踩盘|深圳麟恒中心广场ICITY二期开业一周年 业态规划需更清晰

　　（赢商网报道）深圳“东进战略”余温未散，粤港澳大湾区规划落地就在眼前，深圳的价值日益凸显。由于交通、教育、医疗等配套逐日完善，产业升级等利好使得深圳每个区的发展都在快速、往良性发展。位于深圳东部极佳位置的龙岗便是其中的佼佼者。在众多利好下，龙岗的商业发展也稳步提速，涌现了诸如麟恒中心广场ICITY、望海国际海航城商业广场、平湖凤凰城、联美新天地、华润布吉万象汇等优秀商业项目。

　　其中麟恒中心广场ICITY（以下简称ICITY）是龙岗横岗六约片区的首个购物中心，也是深圳麟恒投资发展有限公司打造的综合体商业部分，一期于2014年10月开业运营，二期于2017年5月28日亮相。该购物中心的出现为片区带来不同的消费体验。

　　该项目二期开业运营一周年之后，麟恒中心广场ICITY的整体表现如何？近日（5月31日周四上午11:00左右）赢商网实地探访了ICITY，为读者展示其现状。

　　引进满足大众化需求的品牌业态，一二期形成互补

　　位于龙岗横岗街道六约社区埔厦路8号、深惠路北侧的麟恒中心广场ICITY，其所处项目是集高端住宅、商务公寓、酒店、购物中心等多业态于一体的大型城市综合体项目，总建筑面积约41万平方米。该综合体介于地铁三号线六约站及塘坑站之间，周边有振业城、和悦居等住宅项目，也有锦荟PARK、圣德堡酒店、君逸酒店等商务配套，以及六约公园、茂盛公园、横岗高级中学、多所小学及幼儿园。生活居住氛围浓厚。

　　对此，ICITY的定位也十分精准，就是打造以满足社区3-5公里的常住居民消费需求为主的社区型购物中心，在业态品牌的规划上也是以大众化需求为主。一期引进社区配套，如沃尔玛、万众国际影城等，二期则更多是兼具一站式家庭消费需求，如增加儿童、零售和餐饮业态等，比较“平民化”。

　　据赢商网现场了解，麟恒中心广场ICITY一二期总建面约8万平方米，共引进78家品牌，而且大部分是首进该片区，包括沃尔玛、万众国际影城、优衣库、H&M、海底捞、圣丰城、苏里书店等品牌。其中主力店占比8.98%，餐饮占比39.74%，零售占比38.46%，教育占比6.41%，生活配套占比6.41%。

　　项目一期引进的主力店沃尔玛有两层，涵盖食品、生鲜、海产、玩具、电器、书籍等多类别产品；而且该沃尔玛门店还开设了“扫码购”，在结账处开辟出一条专用通道，为消费者带来便利。

　　万众国际影城拥有横岗第一巨幕，位于一期三楼，与美食广场相邻而居，对于电影周边的运用也是别具特色。苏里书店则是二期引进的最大主力店，位于商场二楼，整体设计偏向工业风，是一家涵盖图书、绘画、美学、茶里的综合性书店。

　　值得一提的是，在业态品牌的引进上，ICITY一期与二期进行了互补，在原先的餐饮类、生活类品牌基础上，新增了服饰零售以及儿童亲子品牌，并配以热门大型餐饮品牌、邻里生活型品牌等，既丰富了业态品类，也全方位满足周边居民的消费需求，吸引了客流。

　　街区休闲氛围浓郁，空间利用有待提高

　　除了多样化的品牌和业态，ICITY在空间建筑上也有自己独到的见解和尝试。为了形成商住无缝融合的氛围，进一步提升顾客休闲体验感，该购物中心二期在建筑设计层面上，以退台式空中园林格局+4万平方米园林广场组成了立体花园式体验空间。层层退台式的空中连廊将一二期相连接，也增加了商场庞大的户外面积，使得视野更加开阔，休闲氛围更浓。

　　此外，该购物中心还规划了免费巴士线路，有专车接送周边居民前往购物中心消费。据赢商网现场获悉，去沃尔玛采购生活所需品的消费者比较多。可能由于是工作日期间且天气炎热，商场客流量并不高。

　　整体而言，场内一二期的空间设计和风格不尽相同，体验感也不同。一期的内部装修风格较为沉闷和保守，灯光偏暗，视觉效果一般。除了沃尔玛以及麦当劳稍微有点人气，其他店铺如电影院、3楼的美食广场、以及屈臣氏、自然醒、海王星辰、悦容居美容养生会所等生活类品牌都显得比较冷清。

　　在探访期间，二期两层的灯光比较明亮，舒适度更高，分区也比较明显，可逛性更强。既有优衣库、H&M、New Look等快时尚品牌，也有LEVI'S、NIKE、adidas neo、adidas等组成的运动专区，以及一站式儿童百货“爱婴岛”、乐梦儿、ANTA KIDS、贝蕾儿童装、乐悠游儿童游乐园、瑞德启蒙教育、邦德教育等儿童亲子业态。合理的规划让消费者更有方向感和体验感。

　　值得注意的是，ICITY的室外空间大，在提升休闲氛围的同时，也让整个商场看起来有些空旷，空间利用率并不高，尤其是二三层的露天空间，缺少互动休闲品牌的填充，并不利于人气的聚集和休闲氛围的打造。另一方面，作为一个满足3-5公里消费需求的社区商业项目，周边住宅较多，但是该商场的儿童娱乐、教育配套等并不突出，仅是在一二期地面一层的过道之间设置几个儿童游乐设施，不能形成规模化效应，打造消费者印象记忆点。

　　小结：

　　进入存量阶段的商业地产，着眼于3-5公里消费人群的社区商业将是现在及未来商业发展的主要趋势。那么，如何稳住“生活最后一公里”并进阶到“精神三公里”，进行精细化与创新运营，则是社区商业运营者需要思考的关键点。显然在这一点上，麟恒中心广场ICITY需要花费更多时间及精力去优化。