遭国美商都追29亿尾款 海航置业商业地产布局陷窘境

　　国美商都，这个伴随黄光裕商业地产梦起梦落的地方，如今海航也深陷其中。

　　2011年3月，国美曾以57.5亿元的价格将国美商都转让给海航置业，而海航置业则需在2011年7月底前交齐全款。

　　但先是在2011年6月，海航方面因未能及时支付款项出现单方面违约，国美方面和海航置业签订补充协议，海航置业愿意支付违约金，而海航集团则出具不可撤销的担保函为海航置业提供担保。

　　而后在2012年的5月份，海航方面再次出现违约，彼时国美又与海航置业签订补充协议二，在该协议中，海航置业明确承认资金筹措困难。

　　不过时至今日，双方依然未就国美商都账款支付问题达成一致，如今更是走到了对薄公堂的局面。

　　国美上诉追尾款

　　日前，国美控股旗下鹏润地产正式对外宣布，已将海航集团及其子公司海航置业诉至北京市高级人民法院，要求海航方面支付在国美商都资产转让交易中拖欠的20亿元账款及接近9亿元的违约金。

　　国美方面还明言，海航置业未在合同约定时间内支付余款给国美商都建设开发公司，有违契约精神。

　　面对国美的诉讼，海航方面则对外透露，截至2012年5月28日，海航共计向国美支付了41亿元，双方在国美商都项目上的持续纠纷，并不是在收购价格上出现问题，而是因为项目的消防验收。

　　海航方面具体称，北京市公安局消防局未对国美商都B区进行消防验收，但是国美在2011年6月29日签署的《资产收购协议》中称，目标物业B区写字楼消防验收合格，因此认定国美使用伪造文书等手段隐瞒事实真相。

　　但针对海航方面给出的原因，国美方面则在近日提供了一份北京市公安局消防局出示的正式文件，并显示国美商都B区写字楼的综合评定消防验收结论为合格。

　　基于此，国美相关负责人甚至手持该文件怒斥海航“睁眼说瞎话”，指责海航丧失了最起码的商业信誉。

　　“到底是差钱还是差契约精神，我们现在也很困惑。”上述国美负责人表示，现在已经过了讨价还价的阶段，而是应该履行合同约定。

　　但值得一提的是，针对国美方面多次提到的海航因资金筹措困难而拖欠余款的原因，海航方面予以了坚决否认。

　　此前，海航方面曾回应称，目前海航集团已获批和正在推进的银行授信总计超过3600亿元，已使用1000多亿元，仍有2000亿的授信空间未被使用，因此不存在资金紧张问题。

　　目前看来，双方的各执一词，让人难以明了到底是何种原因致使海航拖着余款不付，或是其中另有隐情，外界均不得而知，也许只有等待法院的裁定决议。

　　海航商业地产窘境

　　在外界看来，无论最后海航和国美哪方获胜，作为一个总建面近56万平方米的商业项目搁置两年有余，对双方均是一种损失，特别是对已支付41亿的海航来说，损失甚至会更大。

　　其实在当初海航置业收购国美商都之事被外界所知后，市场上就充斥着各种担忧。其中最大的疑问在于海航接手这个国美耗时六年、历经多任总经理的项目，其是否能顺利盘活。

　　据了解，国美商都位于北京南四环，总建筑面积为55.6万平米，其中购物中心面积34.4万平米，酒店5.4万平米，写字楼3.4万平米。近年来，该项目单是名称就曾变更4次，综合定位也3次转换，管理人员更是数次更迭。

　　当时曾有分析指出，国美商都所处区域缺少住宅，周边消费需求不足以支撑如此庞大的商业项目，因而该项目最终能创造多大的价值，取决于其定位、产品和经营三个层面。

　　“但这些方面却恰恰是海航置业所欠缺的，因为一直以来，海航系商业地产坚持的是资本运作思路，以开发为名行圈地之实，押注资产升值，其自身并未建立起商业地产的合理运营、经营模式。”曾有分析称。

　　北京一位熟悉商业地产的业内也认为，由于国美商都同样是由崇尚资本运作的国美创始人黄光裕所主导，其一开始就存在定位不清晰，业态配比不明确的境况，海航选择接盘此类项目其实并非明智之举。

　　但或许是基于骨子里的赌性，海航在选择收购商业项目时往往更多倾向于此类定位不明确的项目。

　　除国美商都外，海航在广州收购的番禺YH城项目也于2012年9月因经营不善最终离场。

　　而在2011年，海航还曾立下豪言：5年内增设300家YH城，未来冲进国际市场。但雄心勃勃的海航商业地产布局，最终却在首个YH城项目运营一年后便尝到了落北的滋味，这种戏剧性的变化多少折射出海航在商业地产方面的隐忧和无奈。

　　对于海航在商业地产方面的窘境，曾有分析直指，其高调宣称进军商业地产，极可能与前几年谋求上市有关，海航可能是想把商业地产资产作为一个抬高资产估值的工具，这也符合其一贯的资本运作手法。

　　“但转战多方却上市未成功，加之这两年直接和间接融资环境又不好，如果大肆发展商业地产，海航自身需承担极大的资金压力，再加之其缺乏核心的运营能力，因而在商业项目上处处碰壁”，分析认为。

　　还有业内人士指出，商业地产最核心的其实是后期运营，如果运营能力不强、收益上不去，则会影响之后的资本运作，而从宏观趋势上看，目前国内商业地产没有好的退出方式也是一个弱点，且海航自身的资本运作模式也不是很成熟。

　　另外，目前国内也存在商业地产过剩、甚至已出现泡沫的风险，此种状况导致商业地产在资本市场上也不被看好。

　　而据一位知情人士透露，面对如今的窘境，海航置业其实在全国的业务都在萎缩，甚至包括一些前期已经付过款的项目也被叫停。

　　“海航的商业模式一方面是自身存在运营上的硬伤，同时在房地产大环境堪忧的情况下资本运作难以成行，这些原因致使海航在商业地产方面陷进了泥塘”，业内人士最终做出了如此评价。