永正资本王威：5年后建购物中心基金 向凯德模式靠拢

　　2012年，对于王威来说，是事业上的一个重要里程碑，他进行了华丽转身，结束了职业经理人的“长跑”，创立了永正资本有限公司，成为该公司的合伙人和总裁。

　　 用“中国商业地产全产业链首位亲身实践者”形容王威并不为过，在2006年之前，王威任职于华润置地和复地，重点从事营销、投资和战略规划方面的工作，2006年之后的5年时间里，加盟新加坡凯德商用，担任投资与资产管理副总经理。在2011年7月，王威担任保德信大中华区投资总经理，这是一家全球最大的房地产基金管理公司，管理着500亿美元的资产。

　　 通过经验、资源及人脉的积累，最终实现创业，这或许是职业经理人的最终期望，王威也不例外。

永正资本总裁王威

　　 永正资本希望五年后发起购物中心基金

　　 用几个数字可以概括王威在商业地产方面的经验：投资和管理超过20个商业地产项目，投资额超过200亿元，所投资项目现今估值超过400亿元，考察超过1000个商业地产项目。

　　 也正是王威逾十年住宅和商业地产及房地产金融的多元实战经验，促使了他成了永正资本。

　　 在王威的规划中，永正资本将专注于商业地产的服务，同时将该领域的产业链模式应用到其他持有型地产中，涵盖文化地产、旅游地产、养老地产、科技园地产和工业地产等，从事战略咨询、基金管理等业务，为政府土地方、项目方和资本方、REITs和企业上市提供顾问等。

　　 从纯粹的职业经理人到合伙人角色的转变，不仅需要经验、资源，更重要的契机。

　　 王威认为，未来三、五年商业地产供应结构性过剩，将会导致结构性泡沫化，很多项目或开发商会碰到很大问题；由于种种原因，开发商无论主动还是被动，都纷纷转型商业地产；此外，长期而言，机构投资人和金融机构逐渐成为商业地产的主力投资者。“专业的服务，尤其是战略、资本和运营等全方位深层次的合作方面的需求成为趋势。”王威说到。

　　 商业地产总是不断有大量的新进入者，包括大大小小的开发商和金融机构，他们都是创业者，而永正资本可以合作开发。“这种合作不是做乙方，不仅仅是提供服务，也会投入资本并成为股东，是战略、资本、开发和运营全面的全产业链的合作。”王威表示，虽然以永正资本现在的规模，只能做个“小凯德”，但这种全产业链正是他要做的。

　　 现在已出现大量的商业地产的不良资产，可以肯定的是，未来还将不断涌现。而不良资产的处理需要超强的多领域专业能力，“不良资产处置可能需要一两年的时间，要进行资产管理，理清债权债务关系，协调各相关利益方，同时还要发挥自身资源优势去寻找接盘者和合作者。”而永正资本也将作为不良资产的管理人，全程负责资产处置，或由永正资本直接盘活。

　　 王威认为，近三年内商业地产领域的新进入者绝大多数都是被动和盲目的，这是很令人担心的现象，失误者和失败者并不鲜见。新进入者首要的任务就是明白什么是商业地产，为什么做商业地产，商业地产最先进的模式是什么，自身战略是什么，如何建立运营体系等。永正资本多年的实践经验将为新进入商业地产领域者制定适合的战略和运营体系。

　　 对于王威来说，凯德商用的基金模式是最终的目标，但这一模式需要大规模的资金支撑持有型物业，同时对基金管理人的要求也比较高。所以，王威希望通过几年的积累和沉淀，同时等待金融环境和政策环境的进一步开发，将来发起持有型的购物中心基金，“这个目标实现可能要五年以后”。

　　“凯德商用让我从小学升级到大学”

　　 在凯德商用的五年的职业生涯无论是职业定位还是经验的积累都有了“质”的提升。

　　 不过由于之前只有在华润置地和复地在住宅地产方面的营销、战略规划方面的经验，在进入凯德商用涉足商业地产的头一年，着实吃了苦头。

　　 王威引用了王健林的一句话，“住宅是小学生，商务地产是中学生，商业地产是大学生。”王威在凯德商用的第一年感触特别深，有种小学生上大学的感觉。“大家可能都知道做商业地产难，但是做过之后才知道真的很难，超过了想象。”

　　 “商业地产全产业链模式目前在中国甚至在亚洲只有凯德商用一家，没有任何一家公司像凯德商用在产业链上做得那么全。”而在王威所在的投资与资产管理部门，涉及到了私募基金、买地收购项目、项目退出、上市、REITs、开发和运营等，所以，王威在除基金投资外，在资产管理、项目设计、运营、招商等方面都有诸多的收获，拥有宝贵的全产业链经验。

　　 刚好，王威也赶上了凯德商用在中国的创业期，那五年也是凯德在中国高速发展时期。在王威进入凯德商用初期，仅有上海来福士一个项目运营，而在他离开时，已管理54个项目，其中21个曾由他负责投资和管理。

　　 “我曾经试过连续60天没休息过，最忙的时候，同时看20个项目，其中大约三分之一是已收购的，三分之一是正在谈判的，剩下的是新的项目。”，王威说到，有一次，因长期坐飞机奔波各地且长时间未进电影院，重新进电影院时，一坐到座位，第一反应居然是系安全带，以为又上飞机了，“这经历是我永远无法忘记的”。

　　 虽然任务重，很累，但是王威很庆幸，正是经过三年高强度的密集历练，他成功转型商业地产，也从小学升级到大学，是一种脱胎换骨的改变。“这样的机遇，对于个人成长是历史性的和无法复制的，也因为直接向公司CEO汇报，有了当时凯德商用全球CEO潘锡源和中国CEO林明志全行业最好的师傅，才能够这么快的成长。”对于王威来说，凯德商用不仅是商业地产行业的领头军，更是他在商业地产领域成长的学校。

　　 业界公认，凯德的房地产金融业务在亚洲的开发商中是绝对的第一。2006年12月凯德商用成功在新加坡发行了REITs，就是嘉茂中国信托，这是第一个以中国购物中心为标的的REITs（房地产投资信托基金）而王威全程参与了该RETIs上市及上市后的日常管理和运营。

　　 在国内，本土房地产面临最关键的瓶颈是融资渠道较为单一，以往长期依赖银行贷款，一旦政府出台调控政策，银行关紧资金“水龙头”，很多开发商资金链即时告急。近年来，部分实力较强的开发商赴境外（主要是香港证交所）上市，一定程度上缓解了融资困难的局面。

　　 通俗地讲，“凯德模式”的精髓是：它们在各个城市投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金中，通常凯德商用会持有该基金一半左右的股权，以示风险共担，另一半股权由海外机构投资者（如发达国家的养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目如多功能购物中心等，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，将公司的资产雪球越滚越大。

　　 而“凯德模式”也正是王威努力的目标。

永正资本有限公司总裁王威为赢商网题词