中国房地产泡沫必须重视 未来房价还要翻倍

　　最近，一些对于北京的土地的计算，令人想到了当年的东京。在日本地产泡沫最盛的时候，曾有东京地产可以购买整个美国资产的说法。而现在，根据一些人的计算，如果把北京的土地全部卖掉，将超过2012年美国的GDP总量。

　　今年以来，北京被压抑已久的房价突然反弹，而地方上则趁机推地，地王层出不穷。 按照今年出让地块的楼面单价，北京郊区未来住房均价突破5-6万元每平米轻而易举，四环内均价可能超过10万元。这也是北京楼市发生抢购的主要原因，地价决定了未来房价还要翻倍，现在不抢，未来更买不起。因此，尽管对新楼限价，但购房者仍然主动加价来抢房。

　　在实体经济不振的背景下，为何各地房价上涨，然后地王频出呢？如何判断地产有泡沫呢？只要把房价与其收益率相比较就可以得出，尽管北京的租金在快速上涨，但考虑到房价以更快速度上涨，在不考虑升值的情况下，地产投资的收益率还是比较低。显然，一些地方的房价已经存在泡沫。

　　人们现在抢购房产主要基于对通胀的担忧，因为在过去十年，中国房价一直在上涨。尽管2008年下半年因为次贷危机的冲击，导致国内房价下跌，但刺激之后，房价又推高了2-4倍，资产开始出现泡沫化。考虑到目前经济下行，人们又担心这种地产暴涨的行情再重复，所以，具有刚性需求的人迫不及待地透支性购房，形成一些楼盘的抢购现象。

　　另外一个因素是，部分地方的债务问题突出，而现时中央政府不仅抑制地方政府融资平台的融资行为，还加强了对影子银行系统的监管，这意味着堵住了地方政府融资主要渠道。现在对于一些地方政府来说，剩下的只有卖地，通过抬高土地出让价格，推出地块，再加上各种预期，开发商也开始爆炒土地，北京、上海、广州等城市土地出让收入创下历史新高。

　　东京的土地泡沫在1990年破裂后，今天的商业地产价格仅有高位时候的十分之一。当年东京土地被爆炒的原因与现在我们一些地方面临的类似，当初东京被视为日本的“单中心”，各自以巨大的资源优势吸引全国的购房者，从而形成了更大的泡沫。

　　根据一些日本学者对日本泡沫经济的反思，认为推动地产泡沫有两个因素，一是长期低利率的存在，即当初为了应对日元升值后的衰退，日本银行维持了较长时间的低利率政策，并通过抛售日元来减轻升值压力，造成流动性泛滥；第二个因素是，日本没有征收地产持有税，导致人们轻而易举地购买土地或房产获益。

　　这两个因素在中国都长期存在，甚至中国存在负利率现象，导致投资地产的“囤房”现象更多是为了规避储蓄贬值，是一种金融现象。其次，中国地产的房产税还在试点，在地产巨大的升值当中，除了地方政府通过土地财政获益之外，投机资本是主要的获利者，而对他们没有丝毫的影响，甚至对资产升值也没有征税，这推动炒房行为。北京土地价格还在上涨，考虑到北京的示范效应，中国的地产泡沫必须被重视，不应该回避这种风险，不能任由房价与地价相互刺激，螺旋上升。