96亿收购科之谷100%股权 深圳控股效仿华润孵化模式

　　深圳控股向母公司资产购入的故事终于也开始了。

　　如今，作为深业集团旗下重要的商业项目之一的科之谷项目正式由深圳控股接手开发，全盘操作。

　　96亿元收购科之谷

　　在停牌收市之后，1月23日，深圳控股发布公告称，公司于1月17日与母公司深业集团签署有条件协议，以对价41.5亿元(约51.7亿港元)收购科之谷项目100%股权。

　　深圳控股以发行新股方式向母公司收购资产，其将发行14.1亿股支付对价，每股作价3.667港元，较停牌前收市价3.36元溢价9.1%，但较截至2012年6月底每股资产净值折让13.1%。

　　发行股份占目前及已扩大股本分别37.8%及27.4%。收购完成后，深业持股由目前44.4%增至59.7%。

　　事实上，41.5亿元对价只是对项目股权的收购，深圳控股称，算上目标公司承担的债务和20亿元未付地价，总的土地成本约为96亿元，折合每平方米约12000元。

　　对此，深圳控股表示，此次收购是“资产注入故事的第一步”。母公司深业在深圳还有约200万平方米建筑面积土地储备，都是未来潜在购入的资源。

　　据了解，科之谷项目位于福田区，项目占地面积12.12万平方米，规划总建筑面积78.89万平方米，是一个综合体项目，包含高级公寓、甲级写字楼、为中小企业准备的写字楼、高端购物中心、以及一个五星级酒店。项目定位为高端创新总部基地、休闲娱乐中心，势将成为深圳新地标。

　　科之谷将要打造成深圳新地标，可见深业集团对该项目的重视程度。戴德梁行华南区董事总经理黄伟伦表示，科之谷项目位于深圳核心地带，加上综合体定位，体量巨大，未来前景可观，因此现以96亿元总土地成本拿下，价格还是比较便宜，深圳控股通过收购可以减少不少成本。

　　较低成本获得优质土地资源，有利于提高项目收益。同日，美资投行富瑞发表研究报告称，预计该项目住宅部分今年会开始预售，明年完工，项目将成为公司未来盈利贡献之一。

　　效法华润孵化模式

　　说起注入母公司资产，不得不提起最擅长使用此方式获得项目的华润置地，这种“母公司孵化战略”模式一直被认为是华润置地快速成长的独特捷径。

　　如此看来，深圳控股开始向母公司注资的举措，与华润置地的发展路径有异曲同工之妙。

　　所谓孵化战略，就是先期由集团来购买和管理土地和项目，等到项目成熟时再按市场价格注入上市公司。多年来，华润置地的发展得益于这种模式，在这种模式下，成功实现了华润在主营行业的迅速扩张，及股东、上市公司利益的共同最大化。

　　对此，深圳控股董秘陆继强也是非常认可华润的发展模式，其称，深圳控股会向更多优秀的公司学习，借鉴其他公司成功的案例来促进公司资产注入计划的一步步实施。

　　其实，收购母公司优质资产，是深圳控股规模扩大的发展策略之一。陆继强表示，把母公司的优质资产注入到上市公司的平台是公司长期的安排和既定的策略，深业集团那些潜在的土地资源，会根据具体情况，再次资产注入。

　　据了解，深圳控股持有约1100万平方米的土地储备，其中深圳的土地储备占约16%。随着资产注入计划实施，深圳控股在3至4年后将拥有约400万平方米建筑面积的项目。

　　选择注资母公司来获取土地资源，陆继强这样解释，深圳核心地段的土地已是非常稀缺，而母公司深业集团由于历史原因，现有大量土地储备，作为上市平台的深圳控股来说，获取一些优质资源是非常好的途径，会优先考虑这种方式。

　　未来，或许深圳控股会不断向母公司持续收购资产，这虽然有利于其公司规模的扩张，但市场仍有所担忧。

　　工银国际分析师谢骐聪就此表示，土地储备的增加，资金投入也会随之加大，在扩张的过程中要保持现金流的稳定，切不可操之过急，才能保证公司的稳定增长。

　　对此，深圳控股也有所准备，陆继强举例，科之谷项目是滚动开发，可以通过前期的住宅销售来回笼部分资金；同时在条件合适的情况下，也可做一些融资，因此资金方面并无大压力。

　　同时，他续称，资产的持续注入，对于公司总体的资金、资产负债等来说都是很重要，未来，深圳控股会优化资产结构，保证负债率的稳定，促进公司规模扩大的正常发展。