中弘集团副总裁万珺：地产基金应吸纳更多地产综合人才

　　中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”今日举办，中弘集团副总裁万珺表示，中国目前的地产商的现状来看，可以分成三个梯队，地产基金在管理上应吸纳更多的地产综合性的人才。

　　以下为分享实录：

　　大家好，我是中弘集团万珺。我是论坛中在座唯一一位企业的代表，地产商，无论是地产基金也好或者其他的形式也高，因为它最终都脱离不了的还是地产项目的本身，所以我更多的可能会偏重于从地产项目本身来说一说我对这个地产基金的一个理解。

　　我认为从中国目前的地产商的现状来看，我觉得可以分成三个梯队，一线的地产商，我对他们的评判标准，我认为应该是总资产规模，每年销售收入在一千亿以上，他们总资产规模可能在五百亿以上。二线的地产商，我认为净资产规模一百亿以上，销售收入达到五百亿以上。第三类是市场的主流，三线的地产商，这类是净资产规模在30亿，总资产在100亿，如同刚才克明总说的，中小规模的地产商，所以我觉得我对我们企业自身的一个理解，我把我们自己定义为中小规模的地产商，同时在高速成长。所以我觉得我们作为三线地产商的一个代表，我可以简单的说一下，来谈谈对地产基金的理解。对地产项目的运作来说，资金的需求分成几个阶段，第一阶段就是拿地之前，通常在这个阶段可能有比较多的可能性，包括地产基金也好，包括信托也好，包括资管也好，这些都是众多的融资形式中的一个。它可以是真正的股权，也可以是债权，或者是夹层，这些都是可以的。在第一阶段之后，我们拿到了土地证，我们可以做一个阶段性的，在拿到四证之后，我们会做一个银行的开发贷，随着时间和项目的推进，基本融资成本是逐渐下降的。从我们目前融资经验来说，因为我们从一开始未上市到现在的上市，到现在成为一家全国的综合性地产商，其实我们也在尝试各类资金合作。从一开始我们传统的在四证前，我们与信托的合作，这是我们一个主流，我相信市场绝大多数是这样的状况。刚才各位提到了，从去年年底以来，券商资管包括公募基金资管推出来之后，更多顺应市场监管形势的一个产物。因为刚才大家也讲到，信托监管机构是银监会，在资管这块更多的是证监会，两个监管机构对他下面这些金融机构的监管要求是不一样的。前期我们在跟信托公司合作之中也能体会到，他的监管是非常严的。即便拿地类的项目，你必须经过一个很严密的包装或者后期跟项目的售价挂钩，才有可能会被这个银监会去批复，才可以通过，才可以发行。

　　实际上在我们现在跟资管这种合作之中，包括我们跟民生银行民生嘉银有一些资管合作，包括像公募基金我们虽然没有跟嘉实合作，但是我们跟(汇天富)合作。我觉得资管这块是非常灵活的，同时解决了很多中小开发商很实际的需求。因为大家说白了，在拿地之前，大家认为对项目后期有很大不确定性的时候，这个时候的融资是最困难的。不论是股权或者是债权，这是一方面。未来这个市场会经过一个高速发展的阶段，并且它对现有的信托以及其他的融资方式是起到了很大的冲击。但是大家在乐观的同时，必须保持一种清醒，现有这种资管机构，我认为他们这种风控措施还远没有达到信托风控的严密。所以我觉得这个是需要一个时间还有通过项目深入到项目后期的运营之中，包括到它的兑付，可能这是一个完善的过程。这是我对这块的一个理解。

　　包括我们作为地产商本身，刚才我看第一场论坛稳盛投资他们也在做，我们作为地产商的代表，我们也在房地产基金这块也在迈出自己的一步。我们有一些前期的旅游地产项目，我们觉得比较优质的资源，我们自己通过发房地产基金这种方式，通过股加债，把前期项目资产锁定，这也是我们一个初步的尝试。所以我们也希望能够透过今天这个论坛，可以与更多的机构包括克明总后期在项目上可能也会有一些合作，这个是我们作为企业对地产基金一个粗浅的看法。还希望各位拍砖。

　　这个事情我觉得分成几个方面，一个是融资方，作为地产商，像我们这样的企业，另外一个就是管理方，这里面包含信托公司，包含公募基金，包含券商，另外还有一类就是资金方，我觉得我们所有看事情都要回归到这个事件的本身来看。无论你是发一个信托产品，你是发一个资管计划，或者你做一个什么样的有限合伙，你去卖它的份额，最终看你这个产品能不能发行出去。这个事件的本身，大家关注在这个项目的判断上，这个开发商是不是有核心的竞争力，可以获取到比较好的项目资源，在目前来看，这个是非常关键的。因为只有大家认可你的项目，你才能发行出去，所以作为我们地产公司而言，我觉得大家应该把精力放在自己的核心竞争力上。从目前投资者的群体来看，我认为中国高净值客户还是一个非常不成熟的市场。从我们过往跟各类金融机构合作的案例来看，我认为他们还是基本上把这类客户绝大部分是通过了银行卖给他们的高净值客户。

　　比如我举一个非常实际的例子，我们最近刚刚做了一个项目，是以股权的形式增资到我们海南的公司里面，跟一个公司合作，我们花了很很长的时间，最后资金没有到位，因为他在发行上出了巨大的问题，他找了券商的经济渠道来发，最后结果很不理想。我们找了一个其他的发行机构，把这个产品再发行出去，作为信托公司，他的项目经理层面包括我们开发商团队整个对这个项目做了一个非常详细的路演，大家对这个项目有一个深刻的了解，并且认为你的风控措施非常到位之后，非常快的速度，大概一天零两个小时，四个亿的金额全部卖掉了。刚才作为金融机构他讲的也是非常在理，但是我觉得作为我们企业来讲，无论大家未来是股权也好，债权也好，夹层也好，更多关注项目本身。作为地产基金应该有更多的地产方面的人才加入，这个才会提升这个基金核心的竞争力，它的管理能力。因为作为金融跟地产大家的关注点是完全不一样的，作为金融机构本身只关注你是不是能到期兑付，项目的风险。但是基金很多时候是以股权方式进入的，有很多时候你没有实质性的抵押措施，可能后期更多的是开发贷上，我们会把土地或者房屋相应的实物资产抵押给金融机构，所以在资管前期，通常股权方式进入的话，可能就会对项目管理上提出更高的要求。从地产项目本身，从前面一期开发到拿地到销售，北京和上海不一样，一线和二线城市不一样，一线地产商在三线城市卖的项目，可能他画完图纸就能卖，但是在北京不太可能。我的观点，我认为地产基金在管理上应该更加吸纳更多的地产综合性的人才，包括各个区域应该有单独的配置，这样才能控制到项目后期实质性的风险。