2012年第四季度广州大型购物中心空置率升至13.1％

　　据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，进入2012年第四季度，传统零售旺季来临，广州市内大型购物中心租赁市场整体趋于平静。本季度，迎来了番禺奥园广场的入市，为市场带来约8.7万平方米的新增商业面积。主要受新增供应影响，广州市大型购物中心整体平均空置率环比上升0.8个百分点至13.1%。租金方面，由于本季度新入市项目位于非核心商圈，入市租金水平较之全市整体租金相对较低，引致季内全市整体平均租金出现一定下降，为每月每平方米723.5元。

　　本季度快时尚品牌扩张表现较为积极，包括无印良品、H&M、ZARA、Urban Renewal、I.T等多个海外知名品牌均入驻天河、番禺、荔湾等商圈的多个购物中心。与此同时，超市、百货业表现依然活跃，华润万家、仝悦、欧尚以及广百、摩登百货等多个国内外超市、百货品牌在海珠、荔湾、天河、越秀等区域积极扩张。

　　大型购物中心空置率上升至13%

　　高力国际研究显示，2012年第四季度，番禺区的番禺奥园广场开业入市，为市场新增约8.7万平方米商业面积，全市大型购物中心整体总库存更新至2,848,150平方米。受新增供应的拉动，季内番禺区平均空置率较上季度上升1.6个百分点；另一方面，荔湾区部分项目由于旧商户租期届满撤场，空置面积有所加大，分区空置率较上季度录得上升0.4个百分点；而其余各区空置水平则基本保持稳定。整体而言，传统销售旺季的来临使得广州大型购物中心租赁市场趋于平静，本季度全市大型购物中心空置率主要受新增供应影响，环比上升0.8个百分点至13.1%。

　　本季度，国际快时尚品牌拓展表现较为积极，多个快时尚品牌均录得在本地拓展新店的成交案例。另一方面，对于新店选址，除考虑天河等发展成熟的核心商圈外，多 个品牌更扩展至番禺、荔湾等快时尚品牌基础相对薄弱的商圈。季内主要案例包括无印良品首次进驻广州市场，分别选址正佳广场、东方宝泰广场开设新店，并拟于2013年第二季度开业；H&M、ZARA进驻番禺奥园广场，分别租赁约3,400平方米及5,000平方米店铺面积；I.T及Urban Renewal进驻西城都荟购物中心，其中UR租赁约1,200平方米的商业面积。

　　来自国内外超市、百货业的多个品牌亦表现活跃，多个品牌纷纷于季内开业。主要案例包括华润万家进驻海珠区新都荟广场，营业面积近10,000平方米；龙悦集团旗下仝悦超市进驻万菱汇经营约2,000平方米店铺面积，成为继太古汇O’le后第二个进驻天河商圈的高端超市；广百进驻农林下路美东百货原址建和商业广场，租赁面积约36,000平方米；摩登百货旗下首个中高端品牌摩登新天地入驻荔湾区西城都荟购物中心，租赁面积约23,000平方米；来自法国的知名超市欧尚进驻高德汇奥体中心，经营面积约9,000平方米，为欧尚华南首店。

　　租金下降2.3%

　　高力国际报告指出，2012年第四季度，广州市大型购物中心整体平均租金继续下滑，较上季度下降2.3个百分点，至每月每平方米723.5元。步入2012年后，广州市大型购物中心平均租金开始进入下行通道，各个季度均出现不同幅度的下滑。

　　一方面，受过去两年部分项目推迟开业的影响，2012年全年合计约有277,000平方米新增商业面积入市，为近五年来第二峰值，大体量的新供应使得商家选址空间进一步加大，市场开始向租户倾斜，引致租金出现一定下滑；另一方面，2012年约有56.7% 的新增供应集中于商业发展起步相对较晚的番禺区，新入市项目虽然对番禺分区租金水平带来了一定提升，但较之全市而言仍处于较低水平，进一步削弱全市整体平 均租金。然而，即使在发展成熟的天河区，密集的购物中心使区域竞争日趋激烈，包括天河城在内等多个项目积极作出经营调整以提高项目竞争力，为引入多个新品 牌或新业态，亦对租金收益作出了一定让步。

　　2013年零售商业面临较大库存压力

　　2012年顺利召开的十八大中首次明确提出了居民收入倍增目标，展望未来有望出台一系列政策提升居民收入水平，有助于进一步扩大内需，刺激零售业消费增长，为市场带来一定发展机会。

　　然而，由于2012年部分项目延迟入市，预料2013年 仍将有西城都荟购物广场、乐峰广场、番禺万达广场等多个大体量购物中心入市，广州市零售商业市场将依然面临较大库存压力，空置率或继续上扬。未来新增项目 仍以来自番禺区、海珠区、荔湾区等商业档次相对较低的区域为主，又鉴于目前市场存在一定招租压力，预料新项目平均入市租金水平或较之全市整体水平偏低，全 市整体租金将面临一定下行压力。