方兴地产业绩会：不想花太多钱 但想拿更多地

　　“我们不想花太多的钱，但是想拿更多的地。”3月25日香港业绩会上，方兴地产主席兼执行董事何操如此明确表示。

　　“今年方兴地产在广州、深圳都有拿地的计划。在南方我们会考虑成立专门的公司进行运作，但目前还没有落实项目。”何操如是说。

　　另据方兴地产首席财务官江南介绍，方兴地产去年买地支付的土地款共计63亿人民币，超过当时设定的55亿的拿地目标。今年，方兴将计划110亿人民币用于购买土地。

　　对于拿地的资金来源，江南表示，公司经营中的回款现金将用于买地，进行新一轮的发展。

　　据透露，目前方兴地产的土地储备接近600万平方米，今年公司土储仍将稳定在600万-700万平方米。

　　“今年公司可以回笼的资金包括两个部分：一部分是当年的签约回款，一般情况下，我们的回款能够达到七成，但是今年由于卖的产品不同，回款能够达到八成。另外一部分是上一年度留下的应收账款，这部分有68亿人民币左右。因此，回笼资金共计220亿人民币。”江南表示，今年方兴地产于二级开发方面的销售目标是130亿人民币，即卖楼的目标。而今年长沙梅溪湖项目的一级开发还有约50亿人民币。

　　“一级开发这部分在今年年初已经开始卖了，所以总的销售目标应该是180亿人民币，我们预计今年回款率会比较高。”江南如是说。

　　于业绩会同日，方兴地产公布2012年业绩。去年该公司实现总收入171.76港元，同比增长161%；实现毛利71.98亿港元，同比增101%。期内，方兴地产所有者应占溢利为33.77亿港元，同比增44%；基本每股盈利36.87港仙，同比增44%，扣除投资物业公平值收益后每股基本盈利23.56港仙。

　　具体来看，2012年，方兴物业销售收入约134.45亿港元，占收入总额78%，较上年增长349%，主要来自北京广渠金茂府项目、上海国际航运中心项目、长沙梅溪湖项目及上海港国际客运中心地块B项目。

　　物业租赁收入占收入总额6%，较上年增长12%；酒店经营收入占收入总额12%，较上年下降6%。

　　对于酒店经营收入下降，方兴地产方面，主要由于酒店业面临的不利市场环境的影响。

　　方兴地产执行董事兼副总裁贺斌表示：“此类超五星级酒店以前的目标客群更多是欧美的商务客人，而这几年欧洲和美国的经济问题对我们造成了一定的影响。再加上中国经济增速下降，这些对于2012年的酒店行业都会造成影响，包括方兴。”

　　另外，他还指出，方兴地产有分拆酒店业务上市的考虑，但目前没有具体时间表，因为只属该公司的初步构思。

　　以下为2012年方兴地产（中国）有限公司业绩发布会现场实录：

　　现场提问：不少地区都在酝酿地方“国五条”细则，您觉得新政策的出台会给方兴地产带来怎样的影响？另外，你们的酒店入住率比去年同期有所下降，尤其是三亚，为什么方兴这两家酒店的入住率不到60%？

　　管理层：我们认为国家出台“新国五条”，对中国房地产市场健康发展会起到很大的作用，而且这个调控也是有必要的，有利于企业在稳定的环境下持续发展。

　　而在短期之内，“国五条”在各个地方对于房地产商都会有一定的影响，但要思考为什么进行调控？无疑，调控的核心是打击投资客，对于刚需以及改善型，国家仍会要求各个地方要健康、快速的供给土地，使市场尽快走向健康状态。

　　对于方兴地产而言，我们定位是高端产品，更多的是针对改善型需求。经过对于市场细分客户的分析之后，我们发现自住型的客群不应该属于政策打压的范围。

　　比如，方兴地产在北京、长沙销售的高端物业，90%以上的客户都是自住型客户，对于改善和自住型客户国家会鼓励，而不是调控打击的对象。所以，出于这样的定位，“新国五条”对方兴地产的影响或许小于别的地产公司。

　　关于酒店行业的问题，首先，此类超五星级酒店以前的目标客群更多是欧美的商务客人，而这几年欧洲和美国的经济问题对我们造成了一定的影响。再加上中国经济增速下降，这些对于2012年的酒店行业都会造成影响，包括方兴。

