到城市综合体建成后对税收的拉动作用，在开发过程中也会给予政策支持。还有，城市综合体项目中常配建一定比例住宅，开发商可通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此实现借道融资。此外，开发商还可以利用商业用地建酒店式公寓等不受限购政策影响的“类住宅”。
过热开发引发过剩担忧
“当城市经济水平发展到一定阶段，城市综合体建设会进入一个快速发展轨道，其作为新兴的商业地产模式，正在成为中国城市发展的核心价值。但由于商业开发规划缺乏刚性，导致目前各板块都在大肆发展这一商业形态，这是不是按照市场需要的体量建设值得思考，应该说，过剩是绝对的。”新城置业有限公司总经理朱献国告诉记者，这种过剩并不只是体现在总量方面，还包括结构过剩，即商业形态的重复出现。他并不讳言，江东路万达广场开业后，距其3公里左右的新城市广场的客流被分流了一部分，“一个区域范围内同时出现两个城市综合体并不可怕，可怕的是定位雷同，业态重复。”朱献国说，城市综合体作为一个区域商业中心，首要考虑的是人口密度，其核心消费人口数量必须在20万—30万之间，且辐射半径在3公里左右。
“目前这一状态很可怕。”南京大学教授高波的这句话也给当下的城市综合体开发热泼了一盆冷水。他认为，随着电子商务的迅猛发展，传统的零售业面临着严重挑战，这也意味着以购物中心为主导的城市综合体也面临着发展压力。高波说，国际上商业面积与人口的配比是“人均1平方米”，“这一商业面积包括城市中心商业、区域商业、社区商业等多种业态，但南京目前在建和已建的城市综合体面积已经有好几百万平方米。”高波表示，当下的城市综合体开发不仅存在“过剩”的风险，也存在运营的风险，“开发运营模式还比较传统，即开发完成后就售出其中的一部分，缺乏统一经营和市场培育，没有市场培育就没有更好的获利空间。很多人认为房产泡沫很大，其实现今商业地产的泡沫更可怕。”
高波认为，商业地产的繁荣不取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，商业布局是否合理。“在‘泡沫’破灭之前，相关部门应组建一个团队深入研究市场消费结构，合理布局，同时出台刚性规划，即在一定范围内该建设几个、多大体量的城市综合体。”
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