北辰“最后一个商场”撤场 商业地产优化出路在哪?

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2017年12月07日09:42来自:观点地产网 张凯璇
核心提示:近日,北辰购物中心亚运村店宣布将于1月8日正式闭店,至此,北辰旗下所有商场已经关闭。购物中心陷入发展瓶颈,商业地产优化出路在哪?

  27载,正是青年壮志时,但对于一座购物中心而言,却是一个时间的沉重标志。

  近日,北辰购物中心亚运村店张贴公告,宣布将于1月8日正式闭店。这座开业已有27年的商场,终在日见稀疏的人流之间落下帷幕。

  这似是一件早在预料之中的事,近几年来商场已不复往日热闹光景,暮气沉沉之色不难察觉它的经营处境。

  不只是北辰购物中心,北京多个老牌百货商场亦都走至关店这一步。此前,北辰的另外两家商业中心次第停业转型,同位于亚奥商圈里的华堂商场、飘亮购物中心亦未逃脱关闭、整改或出售的命运。

  电子商务常常被认为是这场关店潮的始作俑者,但物业老化,品牌及业态组合赶不上消费升级的速度,更是这些商场不可逃避的命题。

  北辰购物中心27年变幻

  1990年,北京亚运会闭幕之后,北辰实业集团应运而生,亚运村中的多个物业成为它的资产。同一年时间,北辰购物中心亚运村店开业,这是北辰旗下的首个商业项目,彼时项目仅为亚运村内的两层商业设施,面积只有7000平方米。

  出于对市场消费水平改善的判断,北辰于1996年对购物中心开启了耗时一年半的升级改造。公开资料显示这次改造花费了1.5亿元,1997年重新开张后面积扩至1.5万平方米,成为北京北部最大的百货中心之一。

  目前北辰购物中心依旧保持着百货与超市相结合的模式,经营方式以联营为主,出租、自营为辅,另一家于去年关闭的北苑店也是采取这种百货+超市的方式运营,以租赁为主,联营、自营为辅。

  时间已经过去很久,关于北辰购物中心早前的运营细节难再重现,但从消费者的评论以及过往的运营数据,可以简要地描摹这一座商场的过往。

  数据显示,改造之后,1997年北辰购物中心亚运村店销售额达12亿;2002年,其销售收入成为北京排名第二,市场占有率能够在6%以上。但在往后的几年间,北辰购物中心的销售情况开始下降。据北京市场人士介绍,此前北辰也至少做过两次调整。

  2006年,时任北辰实业总经理贺江川分析称,相比起投资物业,零售物业的风险性比较低,不时面临其他商场逐步包围与瓜分市场的局面,“独占鳌头更难,垮掉却很容易”。北辰购物中心也面临着这些压力,在进与退之间,北辰最终选择了稳步扩张的风格。

  这或许可以解释,商业作为北辰旗下的三大业务版块之一,但利润的规模与其他两个板块难以匹敌,在2015年及2016年,这部分的利润甚至为负。而且,2012年开始,北辰实业的营业收入开始大幅下滑。

  在商业业务发展不见起色之际,北辰亦曾透露过对这些物业的处置方式。2015年,北辰实业总经理曾劲对外表示,一线城市中,受物流业较为发达的影响,传统百货冲击更为严重。北辰对商业板块有进行整合与盘活考虑,部分资产将引入商业运营能力更强的机构进行合作,部分资产将考虑出售或者出租。

   

  据了解,此前北辰旗下的商业物业主要包括北辰购物中心亚运村店、北辰购物中心北苑店及北辰时代名门百货。

  北辰购物中心北苑店为北辰首作大厦(新纪元大厦)的底商,总建筑面积5万平方米,于2010年开业。据称,北苑店为北辰商业第一家业态分布齐全的、标准的社区型购物中心。但在经营六年之后,北苑店已于2016年关店,并整体租给了上品折扣。此外,由北辰同香港皇权集团于2008年共同打造的时代名门百货亦在此前出租给第三方。

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