太古地产彭国邦：拥抱创新，聚焦未来商业变化｜赢商对话

　　在采访前一晚，太古地产披露了2021年第一季度的营运数据。

　　“我们刚刚发布一季度营运数据，5个项目中有4个的销售增长率超过了100%。”在采访开始前，太古地产中国内地行政总裁彭国邦向我们介绍，并表示内地商场的销售额数据十分鼓舞团队。

　　滴滴平台五一期间出行大数据显示，北京三里屯太古里位列全国十大热门目的地第一，而成都远洋太古里所在的春熙路步行街也位列第五。管中窥豹，从销售增幅及五一客流的表现来看，太古地产在内地的商场正强势复苏。

　　站在商业地产行业重新起航的节点上，这场对话恰逢其时，彭国邦也向我们介绍了太古地产过去一年中的创新探索，并分享了太古地产在内地深耕运营的经验以及关于未来发展的思考。

太古地产中国内地行政总裁 彭国邦（Tim Blackburn)

　　持续聚焦创新，保持竞争优势

　　谈到太古地产2020年的关键词时，彭国邦把“创新”排在了“韧性”前面。“创新对太古地产是非常重要的，作为开发商和零售发展商，创新一直是我们的核心业务理念之一。”彭国邦举了一些例子，在疫情加速线上营销的趋势下，北京颐堤港和上海兴业太古汇很早就推出了线上商城，在过去一年中，太古地产内地商场也进行了100多场线上直播，在线上维系消费者关系。在加大线上场景探索的同时，太古地产仍持续做线下场景的投入，以实现线上购买与线下体验之间的平衡。在品牌组合方面，三里屯太古里苹果亚洲旗舰店重装开业，“纽约三宝”之一的Shake Shack华北区首店开业，广州太古汇开出超级文和友，都提供了激动人心的新体验。

三里屯太古里苹果亚洲旗舰店

Shake Shack 夜景

太古汇超级文和友

　　此外，太古地产一直热衷投资文化艺术，为消费者提供与众不同的场景体验。2020年，成都远洋太古里引入了《请就座》艺术装置的国内首展，以一个巨型艺术装置创造出不同空间让人们可以穿梭其中，或是坐下来享受片刻宁静。

艺术互动装置“请就坐”于成都远洋太古里

　　线下不间断的动作增强了消费者回归商场消费的信心，2020年下半年，太古地产内地项目零售销售额强劲增长，整体实现了近30%的增长。彭国邦也表示：“我们依然相信线下体验非常重要，购物中心下一阶段的挑战在于，如何将线上线下体验无缝融合，为顾客提供全方位的体验。”

　　除了对招商、运营、推广等行活持续精进创新之外，太古地产对于“创新”的关注也体现在另一方面，即一直在寻找新兴科技来提升业务表现。在2018年，成都远洋太古里就成为了内地首个覆盖5G网络的室外商场；在2019年，太古地产联合仲量联行及平安城科推出了中国内地首个专注于“房地产科技”的创业加速器计划——城越(UrbanLab)，来寻找能够帮助加速数字化转型、提升业务表现的新兴科技。

　　据彭国邦介绍，今年太古地产刚启动了城越(UrbanLab)加速器计划的第二期，赞助了36氪的年度科技创业比赛。“我们希望以此来继续发掘一些令人振奋的新兴数字化技术，运用到我们的业务当中，助力我们在竞争中保持领先。”

　　太古地产的商业哲学：着眼未来

　　商业地产是一场马拉松，但有趣的现象是，很多参赛者都是以短跑姿态冲进赛道。太古地产则是一个坚定的长跑者。在太古地产的视角中，一个项目的生命周期是40-50年，眼光一定要放的长远一些。

　　对话过程中，“着眼未来”更是彭国邦常常提到的话题。“以长远观点来看我们的业务发展，是太古地产的核心价值之一”。所以，太古地产在打造新项目时也会带着“千里眼”的视角，以20年后的标准做好考量，从设计定位着手，打造符合未来消费需要的项目。

颐堤港二期效果图

　　在疫情中，太古地产也关注到消费需求的快速变化。“对于购物中心来说，一直以来都会有这样一个挑战，即如何和顾客做连接，尤其是和新世代的消费主力客群，即Z世代及千禧一代。”彭国邦也介绍了太古地产在着眼未来主力消费客群时，所关注的方向及应对之策。

　　其一是关注新世代消费者健康和Wellness（译为：健壮，包含身体、情绪、智力、环境等方面）需求，彭国邦认为这是当下必须关注的一个消费需求。“举个例子，前滩太古里在疫情前就设定围绕Wellness主题，跟所有零售品牌密切合作，确保大家都能将Wellness概念深入融入到各自的产品和体验当中。”

前滩太古里鸟瞰图

　　其二是关注新世代消费者的体验需求。太古地产会和许多品牌合作，开设限时店（pop-ups）、定制店等，如三里屯太古里有一个Nike by Sanlitun店，便是专门为三里屯太古里的顾客定制的概念店，以深刻强化与所在地区消费者的情感链接。

　　此外，太古地产也会跟政府、餐饮类租户密切合作，支持发展夜间经济，以提升顾客在夜间的体验，强化对于新世代消费客群的吸引力。

　　享受开发节奏，继续加码内地投资

　　进入内地以来，太古地产在20年间发展了6个项目，分别为北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇以及即将开业的上海前滩太古里，有一些声音会认为这样开发节奏过慢。但商业地产的魅力并不在其复制性，太古地产的每一个项目都力求与当地的文化相结合，匹配当地的生活，也因此成为了独树一帜的城市商业地标，这种开发模式让太古地产在商业地产领域自成一派。

