深圳购物中心面积将达922万㎡ 今明两年预计新开16家

　　到2017年，深圳购物中心面积将达922万平方米，比2012年增长111%。

　　今明两年，深圳预计有16个购物中心集中开业，绝大多数为自持经营。

　　深度城市化时代，商业地产从快销转型长线运营大势所趋。

　　做商业，正成为中国主流房企的共识。在世联地产2012年年报中，对国内24家主流开发商2013年发展策略的统计显示，过半企业提到，今年以及未来将布局商业地产或加大在该领域的投入。在此背景下，包括深圳在内的城市购物中心井喷式供应，也逐渐成为常态。

　　然而，零售物业与过往传统住宅开发的迥异，决定了在实现深圳地产商业梦前，需要破解诸多疑问，最先面对的就是快销与持有之间的困惑。如果说开端于2009年的商业地产开发热潮，在2013年开始结果的话，那么现在可以看做是中国零售物业的真正原年。这也意味着在商业地产领域，房企仍有调整、磨合的时间。

　　满城尽是“销品茂”

　　2005年，福田COCO Park正筹备开业，开发商曾经套用做住宅的思路，等项目做好后再去招商。那时，深圳中心区随处是工地，深圳商业地产几乎是一张白纸。7年后，当第二家COCO Park在龙岗开业时，成熟的商业体验与区域首家购物中心的冲击力，吸引大量人流。按照星河的说法，是积累多年经验后，踩准节点入市。

　　几年时间，足以给深圳商业地产市场带来翻天覆地的变化。世联监测数据表明：北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都七大城市，未来5年购物中心面积将至少翻一番。到2017年，深圳购物中心面积将达922万平方米，比2012年的438万平方米增长111%。

　　曾经深圳购物中心只有万象城、COCO Park、益田假日广场等屈指可数的几家，然而就在今明两年，深圳预计有16个购物中心集中开业，分布于传统的中心商圈以及新兴的原关外综合体中。其中欢乐海岸、皇庭 IA Mall和东大门商业中心是少数位于传统核心商圈的购物中心，更多的则是集中在龙华区、龙岗区以及宝安区。而在体量方面，观澜湖新城、龙华区九方购物中心和沙井京基百纳广场都超过了10万平方米，定位高尔夫主题的观澜湖购物中心，光是停车位就规划了3000多个。而著名的岗厦城市更新项目深圳中心所规划的商业面积更高达约30万平方米，相当于华润万象城的两倍。

　　购物中心供应放量，在世联地产商业部总经理宋春生看来，是2009年后商业地产开发逆市崛起，2～4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业。但值得关注的是，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，风险正在释放，例如招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终可能导致商业地产项目投资回报周期延长，由当前乐观的5～6年普遍延长至8～10年。

　　“自持”的诱惑

　　既然风险正在放大，为何还有如此多房企持续投入?一方面缺地已久的深圳，早就在通过城市更新释放空间，而每个项目几乎都有配备集中式商业。而对于房企而言，自持零售物业统一运营的价值也逐渐被发掘。

　　华润置地自2004年开始在深圳成功运营万象城，更从深圳走向商业地产全国扩张之路。公司2013年中业绩显示，截至7月底，收租物业和物业管理营业额达港币22.66亿元，同比增长33.3%，接近上半年公司综合营业额的15%。

　　即使是深圳本地的民企，多年的商业地产运营，也给企业带来了持续收益。以星河集团为例，COCO PARK为代表的城市综合体和以丽丝卡尔顿为代表的酒店业务在2013年将为集团提供12亿元以上的营收。公司负责人表示，虽然经济环境对商业地产造成了一定的影响，但比去年还是有较大的增长，预计全年的增幅在20%左右。宝能集团日前也宣布，计划在5年内开发建设40座创新型购物中心，总投资达1200亿元，并且是统一自持经营。

