鲁能46.2亿夺天津双料地王 保利退战隐现收购缘由

　　尽管国土部上周的调控重拳还未落下，但却未能阻止天津新地王的诞生。

　　12月24日下午，在经过192轮激烈争夺后，鲁能以46.2亿元力压融创将天津天塔道地块收入囊中，楼面地价达到15000元/平米，溢价率24.53%，该地块也成为了今年天津新的双料地王。

　　天津新地王

　　在此之前，中海地产曾于今年7月20日，以29.7亿元的价格竞得八里台原师范大学地块，成交楼面地价达到13026元/平方米，成为此前的天津地王。

　　然而天塔道地块36.96亿元的挂牌起始价一经挂出，就超越了中海所拿地块，成为天津今年新的总价地王。

　　根据12月13日发布的挂牌出让公告，天塔道地块出让面积约10.43万平米，规划地上建筑面积不大于30.8万平米，其中商业金融类不大于20.9万平米(包括商业、酒店、写字楼，不得建设酒店型公寓)，住宅建筑面积不大于9.9万平米，建筑限高200米。

　　另外，出让公告还对竞买人提出了严格要求。规定竞买人须交付竞买保证金15亿元；商业业态需建设成为高端百货店或专卖店；竞买人在报名时须递交与国际知名酒店品牌酒店管理公司所签订该宗地酒店经营管理协议或其同意进驻的确认函。

　　以上规定在外界看来，该地块将不仅考验开发商的资金实力，同时也将考验操盘能力和对商业物业的运营能力。

　　虽然出让公告极为苛刻，但由于今年天津市区少有地块面世，天塔道地块地理位置又突出，因而还是成为年内天津最受关注的地块，而据坊间传闻，万科、鲁能和华润等之前都有意参与竞拍。

　　不过，最令人意外的还是被看做夺地热门的保利地产在拍卖之前突然宣布退出。

　　12月22日凌晨，天津保利公司总经理周涛在微博中曾写道，保利为了天塔道地块已准备充足，但最终还是退出。虽然周涛未提退出原因，但言语之中颇多无奈与感慨。

　　保利的莫名退出与鲁能成功竞得地王，不禁让人联想起之前保利将收购鲁能全部土地储备的传闻。而据记者调查，此事或许已进入实质操作阶段。

　　收购缘由

　　今年10月底，曾有微博爆料，保利将收购山东鲁能地产的全部土地储备，总建筑面积近2000万平方米，耗资约200亿元，且保利各地分公司已接到总部回笼资金的死命令。

　　虽然事后保利和鲁能双方均对此予以否认，但一位长期观察保利地产的分析师却向记者透露，其实早在今年6月份，业界就有传闻保利欲收购鲁能地产的土储备，只是涉及利益面广、事项复杂，此事不可能一蹴而就。

　　日前更有消息人士向记者透露，该项收购案应确有其事，只是双方目前不便公开披露。

　　一位接近鲁能房地产项目的人士称，鲁能旗下主要的地产平台鲁能置业已经不存在，目前鲁能旗下所有的房地产业务正处于整合之中，但各地项目公司还处于正常营运。

　　之后记者曾向鲁能集团证实了上诉消息，但鲁能集团却未透露整合的具体事宜。

　　不过，据济南当地消息人士透露，“鲁能整合旗下地产业务的事宜与保利地产有关，且双方已进入具体的资产接收阶段，只是保利地产方面未明确是用现金购入，还是以资产换股权的方式接收。”

　　对于鲁能出售地产业务的原因，该人士认为，这还是与之前国资委下达的“退房令”有关，虽然后来国资委曾特批鲁能集团可以经营地产业务，但近几年鲁能集团内部对地产业务的整合一直不顺利，鲁能想剥离房地产业务确实是事实。

　　“受此前鲁能集团改制风波影响，以及借壳广宇发展将其地产业务整体上市不断失败之后，目前鲁能集团内部地产业务管理较为无序，这也是要出售给保利的一个原因。”上述人士续称。

　　另外，一位长期关注保利地产的分析师也提到，收购鲁能地产业务的事宜可能确实在进行中，但操作起来难度会很大，毕竟鲁能不同于一般的小公司，其地产业务非常庞大，但有一点可以确认的是，鲁能要退出房地产业务是事实，

　　据了解，鲁能集团的地产业务实际上非常庞大，其旗下的地产业务主要由鲁能置业和鲁能恒源置业公司运作，在海南、福建、重庆及北京等地均拥有大量土地储备，并在这些区域设立了多家子公司。

　　特别是在海南，鲁能更是堪称当地的大“地主”。据了解，鲁能在海南已公开的占地面至少有1000万平方米，并且这还只是显性的土地储备，其还拥有未曾公开的数个体量更庞大的项目。

　　上述分析师就提到，对今年销售已过千亿的保利地产而言，收购鲁能的地产业务，能大量增加其土地储备，覆盖区域会更广，对其今后继续保持稳定的增长，也会起到极大的促进作用。

　　“由于保利地产目前在北京、重庆及福建等地均有项目，若收购最终成行，保利地产将提高在这些区域的市场占有率；至于海南，对刚进入三亚的保利而言更是利好，一方面能加强保利在旅游地产方面的布局和土地储备，同时也能使其在海南的旅游项目实现联动和规模效益。”