深圳城市综合体引发“热”思考 城镇化凸显土地危机

　　在城市资源越来越紧缺的今天，许多城市开始对其中心区建设进行深度思考和改造实践，希望寻找到更集约、更高效的城市发展模式，开发城市综合体项目是未来的一个发展方向。

　　城镇化凸显土地危机

　　据《2012年社会蓝皮书》统计，中国目前城市化水平已超过50%。继工业化、市场化之后，城市化正成为推动中国经济社会发展的巨大引擎。而《2013年社会蓝皮书》中再次提到，要继续加快城市化进程，深化户籍制度等相关制度改革，促进农村人口向城镇转移，进一步降低农村人口占总人口的比重。这是从根本上解决城乡差距较大问题的重要举措。

　　在中国如此快速城镇化的进程上，土地资源的高度利用，将会得到更好的回报。城市的土地资源越来越紧缺，而城市人口却在不断增加，这给城市商业中心带来了巨大压力：如何在有限的空间内，保持城市的高速发展？

　　旧城改造项目越来越多

　　中国早期的城市发展模式是“摊煎饼”式。例如，北京已修到五环开外，成都四环开外，上海也选择环线发展。这种无限制的土地扩张既浪费了土地资源，也给人们的出行带来了诸多不便。现代城市急需考虑“减肥瘦身”！所谓“城市减肥”，就是要实现土地利用集约化，建设紧凑型城市。在城市资源越来越紧缺的今天，建造城市综合体是目前许多城市解决土地贫瘠的最有效方法。

　　从以往经验来看，许多城市在开发城市新区的时候，城市综合体早已出现在城市规划之中，这样的城市规划往往显得更为合理。然而许多在早期快速发展起来的城市，城区内的土地资源所剩不多，而城区内的消费水平却远超现有商业能力，旧城改造便成为了综合体发展的必经之路，像深圳罗湖、大冲、水贝、布吉等区域的旧改项目均建造出了区域性的城市综合体。这些旧改项目地处区域中心地带，无论拿地成本还是开发建设，旧改项目都远高于新建地产项目，但建造高端的综合体项目完全可以支撑其投资成本，并且对区域经济起到带动作用。

　　新闻链接

　　深圳在建城市综合体预告

　　麟恒中心广场

　　41万平米魅力都市综合体，8万平米城市级商业中心，4万平米深圳独一无二的立体城市广场，与深圳地铁三号线无缝对接，享有六约站、塘坑站双地铁口优势。

　　京基滨河时代广场

　　占据深圳绝对中心位置，50万平米大型综合体，业态丰富，可实现一站式购物体验。

　　重要启示

　　中国进入城市综合体时代

　　国际上有众多成功的城市综合体开发案例，纵观世界范围内城市综合体的发展，我们可以看到像纽约洛克菲勒中心、东京六本木、巴黎拉德芳斯……这些在世界城市综合体发展史上的开山鼻祖和巅峰作品，至今仍堪称典范。这些综合体不仅带来了区域价值，还提升了城市形象，有些综合体项目甚至成为了世界级别的商务旅游中心。

　　中国在通往国际化的快车道上，正在高速前行。以商贸服务业为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。全国在建综合体项目已达数百座之多，2013年—2015年，城市综合体新增数量以50%—100%速度递增，初步统计，杭州要再建100个，南京已建成50个，深圳已建成22个，广佛至少有42个……开发商积极性高涨，万达集团、万科、SOHO中国、凯德置地等都将加大投资力度。

　　根据深圳市统计局数据显示，2012年深圳GDP为12950.08亿元。如此巨量的GDP对深圳市场具有强有力的支撑，然而深圳现有综合体22个，未来三年也只将新增7个。按照深圳目前年万亿的GDP总量来算，现有数量的综合体远远满足不了深圳市场的需求。深圳目前综合体总量也远低于其它同级别的省市，在未来综合体数量及建面上，还有巨大的上升空间。