万科保利再度联手重庆拿地 联合体合作模式利弊难辨

　　继去年联合拿下长沙滨江新城B7地块之后，保利和万科两大巨头终于再次联手。

　　6月27日，万科和保利以底价53.72亿摘得重庆江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02号地块，楼面单价4342元/平方米。

　　53.72亿的成交总价也刷新了恒大地产一个月前创下的2013重庆总价地王纪录。

　　万科保利再联手

　　6月27日，重庆土地交易中心一共推出6宗地块，溉澜溪地块无疑是唯一的“主角”。

　　被誉为“江北嘴最后一块好地”溉澜溪地块一经挂出就受到业界关注和讨论。虽然关注者甚多，报名参与竞拍的企业却仅有一家。持续酝酿半个月后，在只有保利万科联合体1家报名的情况下，直接以挂牌底价成交，成交总价537221万元，楼面单价4342元。

　　该地块为二类居住、商业、商务用地，土地面积28.24万平方米，可建面积123.72万平方米。公告规定，该地块住宅将分摊土地面积约276.3亩，商业将分摊土地面积约147.3亩。

　　资料显示，早在2011年11月，该宗地块便出现在重庆国土局官方网站招挂拍公告信息中，当时起拍价为63.4亿元，比这次推出的价格高出近10亿元。

　　再次将这宗地推出，除了在价格上降低了近10亿元，并没有在规划方面做太大的调整，仅将原来的部分居住用地、商业金融用地改变成为了商业用地。如今，该宗地块270亩为居住用地，154亩为商业用地。

　　显然，在这次土地出让中，最为人们所关注的无疑是万科和保利联合拿地。

　　对于此次万科和保利联合拿地，重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松在接受观点地产新媒体的采访时表示，从城市几何图形来看，该地块处于核心区。再加上该地块底价较高，万科和保利联合拿地可以在一定程度上规避风险。

　　纬联地产高级市场分析师曹振华也在微博中表示，万科保利联合也是出于控制风险目的，由此可见，开发商对市场变化比较谨慎，与其冒险，不如共同承担风险。

　　也有市场分析表示，如果钱荒持续、银行利率持续高企，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力。

　　此外，保利、万科两家房企在重庆都主要做住宅产品，很少涉足城市商业地产项目，仅有社区商业、临街商铺等产品。面对如此大体量的商业面积，未来如何规划设计肯定是需要深思的问题。

　　合作模式利与弊

　　以联合体的形式拿地，在土地市场上日益成为主流，对于企业来讲并不陌生。尤其在楼市逆境之中，不少开发企业通过合作开发模式，合理控制风险，实现项目稳步拓展。

　　不过，同样作为中国房地产行业的巨头，万科保利联合拿地之后如何操作？这无疑是业界猜测的焦点之一。

　　在联合开发历史中，最引人注目的要数由五大品牌房企雅居乐、碧桂园、富力、中信、世茂联手打造的广州亚运城项目。

　　作为亚运城的开发商，广州利合房地产公司专门为亚运城项目成立，五大开发商各占20%股份，但是五家房企在该项目上的合作和管理上的盲区，通过2011年楼盘质量缺陷被充分暴露。

　　彼时有市场分析表示，5个开发商联合开发、各占20%股权的开发模式前所未有，每个开发商都负责一块事务，没有全盘操盘手，很容易导致责权划分不清楚。

　　自2007年兴建开始，广州亚运城历经广州市亚组委到富力地产、雅居乐地产、碧桂园及中信地产和世茂房地产联合组建的利合房地产公司，再到利合房地产公司将此部分项目出售给亚运城业主，亚运城是一波未平一波又起，已没有人知道亚运城到底是谁的亚运城。

　　无独有偶，朗诗保利“联手拿地、分别开发”的南京合作项目也争议也颇多。

　　据悉，朗诗保利共同拍得南京栖霞区NO.2012G31地块后，将地块分为南北两个部分，地块北部由保利地产开发，主要以叠加及联排产品为主；南面由朗诗地产打造科技住宅，主要产品为花园洋房及叠加别墅。不过，保利朗诗上述项目在购房合同中只会出现一家房企(联合成立的项目公司)的名字。

　　值得注意的是，朗诗和保利这种合作开发模式，除了在开发环节出现定位和风格不同，产生意见相左的情况，导致项目整体形象受损之外，进入销售环节后，由于双方在开发的投入资金、利润分成、配套实施和资金回笼要求不一致，双方因为利润和配套产生意见不同，两家开发商就很有可能出现相互推托的情况。

　　当然，万科和保利联合拿地并不是第一次，早在去年，保利万科联合体摘下长沙滨江新城B7地块，摘牌成功后两家公司合作开发，各占有50%的股权。