星浩资本黄海滨：背靠复星集团 做“金融+地产”

　　由中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的"2013中国房地产基金高峰论坛"今日在北京召开，图为星浩资本副总裁黄海滨在演讲。

　　以下为其分享实录：

　　星浩资本成立时间不是很长，成立三年，是复星旗下最大的一个地产基金平台，也是目前整个中国相对规模和整个团队比较大的一支基金之一。我们主要是投城市综合体的业务，目前在中国投了6个项目，大连、哈尔滨、南通和上海的两个项目以及苏州，目前已经投资的金额差不多就130亿人民币。我们目前融了大概有100亿左右的人民币，当然过程中还有一些合作单位，因为LP有马云，史玉柱、王中军等等，就是中国福布斯排名前两百名的富豪里面，其中至少有20位投资了星浩，所以我一直认为星浩是具有高端血统的，具有商业管理能力和开发能力的一支地产基金，我们的出身是地产，我们所有的团队成员原来是地产出身，所以术业有专攻，我们只做地产，希望跟各位未来会有合作。

　　第一，星浩资本是融资、投资、开发和退出，是一家全面负责的地产基金。星浩资本具有开发能力，具有商业管理能力的一个地产基金，从某种程度上来说，我们整个星浩下属的有基金公司，有开发团队，有商业管理公司，也许这也是一种创新。在整个中国大部分的基金是直接完成融资和投资的，而本身我们在进行开发和商业管理运作，这是其中一点。第二，星浩在这个过程中我不知道是不是创新，我们整个融资或者基金产品的设计，我们一方面是有人民币，第二方面是美元。星浩对投资人不同的风险偏好，不同的期限，有债权，有夹层，有股权，有不同的产品。第三，未来星浩的投资，现在是新光耀城市综合体的开发基金，它仅仅是一个开发基金，而且开发城市综合体的品类，我相信星浩未来会有旅游地产的开发基金，可能会有医疗相关养生养老地产的开发基金，可能会有产业地产的开发基金，这也许是未来地产一个发展方向。其实这个是根据不同的开发类型，可能有相关不同的开发基金，当然这仅仅是开发基金。在未来还有大量的商业并购，商业并购如果在未来收掉相关的物业之后，也可以打包进行一些退出，这也许也是创新之一。第四，星浩的投资也许也叫一种创新，星浩是通过把星光耀或者星浩资本真正建立起一个高端的圈层的平台，而这个平台是汇聚了中国目前最顶级的民营企业家，而这些顶级的民营企业家因为他有产业，换句话说，复兴下属有43家上市公司，有3家保险公司，1家券商，同样马云下属也有各方面的，有支付宝，有淘宝，有各方面的公司。星浩的背后是一个巨大的产业，而我们今后希望产业加地产，这也许是未来中国地产界的一个发展思路。换句话说，星浩一直在努力做金融加地产再加上产业加地产，我不知道这是不是创新。

　　未来地产基金的投资，本身它的要求很高，投资人的预期应该是比较高的。在这种情况下，其实投的大部分应该都是股权类的项目，这是第一。第二就是作为基金管理人，按正常来说，他的责任就应该是找到最优质的项目，最便宜的项目，或者未来收益最好的项目。当然在这个过程中也找到一个最优秀的团队，帮他去完成相关的后续的一些开发和退出，当然对于星浩资本来说，这个略有一些不一样，星浩资本最终保证投资人未来的一个预期和收益，很重要的是我们通过我们自己独有的一些拿地的模式，通过我们真正的这些企业家们充分的抱团，我们去找到一些更优质的项目，是跟政府洽谈，来锁定优质的项目。再通过星浩资本的开发能力，来帮投资人赚取未来的回报。总的来讲其实都一样，都需要对未来基金管理人，可能需要要求更高，需要更多的一些人才去完成这些相关的东西，作为一个纯债权的投资，我相信这个意义不大，如果是基金去投一个纯固定收益，因为这个固定收益也不可能很高，仅仅做一个过桥，我觉得这个不是真正意义上的所谓的地产基金一种投资的理念。

　　今后随着行业的集中度，大的开发商给予的成本一定是非常低的，是逐渐降低的，而且他通过各种各样的方式融资，像中海在海外融资就几个点，他不需要成本更高的其他一些的热钱。所以其实未来就是一个冰火两重天，那个冰可能你都不愿意去投，一般三线发展商差一点的项目，即使给你成本更高，你地产基金的核心是保证安全，在安全的基础上完成一定的收益。我个人觉得章总这个观点很正确，未来小发展商，我相信没有多少人愿意真正去投，当然可能有其他一些抵押担保各方面的举措。所以我个人观点就是今后整个行业利润率也是逐渐在降低的，由于利润率的降低，必然导致今后所能承担的资金成本是必然下降的。