　　有星河集团内部人士认为，如果零售物业也似住宅那样卖掉，就不是做商业了，“享受不到通过运营产生的溢价”。据记者了解，福田COCO Park开业至今7年，从市场估值上来说，早已收回成本。而对于新开业的龙岗COCO Park，星河内部测算的结果同样乐观。美联物业全国研究中心高级主任徐枫则指出，开发商持有零售物业，更容易与资本市场对接，完全可以通过对优质商业地产的资本化运作，实现给住宅业务的资金支持。

　　然而，并非每家房企都热衷自持商业。今年上半年保利地产董事长宋广菊指出，在商业地产投资方面，每年投资额占比不会超过30%，商业物业的90%将进行出售。同样对商业持谨慎态度的还有万科总裁郁亮，其多次在公开场合指出，万科做商业定位是给住宅配套，而持有自营，更非公司重点。

　　有观点指出，自持商业势必是为了运营增值，而从目前购物中心的供应量和拟进驻的品牌数量来看，不断有“僧多粥少”的局面。世联商业地产研究总监陈晓伟也分析，商业品牌的同质化以及商业定位的差异化，是深圳新增购物中心亟需解决的难题。而世联提出的 “策招售营一体化”，就是要寻找零售物业精准的前期定位和最合适的财务模式，以求在市场中脱颖而出。

　　深度城市化下的必然

　　与万科、保利等内地龙头地产商对自持商业运营的极度谨慎形成鲜明对比的是，新加坡凯德、香港恒隆地产、九龙仓、太古地产、瑞安集团、长江实业等均倾向于长线持有那些位于城市核心地段的优质物业，而华润置地、中粮地产、益田集团、星河集团、招商局、华侨城集团等企业也倾向于对旗下优质商业进行长线持有。

　　其中，被视为“亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一”的凯德商用目前已在新加坡、中国、马来西亚、日本及印度等国家的52个城市拥有及管理100多个商业地产项目。该公司近年来更明确表示将继续加速在中国商业地产领域的发展，并趁金融危机期间大势扩展，力图于未来数年内将在中国拥有并管理的购物中心数量扩大至100家，从而对万达的龙头地位形成了强劲挑战。

　　在香港拥有海港城、时代广场等优质物业的九龙仓去年仅海港城租金收入就已高达75.08亿港币，营业盈利57.57亿港币，仅凭一个海港城的租金盈利就已相当于万科2012全年净利润的四成，并为其逆市收购绿城中国股权提供了充沛现金流。

　　至于招商局集团旗下的蛇口工业区，据称目前每年租金收入也可高达7亿元以上，并正随着深圳租金的稳步上涨而水涨船高。而凭借深圳万象城一战成名的华润置地短短数年间已持有投资物业总建筑面积220.83万平方米，并正借助万象城模式在全国迅猛扩张，其高达1300亿港元的市值已隐隐有赶超万科之势。其中深圳华润中心2012年度租赁营业额也已高达11.11亿元，其利润相当于万科等高周转型公司销售两三个楼盘的利润总和。

　　与此形成鲜明对比的是，早在2009年就已计划进军商业地产的龙头房企万科，似乎仍在以销售住宅的思路运作商业地产，其旗下万科红商业广场、壹海城等至今仍采用“售后返租”模式。

　　事实上，香港地产商在发展初期也曾大量采用货如轮转、强调高速周转的发展模式，不少品牌地产商早年都曾大量出售旗下工业厂厦、商铺等商用物业。然而当香港城市化水平发展到更高阶段时，新鸿基、太古、九龙仓、恒基、新世界、长江实业等发展商们不约而同选择了长线持有、精心运营的商业地产发展模式。像海港城、太古广场等优质持有型物业不仅为地产商们提供了源源不断的租金收入，成为其抵御香港史上多轮经济危机的稳压器，同时也为上述地产商赢得了资本市场的高度青睐。

