奥园业绩会：今年销售目标75亿 拿地奉行量力而行

　　顺利出售“长安八号”后，奥园地产在2012年的土地市场表现得明显积极很多。

　　3月25日，在2012年奥园地产全年业绩发布会上，其首席财务官梁又稳表示，2012年奥园通过公开招拍和收购项目总共获取地块总共有8个项目收购回来，总建筑面积187万多平方米。

　　其称，奥园也会积极配合政府加强三旧改造工作，从而可以争取到低成本及优质地块。

　　“目前我们的土地储备足够奥园集团未来五到八年的发展。”梁又稳表示，截止2012年12月底，奥园拥有32个项目，土地储备总建筑面积996万平方米，广东的土地储备面积占总建筑面积大概42%。土地储备中约有272万平方米是在建物业，622万平方米是计划未来开发物业。

　　不过，奥园一直以来的拿地策略都是奉行量力而行。奥园表示，今年拿地的原则还是维持在上一年总量的基础上略有增长。区域方面，集中在广东、重庆、沈阳及湖南这个四个区域，深耕当地市场。

　　展望2013年，梁又稳指出，奥园将会迈入一个高速发展的时期。“坚持快速开发、快速销售的策略实现高增长目标。”

　　据悉，奥园今年销售目标是75亿元，其中上半年销售目标28亿元，比去年同期增长逾20%，下半年销售目标是47亿元，因大部分项目将于三季度才正式进入销售。

　　以下为2012年中国奥园地产集团股份有限公司业绩发布会现场实录：

　　现场提问：奥园有分派特别股息，是出于怎样的考虑？三月份中央推出了国五条，你们认为对内地的销售有没有影响？可不可以分享一下奥园最新的销售数据和情况？

　　管理层：关于今年派特别股息的问题，主要由于我们北京的项目取得了比较好的资金回笼，而且集团在采取商住双线开发的策略后，使得集团的现金流比较充足，在这种情况下，我们对股东做出了一个派特别股息的决定。

　　关于国五条的看法，我认为现在各地方正在深化中央政策，有一些城市已经出台相应政策，可以看出对刚醒需求的打击不算很大，主要是针对投资型物业会有比较大的限制。

　　我们奥园在产品策略方面坚持商住双线开发的策略。住宅产品方面，会做户型比较小的产品，所以受国五条政策的冲击不大。还有我们商住双线开发产品对于土地的利用以及继续发展我们的房地产会有比较大的帮助。

　　我们会认真研究国五条出台后的具体策略，再针对性的密切留意我们的开发产品，相信我们的产品会做出相应调整。

　　现场提问：公司今年的销售目标是多少？公司的毛利率上升，销售均价都下跌了。你们毛利率比较高的别墅少了，为什么毛利率还会上升？今年奥园会有多大体量的商业项目落成？

　　管理层：2013年我们的销售目标是75亿。上半年的销售目标28亿，上半年比去年同期增长20%以上。下半年的销售目标是47亿元，这主要是因为我们去年年底和今年年初拿的很多项目，大部分都是在今年三季度以后才正式进入销售。

　　另外，毛利率比较高的别墅和商铺的销售面积在2012年比较小，去年我们销售的产品主要是刚性需求的小户型的住宅产品为主，毛利也不应该有别墅和商铺那么高。

　　但由于我们在2012年贯彻了抓成本、提毛利的策略，去年全年我们在目标成本的基础上已经节约了1.6亿，所以整个节约成本的效果比较显著。故此在同行业毛利率都下降的情况下，反而我们的毛利率还有所增长。

　　商业项目方面，今年我们推出来的纯商业项目就包括我们可能在三季度开售的长隆项目，叫奥园城市天地，这是一个纯粹的商业项目。还有我们在南站的项目，奥园城市大厦和奥园城市广场，预计在今年四季度推出。另外我们在湖南株洲的奥园广场纯商业项目，也可能在5、6月份推出。还有很多纯商业项目后续开盘，比如沈阳的会展广场及其他一些商住项目。

　　现场提问：今年落成的面积大概有多少？

　　管理层：今年我们预计竣工的面积大概130万平方米。今年商业竣工面积占比相对来说会少一些。均价方面，因为产品结构发生了一些变化，预计2013年的销售均价会有比较大幅度的提升。

　　现场提问：今年奥园的资本性开支有多少呢？

　　管理层：我们在2013年准备买地的支出是40亿左右，现在来说，在2012年买的地大概还有10亿元的地价款需要在今年支付。今年的销售目标是75亿，建筑费大概是合约销售的一半左右。

　　现场提问：奥园大概用48亿元进行拿地，今年会不会更积极呢？去年奥园有跟保利合作以及收购等一系列动作，今年会不会加大力度跟其他企业合作或以收购的方式来开展项目？

　　管理层：奥园一直以来的拿地策略都是奉行量力而行，我们的负债率也都是维持在同行业比较稳健的状态下。今年我们拿地的原则还是维持在上一年总量的基础上略有增长的策略，特别是我们通过具有改造项目资源的合作者进行紧密合作，共同开发一些新的项目。同时，我们会在拿地的区域方面，继续保持在广东、重庆、沈阳及湖南这四个区域里面，深耕当地市场。