探路基金投资模式 复地今年将成立商业管理公司

　　复地商业地产投资2012年果断加大步伐——复地已经瞄上了因城镇化水平提高而导致的商业需求这块巨大的蛋糕。

　　复地目前已在多个城市建立商业运营公司，并在集团层面搭建了商业事业部。据复地集团商业事业部总经理孙浩透露，2013年复地商业团队人员将有近百人，并会成立复地集团商业管理公司，对复地各个城市公司的商业项目进行统一管理。

　　一个明显的改变是，原先复地开发的商业设施管理多委托给第三方公司进行操作，但例如复地活力城购物中心这样的商业地标项目，基于品牌影响力、投资强度和回报的多方面考虑，公司将长期持有并经营管理。

　　据孙浩介绍，“2012年拿地时发现政府对商住比很看重，商业约占25%，因此集团对于商业的战略由原先的‘住宅为主’（以住宅为主的开发模式），调整为‘住商协同’（住宅商业协同发展的开发模式）。同时，复星对复地的支持加大，整合旗下资源，让复地做更多综合性开发项目。例如去年新获取的成都河心岛项目，开发总量96万平方米，其中非住宅部分就达41万平方米，这种项目复地以前是较少尝试的。”

　　2015年复地所有产品线将得以完整呈现。孙浩认为，这是针对消费模式变化而导致的商业思维转变。复地活力城是区域级商业中心，放在城市副中心或新型人口导入的区域。如复地首个活力城项目位于上海浦东新区北蔡板块，位于宜家对面，与万科金色城市（已交付）、地杰国际城（已交付）、万科海上传奇（在建）形成大型综合性生活区。而成都复城国际地处成都高新区，紧贴成都复地·雍湖湾项目和大源中央公园项目，规划为社区型商业中心，预计今年底明年初开业。

　　“我国内需消费拉动经济增长的基本国策已基本确立，消费将大幅提升，而持有型商业则作为这种消费拉升的重要载体出现。” 孙浩解释复地介入持有型商业的开发和运营的原因时说，“已经走过黄金十年的住宅开发商们，都在思考怎么通过商业开发和运营来提高自己的综合开发实力。”

　　孙浩以浦东嘉里城、崇邦嘉亭荟为例称，“大型综合性郊外项目用地，将是商业地产的另外一种形态。城镇化人口向外溢出以后，节假日购物演变成家庭式娱乐行为——将购物中心与主题乐园，酒店、山水景观等资源结合在一起，将形成一种新的购物体验。复地在天津空港新区28万平方米的湖滨广场商业项目，就正在进行这种尝试。”

　　近两年，由于互联网对商业地产的巨大冲击，改变了零售终端对销售店铺的面积需求，直接导致以零售为主的购物空间效能下降，从而影响商业地产的开发模式。孙浩认为这就是为什么购物中心体验性品类占比越来越大的原因。“购物中心对零售部分进行精细的品类分析，是避开电商冲击的法宝之一。例如服装销售，有多少品牌还没有在电商进行销售，有多少品牌电商与实体店的铺货存在有差异……这都是进行店铺组合时引进品牌时取舍的重要依据。”

　　当复地商业地产悄然发展之际，复星旗下的星浩资本和复地旗下的智盈投资，这两只在业内影响力较大的基金团队，也在探索投资模式的“升级换代”。

　　星浩资本之前发起的二期基金均是投资于规模在50万平方米以上的大型商业综合体开发基金，募资总额已达56亿元。星浩资本副总裁俞力透露，I期基金有望2013年能够实现还本，商业预计2014年年底至2015年年初开业。

　　智盈投资则主要为复地旗下的地产项目发起地产基金，目前所投的6个项目规模在30万-40万平方米，商业占比为10%-40%。智盈投资董事总经理董伟海告诉记者，“人民币房地产基金在中国才起步两三年，大部分投资人处于‘试水期’，我们选择住宅为主、商业为辅，规模适中、快速周转的项目，亦是出于投资人对基金年限的需求考虑。”

　　星浩资本和智盈投资面临的问题，亦是国内大部分地产基金公司会遇到的困局。住宅的流动性较好，商用物业则需要“养”，但住宅通过销售获利是一次性的，而“养”好了的商用物业，则会为投资人带来稳定的长期回报。

　　“越来越多的投资人渐渐看到商业地产的价值，尤其是新型城镇化所带动的二线城市CBD和一、二线城市副中心的区域级商业中心。”董伟海说，“从地产基金行业的发展看，更长的投资期也为更多类别的商业地产基金开拓出新天地。现在我们做的大多数基金都是机会型基金，未来将会出现增值型基金和次核心型基金，通过对一些表现不佳但有潜力的商业项目进行改造、租户重组等方式为物业重新增值，投资人则以此获取相应的收益回报。”