绿城负债率下降至49% 放弃进取扩张模式采取轻资产战略

　　（赢商网记者3月25日报道）2月24日晚间，绿城中国公布2012年业绩，报告期，实现收入约353.9亿元，较去年增长61.1%；归属于公司股东应占利润48.5亿元，较去年同比大幅增长88.4%；每股基本盈利2.57元，同比增长63.7%；净资产负债率下降至49%，较去年年底的148.7%有大幅改善。

　　在全年收入中，酒店运营实现收入2.98亿元，较2011年的2.51亿元增长18.7%，已投入运营的绿城千岛湖喜来登度假酒店、杭州玫瑰园度假酒店及舟山喜来登绿城酒店，随着酒店运营的成熟，收入不断增加。

　　此外，实现投资性物业租金收入1.11亿元，较2011年的0.9亿元增长23.3%，主要是北京奥克伍德公寓的房租价格有所提高所致。

　　报告称，2012年公司对销售方面进行了全方位的改革，从以坐销接待为主的案场销售模式转变为利用一切资讯寻找客户的经纪人模式，化被动为主动，最大程度地激发销售人员的热情，并盘活所有可售资源，以开放式的平台来迎接每一位优秀的经纪人。

　　截止2012年12月31日，绿城集团（包括本公司与其附属公司连同其共同控制实体及联营公司）的销售物业面积约283万平方米，较2011年增长约61.7%，销售金额约546亿元（归属于本集团的权益金额为人民币273亿元），较2011年的353亿元增长约54.6%，以超额36.5%完成2012年年初400亿元的销售目标。整体销售均价为每平方米19891元。

　　改变营销模式引入投资者降低负债水平

　　在2012年净资产负债率高企的情况下，绿城集团从市场终端入手，改变营销模式，建立经纪人销售制度，并引入战略投资者改善资本结构，降低负债水平。

　　绿城集团推动销售模式转型，快速实现由传统售楼模式转为经纪人作业模式，由以往现场接待、介绍、体验的坐销模式转为主动出击、寻找客户、服务客户的行销模式。此外，绿城集团一方面改进原有销售奖金提成办法，有效激励并挖掘经纪人潜力，适度加大绩效考核力度，实现优胜劣汰，另一方面又建立起公开透明的房源信息平台，积极调动内部员工和社会力量，推进并落实全员营销活动，全力提升销售额。

　　此外，绿城集团还以引入投资者的方式增加现金流，降低负债负债率。2012年6月8日，绿城集团和九龙仓达成认购协议及投资协议，向九龙仓之全资附属公司定向发行股票和发行永久次级可换股可赎回证券，交易金额总计约港币51亿元（约人民币41.6亿元）。在2012年8月完成配发后，九龙仓持有绿城股票约5.2亿股，占总股本24.6%，成为绿城第二大股东，并由此获得两席董事会席位及新组建投资委员会中的一席席位。随后不久，公司又与九龙仓联合取得大连不朽巷地块，此举也将双方从原有的战略合作进一步推进到项目合作。

　　2012年6月22日，绿城集团与融创中国达成协议，将旗下上海玉兰花园、上海黄浦湾、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰广场、无锡茉莉花园、常州玉兰广场，天津蓝色海岸等八个项目与融创按各50%的权益进行合作，并成立双方按注册资本金各50%组建的合资公司，同时另将上海玫瑰园50%之股权转让至天津融创置地有限公司。此次交易绿城转让上述九个项目权益的50%，收取对价33.6亿元。完成上述交易后，本公司借助融创绿城合资公司，积极开展与外界的合作，先后取得位于上海的三幅优质地块。

　　拥有建筑面积4187万㎡土地储备

　　2012年，绿城集团顺应宏观形势，合理调节开发节奏，同时调整产品结构,在确保产品品质和客户满意度的前提下，最终实现新开工总建筑面积约469万平方米。同时，绿城集团在2012年实现竣工面积约413万平方米。截至2012年12月31日，绿城集团共有82个在建项目，在建总建筑面积约1657万平方米。

　　在引入战略合作后，绿城集团在年底开始拿地，去年全年共新购7个土地项目，新增项目总建筑面积约为210万平方米，归属于绿城集团约为68万平方米。新增项目的总土地款约为120亿元，其中大部份由合作伙伴支付，归属于本集团支付的约为7亿元。项目楼面地价平均成本约为每平方米5693元。

　　于2012年12月31日，绿城集团共有96个土地储备项目（包括在建及待建），总建筑面积达4187万平方米，归属于本集团的权益建筑面积为2258万平方米，总可售面积为2755万平方米，权益可售面积为1459万平方米。楼面地价平均成本为每平方米2670元，现有总土地储备可以支撑绿城集团未来5年发展。

　　将采取轻资产战略

　　对于2013年，绿城集团预计新开工建筑面积约为748万平方米。此外，预计会有44个项目（或项目分期）将于2013年竣工，竣工总建筑面积预期约为573万平方米。

　　绿城集团将重新审视现有的项目布局，着重考虑区域内的联动和发展，立足当下，深耕细作，巩固自身已有的区域优势。同时在项目拓展方面，将根据未来现金流状况来做购地决策，并借助品牌影响力，以多元化的渠道、合理的价格适度补充土地储备，支持未来5年发展的需求。

　　此外，绿城集团根据市场需求，不断推进产品多元化，推动业务发展模式的转型，由住宅项目为主向以新兴城市中心的城市生活综合体项目发展，同时，推进养老地产和旅游地产的拓展和开发。

　　绿城集团将放弃以往过度追求规模扩张的进取路线，更多地依托于品牌和管理的输出，充分发挥他们的商业价值。将凭藉自身在规划、设计、营造等方面的专业能力和资源整合管理能力，一方面维持独立或合作的项目开发模式不变，提高周转收益率的同时，另一方面透过与外部机构广泛的代建合作，在控制负债率和资本支出的前提下为本集团创造新的市场和利润空间。