谢国忠：房价将进一步下跌 商业地产是个更大的泡沫

　　向房地产开发商注入资金来抬高土地市场价格，并不会刺激经济复苏。这将只为地方政府带来临时的收入反弹，并换来未来更多的不良贷款。人为制造资产升值的假象不会带来市场信心的回归，只有结构性改革可以做到这一点。为达到这种目的，改革必须削弱政府的行政权力，同时加强法治约束。

　　为了缓冲经济的下行，正确的政策应为削减相当于GDP2%的税收，同时发行财政债券来维持必要的财政支出。

　　泡沫，又见泡沫

　　市场猜测中央政府将放松对房地产行业的融资。其真正含义在于，银行可能会增加对开发商用于购买土地的贷款。由于房地产开发商受惠于地方政府，若前者获得贷款，他们将购买土地，从而提高地方政府的收入。于是，银行贷款就转化成地方政府收入。当地方政府将这些收入支出，这就会变成某种形式的财政刺激。

　　经济增长迅速时，房地产泡沫被人们认为合理反映了未来的高收入。随着经济的放缓，依靠房地产泡沫支撑经济则成了允许泡沫存在的解释。除非货币或信贷政策受到影响，否则上述两个解释均无任何意义。后一种说法无疑促使了2008年政策的推出，强有力地刺激了信贷的增长。虽然这一政策是导致今天经济陷入巨大困境的原因，但是同样的论调已经再次出现。如果中国试图采用同样的政策，这一次将不会产生相同的结果，并且很可能在短时间内引发金融危机。

　　2008年，正值美联储开始实施其史无前例的量化宽松政策。对美元的看跌情绪使得新兴经济体得以增加货币供应，而无需担心货币贬值。中国推出的宽松信贷政策对稳定全球经济起到了较大作用，因此受到了国际社会的正面看待。

　　如果现在中国奉行同样的政策，那么从两个方面看情况都将不同。美联储即将开始实施紧缩政策。同时，美国拥有强大的股市和正在复苏的房地产市场，足以吸引全球资本。新兴经济体不得不收紧货币和信贷政策，以维持经济的稳定运行。重蹈2008年政策的覆辙会立即导致资本外逃和货币贬值。由此产生的通货膨胀将会彻底破坏经济的稳定。此外，中国的房地产市场存在泡沫，这已是全球金融市场的共识。如果中国政府出台政策维持泡沫，那么消极的市场情绪将会进一步恶化，进而触发大规模卖空人民币的危机。由此引发的贬值压力将自行产生，演变为类似于1997年的金融危机。

　　据国家统计局数据显示，房地产投资在2013年上半年攀升了20.3％，在建物业总量增加了16.5％，已完工物业总量增加了8.7％。这些数字很可能并不准确，但土地购买量的增长快于在建物业量增长，在建物业量增长快于竣工增长量的格局，似乎与各方传闻不谋而合。中国的房地产市场已经成为庞大的土地博弈，而物业最终销售量则处于一个低位并呈下降趋势。这就像一家只有小部分股份在市场上流通的上市公司：股价可以被操纵而达到非常高的价位，银行将能够以所谓的市场价格把非流通股作为抵押，以借来资金重新注入到流通股中。开始于2012年第四季度的房地产市场反弹，在今年第二季度便停滞不前。然而一些城市的土地市场再度升温。其中的一部分资金来源是之前销售所产生的现金流。但拉高价格预期很可能是真正的目标。其中一部分土地销售几乎不会涉及现金支付，购买方将极有可能可以毫无成本地退还土地。因此，所谓的地王都只是吓唬人的工具，是为了让人们觉得之后房价还会继续上涨，进而引诱他们现在买房。

　　据国家统计局数据显示，过去三年间，已有近20万亿元涌入房地产开发。由于房地产开发周期大致也为三年，在建物业的成本应为这一资金量加上贷款的应计利息。再加上销售税和开发商的净利税，销售总额需要在30万亿元以上才可维持该市场，这相当于去年国内生产总值的60％。中国的家庭债务总量为18万亿元。这意味着将需要大规模的信贷扩张，才能消化库存。在当前全球环境下，这种规模的信贷扩张可能会导致极大幅度的货币贬值和经济混乱。

　　商业地产是个更大的泡沫

　　住宅市场的泡沫已众所周知，但是商业地产已迅速演变成为一个更大的泡沫。大多数城市都拥有高于发达国家的人均商业物业面积。但这些城市仍在兴建更多的商业地产。近年来，多地已实施住宅物业的限购令。很多的投机行为已转移到了商业地产领域。这就是商业地产的建设规模超过住宅地产的原因。个人投资者一直在零售物业进行投机活动。这个市场的平均收益已经下降到了同住宅市场相近的水平。随着在建项目数量不断增加，租金将进一步下跌。未来几年内，这个市场可能会出现大范围的破产。