万达核心商业模式：项目获取和开发方式

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　　万达核心商业模式：全产业链扩张模式  http://news.winshang.com/news-141343.html

　　万达核心商业模式：“现金流滚资产”模式http://news.winshang.com/news-141346.html

　　万达目前进入国内数十个城市，主要分布在国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段，第一、二、三代产品均选择省会或中心城市布局。

　　一、选址城市副中心或新区中心

　　第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。截止2012年12月6日，万达在2012年一共开业了13家万达广场，总建筑面积超过800万平方米。2012年上半年只有一家万达广场开业——上海宝山万达广场，2012年下半年万达接连开了12家万达广场，全部分布在二、三线城市，并且大部分为城市副中心或者中低级别城市。

　　由此可见，鉴于万达的快速扩张的发展战略和城市经济的发展与商业需求的匹配度，目前万达发展趋势正由的城市中心向城市副中心转移，高级别城市向中低级别城市转移。

　　万达选址的变化原因是：

　　——中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；

　　——城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中

　　心及新区土地成本较低；

　　——城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；

　　——中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为

　　商业项目实现较好的消费基础；

　　——城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发

　　风险；

　　——城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；

　　——在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。

　　二、区域深耕

　　在产品获得成功的区域或者经济发达的重点地区，万达倾向于区域深耕，例

　　如，万达在上海有开发的5个万达广场(含高档酒店项目)。在北京开发5-6个项目，包括CBD 万达广场和石景山万达广场，以及北京索菲特大饭店和北京铂尔曼大饭店，目前北京通州项目在规划建设中。

　　万达也表示由于诸多城市建设开业了不止一家万达广场，因此，万达规定：7公里之内绝对不会出现2家万达广场。万达认为有效辐射半径为3-5公里，辐射人口要超过30万人。 

　　Ø 上海万达已开业项目达到五角场万达广场、周浦万达广场、江桥万达广场、宝山万达广场，以及正在建设的松江万达广场； 

　　Ø 5家万达广场将占据上海东南西北四个角落，对上海外环线以内的区域进行全方位的辐射； 

　　Ø 即使最近的两家万达广场之间 直线距离至少达到8公里。

　　三、项目获取方式

　　目前万达进入的城市有企业自主扩张和政府邀约两种途径，但最终都会与政府达成协议，获取土地成本较低。

　　在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招商形式完成。第一、二代产品的土地多为“8.31”之前的土地，在土地价格上，从公开渠道比较难以获得。但万达的商业模式普遍获得地方政府的欢迎，因此地价一直偏低。对地价水平，王健林有描述为，销售部分即使打7 折，也有的赚。

　　例如，上海某区项目楼面地价不到 1000 块，当地一般地价至少要3000 元。北京石景山项目楼面地价为2400 元，而一街之隔的另一块地楼面地价是6000 元.青岛项目的楼面地价是2100 元，相隔的项目则是8000 元。

　　2011-2012年万达部分商业项目拿地情况

　　鉴于万达的品牌价值，未来可观的税收以及未来对周边土地价格的带动作用，政府对于万达的进驻态度都是欢迎的。在土地获取方面，无论是在区位的选择，还是价格的高低，都会给予一定的优惠； 即使是企业自主扩张看中的地块，政府也会与万达协商给予一定的土地价格优惠。

　　从近期万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞争者。万达项目的楼面地价水平对应的销售产品价格显著偏低。而这一点，支持了万达的“现金流滚资产模式”。