　　三亚的两个酒店，在去年的综合排名之中，我们仍然位居第一和第二，而且这两个酒店在当地的盈利情况非常好。之所以会出现出租率适当下降，与三亚当地酒店的供给不无关系，算期内出现大量供应造成了入住率的波动，但是我们预计未来这两个酒店会逐步恢复，入住率回到60%以上。

　　现场提问：2012年，方兴地产累计投资多少资金用于拿地？今年在土地方面有怎样的预算？土地储备情况如何？

　　管理层：去年买地支付的土地款是63亿，超过当时设定的55亿的拿地目标。今年方兴地产计划会买110亿左右的土地，这些资金基本上来自于我们经营中的回款，回款的现金将用于买地，进行新一轮的发展。

　　目前，方兴地产的土地储备接近600万平方米，今年我们会卖掉一部分再买进一部分，还是稳定在600万-700万平方米。

　　未来拿地，我们还是会集中在一线城市，另外二线核心城市，比如北、上、广、深，再加上一些中部、南部以及东北的一些核心城市。其实，我们两三年前就已经在按照这个战略去做了。

　　现场提问：方兴地产今年的销售目标大概是多少？刚才提到，去年公司住宅销售均价同比上涨，那么毛利率大概是多少？

　　管理层：今年我们二级开发方面的销售目标是130亿，即卖楼的目标。而今年长沙梅溪湖项目的一级开发还有约50亿，这部分在今年年初已经开始卖了。所以总的销售目标应该是约180亿，今年我们的回款率会比较高。

　　毛利率方面，如果不考虑一级开发，我们的毛利率为42%，尽管相比2011年50%以上的毛利率有所下降，但仍然远超业内30%左右的平均水平。

　　现场提问：在您提到的180亿销售目标之中，可以回笼的资金有多少？

　　管理层：可以回笼的资金包括两个部分：一部分是当年的签约回款，一般情况下，我们的回款能够达到七成，但是今年由于卖的产品不同，回款能够达到八成。另外一部分是上一年度留下的应收账款，这部分有68亿左右。因此，回笼资金共计220亿。

　　现场提问：今年公司在广州、深圳有具体拿地的计划吗？

　　管理层：有计划，在南方我们会考虑成立专门的公司来运作，但目前还没有落实项目。

　　现场提问：对于标的项目，您有怎样的判断？

　　管理层：不想花太多的钱，但是想拿更多的地。

　　现场提问：如何实现这一想法？会否考虑与当地的企业合作？

　　管理层：对，这正是方兴地产今后发展的一个方向和目标，或者说主要的投资就是合作。过去几年，方兴地产的管理和合作能力得到显著提高，下一步的发展还是要依靠合作。同时结合政策导向，国家要大力发展的区域我们就去做。

　　另外，我们也会与产业相结合，因地制宜。比如，对于适合发展旅游、文化或者金融等产业的地区，我们会与相应的产业相结合，这样就容易找到共同点，也容易达到“花小钱办大事”的目的。

　　第三，发挥大股东--中化集团的背景优势，利用大股东和各地方的公共关系以及产业结合优势。

　　我们目前做的几个模式是可以参考和发展的，通过现有项目合作可以使我们的现金回流一部分，继续释放我们发展的潜力。另外，下一步合作可能一次性或短期不需要投入太多的资金，这样就可以增强公司的发展后劲。

　　现场提问：能否分享一下方兴地产在合作模式方面是如何做的？

　　管理层：方兴地产有很多项目都是在合作过程中形成的，比如青岛的项目，我们和当地的城投公司合作，他们手上有很多土地，而我们则具备操盘能力。上海的项目也是类似，我们与港务局合作，他们手上有很多的土地，我们有操盘能力和经验。

　　另外，方兴地产也跟一些操盘手合作，比如融创。此类合作可以缓解资金压力，也可以使大家的资源优势得到互补。另外，长沙梅溪湖项目，我们和中建地产合作，进行一二级联动开发，这也是一种合作模式。而在长沙二级市场上，我们跟当地政府也有拿地合作开发的经历，目前这些合作都非常成功。