　　如果说住宅销售获取的只是一次性收入的话，海港城、万象城等优质商业地产所带来的则是持续数十年源源不断的巨额收益。对优质商业销售还是自持精心运营，孰优孰劣，其实已一目了然。凯德、恒隆、太古等企业正是由于深谙其中奥秘，而纷纷选择了长线持有内地一二线城市优质商业的发展路径。

　　北京、上海、深圳、广州等国内一线城市也如当年的新加坡、香港一般迈入了深度城市化时代，城市核心地段的优质商业也已渐渐变得可遇而不可求，地产商之间的竞争也将逐渐由注重快速销售转向长线运营能力。

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　　万象城

　　华润持有型物业代表作

　　万象城是华润置地持有物业的代表作，也是我国内地最具示范效应的都市综合体，其发源于深圳。对于万象城都市综合体模式，华润选择的是差异化市场扩张路径，不但形态以汇集高端购物中心、超甲级写字楼等诸多功能于一体的物业组合为主，并且坚持“只租不售”的经营管理模式，从而避免了化整为零的管理风险。2002年，第一座万象城在深圳诞生并一跃成为我国最具示范效应的购物中心。10年过去，万象城已分布在深圳、杭州、无锡、南宁、沈阳、成都、青岛、重庆、泰州、温州、赣州等10余座城市。

　　此外立足于满足年轻的家庭式消费的五彩城，与万象城一道组成了华润置地在持有物业层面的“都市综合体+区域商业中心”双轨制模式。

　　资料显示，过去2年，华润置地完成了综合营业额从337亿港元至443亿港元的爆发式增长，其中酒店经营等投资物业营业额达到38.36亿港元，虽然仅占总营业额的两成左右，但增速达到37.4%，远远超出房产业务的23.1%。

　　COCO Park

　　年轻、时尚、潮流与体验

　　福田星河COCO Park开业于2006年，开创了国内首个情景式公园版购物中心，集购物、美食、娱乐、休闲等多功能于一体，给深圳商业带来一种全新的体验与风格，被誉为“时尚生活策源地”。“年轻、时尚、潮流、体验”已成为星河COCO Park的代名词，更是其积累沉淀的核心基因。而星河商业最大的特色就是从COCO Park的内涵中来体现。

　　2012年9月，作为星河COCO Park首个品牌复制作品、龙岗首家大型综合购物中心，深圳龙岗COCO Park的开业即刻备受市场关注。龙岗星河COCO Park的出现，极大的丰富了龙岗及周边地区的购物、生活、娱乐、休闲畅快体验，并以一系列极具创意特色的营销活动赢得大批忠实粉丝。

　　随着星河集团未来布局全国战略的实施，星河商业地产在商业领域的投资也将逐步增加，“星河COCO Park”作为星河最为耀眼的商业品牌将会被继续复制下去。该品牌所有物业也均为星河集团自持经营。

　　益田假日广场

　　整体估值已高达60亿元

　　紧邻深南大道的益田假日广场是一座集体验式购物中心、生态写字楼、国际超五星级威斯汀酒店为一体的大型城市综合体。这一总建筑面积达13.58万平方米的综合体项目开业5年来已成为深圳运营最为成功的购物中心之一，同时也被视为与地铁规划衔接最为成功的商业项目。

　　益田假日广场作为益田集团旗下首个商业项目，在运营上也极为精益求精，所有商业面积全部自持经营，并成功引进了Ole’精品超市、深圳首家苹果专卖店等，并不断根据市场反馈对商家进行优惠调整。

　　据透露，当年益田假日广场地块售价仅为约1亿元，目前银行系统对深圳益田假日广场的整体估值已高达60亿元，并已成为益田集团旗下最为重要的资产之一。与此同时，尝到商业运营“甜头”的益田集团也有意在商业地产领域继续深耕细作，并规划了益田假日广场、益田假日世界、益田假日天地、益田假日街区等四条产品线，其中位于大运城邦的益田假日天地有望于明年国庆期间正式开业。