传北辰实业管不动长沙分公司 长沙三角洲项目成成败关键

　　自2007年92亿吞下长沙地王蛋糕开始，长沙项目就成为北辰实业的关键词，也一度成为业内诟病其资金缺乏难以开发如此大体量项目的焦点。

　　时至2012乃至2013年，长沙北辰三角洲项目已成为北辰实业的重中之重，亦是决定其生死成败的关键。

　　甚至有消息人士谑称，长沙之重已经导致北辰总部对其难以控制，换言之，北京总部管不动长沙分公司。

　　反观主导这一项目的北辰实业，也从当年承建北京亚运村的辉煌中褪色，成为一个仅在北京长沙开发项目的地方国企，年度销售额不超过50亿元。

　　而在其业绩辉煌之时，一度成为国内最大的房地产综合运营企业之一，净资产规模也在2006年居行业内上市公司第二位，其“投资物业　零售商业　发展物业”的模式也一度成为行业的标杆，但在不到10年的时间里，一切都变了。

　　住宅之荒

　　作为其发家之地的北京，北辰在此的销售项目已为数不多，仅剩下北辰香麓、碧海方舟、顺义马坡项目及长河玉墅等，对公司的贡献也寥寥无几。

　　在3月21日香港召开的业绩会上，北辰实业董事长贺江川透露，在去年37.5亿元的合同销售中，其中长沙项目20.3亿元，碧海方舟别墅二期8.55亿元，而北京其他项目的销售情况均未涉及。

　　现实中北辰实业北京项目的销售的确不尽如意。碧海方舟二期虽然贡献了8.55亿元，但21套的房源已经销售了14套，剩余货量不多。而长河玉墅后期项目在调整规划后尚未有新品推出。

　　作为其在北京的主力项目北辰香麓，据北京住建委网站3月27日消息，其在2010年及2011年共获得4次现房销售证，在售项目为1-16号楼，共计712套住宅房源，共签约142套，开盘至今去化率为19.9%。

　　值得注意的是，无论是早期的预售还是如今的现房销售，其最终的成交均价也都在1.9-2.1万元/平米左右，浮动并不大。这在房价一天一个样的北京，不能不说是个奇迹。

　　来自项目工作人员的说法是，该项目目前在售的是220平米以上的跃层，均价2.5万元/平米，剩余房源70余套，但对于项目售价一直没有多大起伏之事，其则表示不了解。

　　有知情人士指出，北辰香麓的价格从09年到现在就没有涨过。原因有二：其一，项目靠近航天城，地处西北六环，交通不便。去项目要穿过香山，只能走一条拥挤的八达岭高速或北青高速。现在据说要修一条穿山公路，这条路的修通将使该项目的前景将有所改观。该公路项目已经立项，但具体落实可能要到2016年。

　　第二，北辰香麓没有小户型，主力户型为140-150平米，以及200多平的户型，虽然售价为2.1万-2.3万元/平米，但总价对刚需人群而言依然较高。目前该项目的客户多来自北边永丰科技园的上班族，直线距离5-10km。

　　据北京某机构人员透露，目前北辰香麓每周的成交量在5套左右，而这已经算是比较好的了。

　　值得注意的是，在北辰香麓附近，较晚开盘的保利西山林语早就一售而空，近期的正源.尚峰尚水也已销售了1000多套，而后两者的均价都在3万元/平米左右，远远高出北辰香麓。

　　北京项目的惨淡经营，让北辰实业把所有的希望都寄托在了长沙三角洲项目上。

　　北辰实业董事长贺江川给出了这样一组数据：“从可售面积来看，2012年我们可以拿来卖的面积是62万平方米，但是2013年总可售面积加大到106万平方米，增加了44万平方米，主要是长沙项目。”

　　亦有知情人士称，北辰长沙项目今年的可售货量预计在60-70亿元。2013年，北辰实业的销售目标为52.7亿元。援引某券商的研究报告称，如果长沙项目销售顺利的话，“预计北辰实业2013年物业开发部分有望实现60亿元的销售额。”

