湖南、腾冲复制清水湾有难题 雅居乐转变犹豫难定

　　盛夏接近尾声，不仅楼市的火热并未退去，对于雅居乐而言，也在调整的道路之上前进。

　　9月2日，雅居乐正式与湖南省宁乡县政府签约，将投资200亿元在宁乡温泉名镇灰汤建设灰汤雅居乐项目。

　　湖南、腾冲复制清水湾

　　据悉，灰汤雅居乐项目是宁乡县政府在今年6月通过“港洽周”引进的项目，也是雅居乐公司进军湖南市场的首个项目，项目总投资约200亿元，规划用地5000亩，用地范围涉及灰汤镇、偕乐桥镇，建设内容主要有温泉养生会所、温泉酒店、温泉景观公园、演艺中心、商贸中心、游乐中心、低密度住宅等。

　　据了解，雅居乐灰汤项目计划每年保持50万平方米的开发建设规模。

　　除了在湖南发展首个旅游地产项目外，今年5月16日，雅居乐亦宣布以1.6亿元取得云南省腾冲县10幅相连商住地块使用权，占地面积达60.6万平方米，预计总建筑面积98.9万平方米，楼面地价约157元/平米。

　　雅居乐表示，云南腾冲所购地块将打造成一个大规模的国际级休闲养生度假城。目前，雅居乐在云南腾冲项目的土地储备总建筑面积已达337万平方米。

　　对于过去一直依靠广东省内项目和清水湾为主要销售来源的雅居乐来说，在去年海南清水湾销售进入低谷后，旅游地产布局过于集中的风险愈加突出。

　　目前看来，雅居乐意图摆脱这种局面。8月20日，据雅居乐发布的公司通讯显示，雅居乐会从下半年可售资源、产品结构及销售策略等方面作出相应调整，以满足市场需求及应对市场变化。

　　雅居乐表示，透过上述策略的调整，力争完成全年420亿的销售目标。

　　而此次进军湖南，也是雅居乐产品结构调整的方向之一，不难看出，雅居乐在寻找能代替清水湾为公司提供销售支撑业绩点的区域与项目，其大举布局旅游地产复制清水湾项目心情可见一斑。

　　资料显示，从2011年开始，雅居乐开始在多个地方展开旅游地产的布局，包括西安、海南、辽宁和云南等地。

　　同样，今年上半年雅居乐在土地市场依然活跃，先后分别在广东省的佛山、中山、广州花都，华东上海、南京、滁州以及海南、云南等地大范围购买土地。

　　据统计，截至8月15日雅居乐已在全国35个城市及地区有着总建筑面积约4121万平方米的土地储备。

　　雅居乐转变犹豫难定

　　然而，就雅居乐近几年的表现而言，想要迅速转变并取得成功并非一朝一夕的事情。

　　东方证券香港分析师Jack Gong对记者表示，扩大在非广东地区的土地储备是一件好事，但其清水湾项目得益于海南岛自然资源优势，雅居乐在海南取得成功不难，但要想在全国复制却并不简单。

　　现在，雅居乐需要不断加大国内旅游地产的布局来改善未来销售重心，但雅居乐另一转变重点，培育A+豪宅项目却并不乐观，其A+三大产品中的南京藏龙御景于5月份传出降价促销消息后，广州的富春山居项目在7月均价亦从2.8万/平跌至2.3万/平。

　　有分析就表示，豪宅项目价格的变动或仅是雅居乐的营销策略。但不论上述销售方式的调整，是否出于销售压力，但可以肯定的是，雅居乐从开发郊区大盘移步至高端豪宅项目，在目前宏观调控下，其高端豪宅项目较刚需大盘面临的生存挑战更大。

　　此外，上述分析师亦指出，作为全国性开发尚有欠缺的雅居乐，现在做出的相关调整是必要的，但尚未触及根本。

　　“雅居乐需要更多的调整是要在管理架构上，引入优秀的职业经理人来帮助雅居乐实现省外扩张的业务。除此之外，由于前几年延期的项目比较多，雅居乐还需进一步加强运营效率，需在策略上灵活去顺应市场和政策的变化。”

　　“虽然调整策略是一个比较好的转变，但雅居乐目前执行力比较差，推盘分布不合理也影响了销售情况。对于雅居乐今年销售目标420亿来说，今年达标比较困难。”上述人士如是表示。

　　据雅居乐最新中期业绩显示，上半年，雅居乐在售项目逾50个，遍布19座城市，录得合约销售161.40亿元，同比增长14.8%，合约销售建筑面积为136.2万平方米，与去年持平，销售均价为11851元/平方米。而截至7月底，雅居乐累积的合约销售额为182.6亿元，仅完成全年目标的43.48%。