找到“最佳赛道”后，奥园广场如何塑造产品力？

　　1996年，国内出现第一家现代购物中心，坐标落在千年商都广州。此后20余年，中国商业地产历经格局裂变，如今已进入差异化竞争深水区。数据显示，目前国内商业地产至少汇集近80家房企约160条商业产品线。

　　同样从广州启航的，还有奥园广场。作为中国奥园集团旗下商业产品线，奥园广场有着清晰的发展路径：

　　· 在一、二线城市，以“城市生活中心”为定位，打造城市综合体，聚焦城市新兴区域的消费升级；

　　· 在强三线城市的人口大县、贫困县，打造县域综合体，助力县域经济发展和脱贫攻坚。

　　在众多的商业范本中，奥园广场值得探讨之处，恰好“隐藏”在其发展路径中：如何用一套行之有效的商业模式，同步实现商业价值与社会价值？

　　以“多赢”为根基的价值闭环

　　2017年底至今，奥园广场与永辉Bravo精品超市频频联手，后者接连进驻重庆盘龙奥园广场、重庆茶园奥园广场、贵州盘州奥园广场、广州萝岗奥园广场，在当地商圈开设首家门店。

　　谈及这一系列战略合作，永辉超市股份有限公司拓展合伙人、广州南沙政协委员陈黎斌指出了其中缘由：奥园广场汇聚一批优秀且专业的招商、运营人才，能在激烈的市场竞争中脱颖而出；各个项目前期都对商圈做了大量的调研工作，定位精准。

　　在这些案例中，如果我们尝试寻找原因和结果之间的转换逻辑，可以发现奥园广场保持竞争力的关键在于，建立了一个以“多赢”为根基，同时连接业主方、运营方、场所端、品牌端、消费端的价值闭环。

　　· 基于大量调研的精准地位，意味着对消费者需求有充分了解，对品牌方拓店需求有客观评估，形成满足消费需求和助力精准拓店有双重保障；

　　· 能在激烈竞争中脱颖而出的运营能力，则有利于建立优势互补、良性竞合的商圈氛围；

　　· 就项目本身而言，有序发展的商圈环境，亦构成提升品牌聚合力、资产增值的有利因素。

　　适时自我更新 踩准城市商业发展节奏

　　在城市“多中心”发展和消费升级趋势下，越来越多企业留意到城市新兴区域的发展潜力。结合标杆企业存量与2019年增量市场数据，万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩注意到，区域商圈、新兴商圈更吸引标杆企业投资。

　　中国奥园正是这些企业中的一员。据了解，自2012年以来，奥园广场全国布局陆续铺开，相继进驻粤港澳大湾区、中西部核心区、华中地区、华东地区、环渤海区域，专注于推动城市新兴区域的商业发展。

　　几乎在同一时间，中国奥园与一众同行进入了同一赛道。此时，奥园广场如何展现出独特的品牌个性和市场辨识度，也就尤为关键。

　　在奥园广场过去7年的发展历程中，2018年初的一场“自我更新”，如今看来有着承前启后的特殊意义。

　　2018年初，奥园广场将产品定位升级为“城市生活中心”，意在通过对消费需求、城市个性的真诚解读，以丰富的业态组合、多彩的营销活动、精准高效的运营招调，提供美好生活解决方案。

　　这一年7月，基于全新产品定位打造的珠海奥园广场正式开业。“我感觉不是在逛奥园，是在逛澳门”，一名八九岁的小女孩现场脱口而出的感受表明，在定位升级半年后，奥园广场已快速将全新品牌形象传导至市场端。

　　灵活调整品牌形象，并快速将之具化与落地，显然让奥园广场获得了更多的市场主动权。对项目辐射范围内的城市居民而言，则有另一层现实意义。

　　在各大城市的“多中心”发展趋势下，越来越多居民选择在城市新兴区域安家，但也不同程度面临与市中心丰富商业配套剥离的生活落差，实现安居存在不少需求痛点。而奥园广场定位“城市生活中心”，指向也足够明确——让周边居民在家门口即可享受不亚于市中心的商业配套，打破“城市中心”的地理局限。

　　助推县域经济发展的企业力量

　　某种程度上，商业地产发展是一个与城市化相伴相生的进程。然而，商业地产的关注点依然更多聚焦于重点城市，有着迫切发展需求的县域市场仍被置于边缘地带。但是，这种不平衡并不代表对县域市场潜力的客观评估。

　　《2017年中国县域经济百强白皮书》显示，2016年全国百强县的土地总面积、总人口、地区生产总值分别为：20.5万平方公里、9050万人、8.2万亿元。这意味着，百强县以全国2%的土地面积、6%的人口，创造了超过全国11%的GDP。

　　就在这一年，中国奥园首个县域综合体项目蕉岭奥园广场正式开业。随后仅隔4个月，五华奥园广场也接力亮相。作为当地第一个且是唯一涵盖大型购物中心的综合体，这两个项目无一例外地一炮而红。

　　开业当天，五华奥园广场客流超10万人次。主力店嘉荣超市单日销售额创纪录突破150万元，未满一年即实现盈利，市场培育期比预期缩短半年。

梅州五华奥园广场

　　值得一提的是，中国奥园进入县域市场缘起于“精准扶贫”，蕉岭、五华分别为广州南沙区、番禺区的对口帮扶县。后续市场数据表明，在县域市场，中国奥园实现了商业价值与社会价值的双赢。

　　一座奥园广场县域综合体平均年直接营业额为10亿~20亿元，创造税收5000万至1亿元，带动近千家中小企业创业经商，带来超200个就业岗位。间接创造效益超过100亿元和上万个就业岗位，同样不容小觑。

　　有业内人士评价，奥园广场县域综合体有着成熟的产品思维，“给出一个解决方案，而且这个方案可以无限地接近顾客根本目的的实现。”

　　据赢商网观察，奥园广场县域综合体有一套因地制宜的操盘思路。

　　· 结合消费升级需求，奥园广场无论产品、价格还是体验环境，都强调契合当地消费者需求，且高于消费者预期值；

　　· 兼顾当地市场的“价格敏感”特质，做到超越当地已有商业配套水平，但不能超越得太快。

　　据此，蕉岭、五华两座奥园广场选择引入广东本土超市品牌嘉荣SPAR超市，强调以“优质产品，有竞争力的价格”匹配县域日常消费需求。集结上影CC影院、智尊宝动漫城、开心小镇亲子乐园等主力店组合，则是针对县域居民的休闲文化、亲子互动体验需求的着重布局。

　　随着蕉岭、五华两座奥园广场的运作渐入成熟期，奥园广场县域综合体拓展步入快车道，在赣州宁都、浏阳、衡阳祁东、广西钦州市浦北、贵州毕节等地接连敲定新项目。

　　今年5月初，奥园县域综合体在江西再落一子。总体量达78万㎡的瑞昌奥园广场，同样将是当地首个大型商业综合体，集大型购物中心、主题商业、高级酒店、幼儿园、品质住宅于一体。伴随项目奠基，瑞昌的城市化进程也悄然向前迈进一步。

　　快速的布局推进，折射出中国奥园对县域市场“领跑者”的志在必得。在这个全新赛道上，中国奥园的“快”有诸多合理性。

　　据万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩观察，当前中国商业地产（特指购物中心）仍有继续向三、四线甚至五、六线城市下沉布局的趋势。

　　在这一趋势下，县域作为“蓝海市场”的现状或将逐步改变。然而，中国每个县域的商业综合体容量都是有限的，此时的奥园更倾向于“先入为主，提高进入壁垒”，以此占据市场优势地位。

　　图片来源丨中国奥园集团