　　此外，三亚也是一样，当地的企业有很好的土地，我们有操盘能力，又有资金方面的优势，因而就与他们合作。

　　现场提问：目前合作项目在公司整体项目之中所占比重多大？

　　管理层：从规模来看，占了80%-90%。

　　现场提问：刚才您提到青岛的项目，对于最近才拿到的青岛西海岸项目，公司有怎样的开发计划？

　　管理层：准确的说还没有拿到，现在正在拿，此前签订的是战略合作框架协议，大家正在往这个方向和模式上研究。

　　现场提问：您预计大概会在何时落定？

　　管理层：现在还不好说，仍在努力沟通。

　　现场提问：方兴地产租赁和酒店的业务收入不错，会否打算把酒店分拆出来上市？

　　管理层：这个问题现在回答为时尚早，不过已经处于我们的考虑之中。

　　现场提问：是考虑将酒店连同写字楼一起分拆吗？

　　管理层：单酒店。

　　现场提问：可以理解为方兴已在考虑将酒店分拆上市，但是没有时间表？

　　管理层：对，目前还没有到这个时候。

　　现场提问：在投资物业方面，公司对于2013年上海、北京两地有怎样的预期，特别是租金方面的走势？

　　管理层：这方面北京的市场非常好，去年直到年底，北京的空置率只有5.7%，基本处于满租，90%的写字楼都是满租，而且去年的租金也保持两位数的增长。

　　相比之下，上海方面会稍弱一些，增长幅度比北京略小，而且空置率略高，但总体来说，上海还处于供不应求的状况。

　　我们认为，2013年北京和上海的增长都会放缓，空置率并不可以得到很大的缓解，尤其是北京。2011年北京增长40%，2012年百分之十几，2013年我们觉得会放缓，但是还有一定的增长。

　　现场提问：有没有两位数？增长放缓的原因是什么？

　　管理层：现在不好预测。北京的写字楼出租受整个经济的影响不是很大，因为去年出租率非常好，原来空置率高的地方现在都满租。所以，中国经济平稳的发展支撑北京和上海等一线城市的写字楼市场是没有问题的。

　　现场提问：去年，方兴地产拿了很多土地，其中包括一些地王，您觉得今年毛利率能够维持在什么水平？

　　管理层：方兴地产一直以来都在坚持做高端物业开发，所以毛利率一直很高。去年我们买了一块地王，即上海海门路55号商办地块。尽管是全国总价地王，但是我们认为买的地价还是非常合适的。

　　2012年我们的毛利率水平比2011年有所下降，是因为2012年做收的几块土地（主要是长沙）相对来说没那么好。长沙梅溪湖项目是很大一片地，有很好的地块也有不怎么好的，去年碰巧着手的好几个都是不怎么好的，这是结构问题。

　　我们还是非常有信心，方兴地产拥有这样的定位，毛利率会保持在行业中比较领先的水平。

　　方兴地产的毛利之所以高，与其本身的价值创造能力和高端定位是有关系的。如果从绝对数字来讲，整个地产行业的毛利是一个基础，在同样的背景下，作为同行业的公司，你如何比别的公司做得更好，做到更高毛利？这就取决于价值创造能力和自身的定位取向。

　　过去几年，方兴地产毛利率最高水平达到50%多，后来达到40%，稍微有所下降。总体来看我们会比同行的毛利率高一些。

　　现场提问：刚才你说拿的这几块地价格都很高，将来毛利率会不会受影响。

　　管理层：我觉得一定要把调控和土地价格作为一种常态来思考，土地就是企业的原材料，当你拥有原材料之后，将来的发展是跟周围同样的企业竞争和比较。不管现在价格高还是低，你只要在谷底拿到这个地价，你将来价值创造能力都会超越别的企业，这是一种能力的竞争。不要仅仅考虑当前土地价格是高还是低，因为土地的价值一定会持续上升。

　　上海地王是我们在去年12月26日拿的，而今年1月30日，同样在黄埔江边的一块地，位置比海门路55号远一点，其地价是34500元/平方米，我们是23300元/平方米。就差一个月，每平方米相差10000多元，你说这个毛利率相差多少？

　　现场提问：去年，方兴地产在宁波也想拿项目，但在竞价当天遇到一些问题，现在是否有一些新的进展？

　　管理层：这块地确实有特殊情况，因为这件事情，我们和当地政府的关系更近了一步，双方在探讨合作之时，都不再局限于这块地感兴趣，也不再只是参加土地招拍挂的概念了。我们也在关注宁波其他地方的土地和规划情况，也都有参与，但目前还没有明确具体的目标资源。