　　有数据显示，自2010年入市以来，北辰三角洲项目住宅部分D2、D3、E5区已相继开售，共计推出住宅房源4617套，目前已售3615套，整体去化率达78.3%。

　　鉴于此，北辰实业有理由相信，随着更多货源的入市，三角洲项目会给公司带来更多的业绩，但同时，贺江川也有自己的担心。

　　2013年，北辰实业计划合同销售面积37万平米，主要原因是长沙项目推盘量大一点。但这个计划制定之时，尚未有“新国五条”出台，该政策的出台以及未来长沙版的细则都肯定会对长沙市场有一定的影响，因为北辰三角洲的产品线是针对中小户型。

　　有业内人士指出，长沙之前限购针对的是90平米以上的大户型，而北辰实业以前主要销售的恰是不在限购范围之内的中小户型产品，但国五条要求所有的产品都必须加入到限购队伍里，这个一定会对北辰造成一定的负面影响。

　　有分析预计，如果长沙限购收紧，可能会给北辰项目带来20%-30%的冲击。如此一来，北辰实业2013年的业绩面临着更多来自政策层面的不确定性。

　　资本之殇

　　在北辰2012年57.35亿元的营业收入中，发展物业(销售物业)的贡献是32.06亿元，同比增90.35%。投资物业(含酒店)方面的业务收入是20.38亿元，同比上升15.81%。

　　而商业物业却出现下降局面，且已经连续两三年出现了持续下降的情况。

　　数据显示，2012年，北辰实业商业物业实现营业收入为3.8亿元，同比下降6.17%，受市场竞争加剧和新开项目仍处于经营培育期的影响，除税前利润为753.2万元，同比下降79.66%。

　　而这也是贺江川在3月21日业绩会上重点强调的另一个内容，“去年我们商业的业绩不如前一年，并且已经两三年出现了持续下降的情况”。

　　据他介绍，目前北辰商业物业的情况是：老的购物中心营业收入和利润逐年都有所下降。名门物业和媒体村的北辰购物中心这两个项目在爬坡，但是爬坡的情况都不好。

　　名门物业是北辰实业100%持有，虽然是和香港的一个公司合资经营的，但经营公司在商业零售方面是亏损的，虽说这个公司有一些租金收入，整体算下来是打平的，但商业本身经营还是亏的。而媒体村旁边的B5店，前年亏损1800万，去年亏损3600万。2012年营业额比2011年下降了，租金收入也调低了。

　　“这几块商业能折射出北京市的商业情况，首先是竞争增加，商业零售业的供应商家数目在亚运村和北京都增加了。原来北边商业主要是我们这一家，所以最高的时候我们这个购物中心是6000万的利润，现在只有3500万到4000万，进而导致毛利率的下降”，贺江川如此解释。

　　业内人士分析，贺江川所说的商业物业的亏损，应该是算上了折旧部分，而不是从现金流的角度而言。单独就商业部分而言，其2012年的租金收入能覆盖总部所有的运营成本，还有所结余。

　　但另一方面，北辰的商业地产情况目前的确到了需要改变的时候了。

　　贺江川希望，下一步考虑整体的战略性合作或者重组来扭转这个局面，把商业板块的问题解决，因为这一块占北辰的总量非常小，总共是15万平方米。

　　据消息人士透露，目前，北辰实业正在找许多保险公司合作，希望做一些资产证券化的项目，这也是一个变相的融资。有可能成立一个商业方面的专门公司，去运营这些物业。

　　需要通过这样的方法去融资，北辰实业也是情非得已。截止去年底，北辰实业账面现金26亿，但其中只有十几个亿可以自主使用。与此同时，北辰背负116亿的负债，其中包括43亿的短债和73亿的长债。

　　2013年，北辰实业资本开支是51亿，三项费用及税收支出约5亿元，因此有券商预计，北辰今年共有约98亿元现金流出。

　　而根据贺江川的介绍，除了销售回款和物业抵押贷款，北辰实业似乎并没有很好的还款来源。据悉，其目前融资成本为基准利率上浮15个点。

　　因此，2013年在加速项目开发和周转速度的同时，北辰计划利用“总部融资”模式的优势，重点强化对货币资金的合理配置及使用。

　　此外，北辰还希望拓宽融资渠道，通过对养老、文化旅游等新兴房地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，实现规模上的扩张和可持续发展能力的提升。

　　拮据的现金流、不平衡的发展，似乎不应该是国企会有的状况却又在北辰实业这家公司身上真实的发生了。