三里屯太古里西区效果图

　　虽是老生常谈的话题，我们还是把“太古地产会不会加快项目拓展的速度？”的问题抛给了彭国邦，以期望能在这次采访中得到不一样的答案。因为，无论是消费者还是商业地产从业者，都希望更多的城市能拥有太古地产所打造的商场。

　　彭国邦并不认为太古地产在内地的拓展速度过慢，“我们对新项目有很高的选择标准，在做新项目投资决策时，也很有决心要能满足很高的市场预期，因此没有为拓展速度设定一个具体的目标。”

　　诚然，这种耐得住性子去打磨每个项目的匠人精神，十分符合太古地产这家百年企业的价值观——诚信、原创、远见与品质。

　　当谈到关于轻资产的看法时，彭国邦表示：“从策略上来说，并没有做轻资产的计划。我们更倾向于打造重资产项目，这样才能更好的布局我们的人才。”但彭国邦也同样指出，会对一二线城市中，能和政府密切合作，同时能真正发挥专长，为当地创造价值的项目持开放态度。

　　在对话中，彭国邦也兴致勃勃的介绍起接下来太古地产即将亮相的新项目。

　　作为太古地产在中国内地的第三个“太古里”项目，上海前滩太古里正受到业内广泛关注。前不久，前滩太古里官宣将于今年9月30日开业，彭国邦也透露：“我们希望把它打造成目前为止我们在科技方面最先进的购物中心。”

　　去年年底，太古地产宣布将与远洋集团共同扩建北京颐堤港二期项目，包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店。太古地产对这个项目给予了高度期待，“项目设计方面，我们相信能够为北京打造一个独特的地标综合项目，落成后将重新定义北京综合体项目的可持续发展标准。”

　　此外，三里屯太古里西区也将在今年第四季度亮相，带来全新体验和全新品牌。与此同时，彭国邦也补充道：“同时我们也在多个不同城市寻求新机会，因此我们对于目前的发展节奏感到很满意。”

　　以下为采访内容节选：

　　赢商网：如果用一个词来描述太古地产在2020年的发展情况及变化，会是什么词，为什么选择这个词？

　　彭国邦：很难选一个词来描述，尤其是对于去年这么复杂的一年。之后我会谈到弹性，所以要回答你现在的问题，我会选择创新这个词。创新对太古地产是非常重要的，作为开发商和零售发展商，创新一直是我们的核心业务理念之一。

　　举几个创新的例子，尤其是在品牌组合方面。首先是三里屯太古里苹果亚洲旗舰店重装开业，Shake Shack华北区首店开业，然后是广州太古汇开出超级文和友，为当地顾客提供了非常激动人心的新体验。

　　再补充两个例子关于创新的例子。我们很高兴成都远洋太古里已经成为内地首个覆盖5G网络的室外商场。我们也一直投资于文化艺术，成都远洋太古里引入了《请就座》艺术装置的国内首展，也是非常成功的，吸引了许多人的关注。

　　去年我们很高兴受到了两家机构的认可。其中一个是国内领先的房地产信息和数据供应商，他们认可太古地产是国内创新能力居榜首的开发商。另一个是在皇家特许测量师协会2020中国年度大奖中，兴业太古汇被评为“年度商业地产项目”冠军。

　　赢商网：您觉得太古地产在2020年经历的最大困难是什么，是如何解决的？

　　彭国邦：2020年对所有人来说都是极具挑战的一年。对太古地产来说，最大的挑战是农历新年过后客流量的急剧下降。我们必须确保我们的商场是安全的，让人们有信心回来消费。我们的做法是聚焦于提供安全的环境，同时继续打造独特的体验，迎接准备回归线下消费的顾客。

　　我们还打造了崭新的线上体验，以补充线下体验的空缺。我们也看到，从去年下半年开始复苏还是很快的。例如广州太古汇，去年上半年零售销售额增长了36%，去年下半年更强劲，增长了65%。

　　赢商网：从太古地产进入到中国以来开发了多个项目，但市场上会有一种声音，就是太古地产拓展项目太慢了，接下来会不会加速项目拓展的速度？

　　彭国邦：我们对新项目有很高的选择标准，在做新项目投资决策时，也很有决心要能满足很高的市场预期。因此我们没有为开业速度设定一个具体的目标。我们更注重的是要确保跟合适的合作伙伴一起寻找到合适的项目，跟当地政府紧密合作，为所在城市打造高品质的、振奋人心的新项目。

　　赢商网：如果以2021年为新起点，太古地产的战略布局是怎么样的，什么依据提出这样的战略布局？

       彭国邦：首先是对未来的长远规划。其实在疫情前，我们就注意到行业的发展变化是非常快的。疫情中我们也学习到了，不论是写字楼、零售，还有顾客的消费需求变化也都是非常快的。因此我们要把所学都应用到新项目中，确保我们现在设计打造的是符合未来需要的项目。

　　举两个例子。首先是方才提到的前滩太古里，将于今年第三季度试营业。其实早在疫情之前，我们就已为它设定了Wellness主题。我们一直在跟所有零售品牌密切合作，确保大家都能将Wellness的概念深入融入到各自的产品和体验当中，我们认为这一点跟未来的消费者肯定是密切相关的。

　　其次是关于碳中和，其实这个话题在2021年对我们来说并不是一个新的话题，我们一直有自己的2030可持续发展策略。对于太古地产来说，我们是中国内地首个制定了科学基础减碳目标的地产发展商，为实现净零碳设定了扎实的减碳目标。

　　去年12月，我们进一步提升了原有目标，成为中国内地首个参与了由科学基础目标倡议组织和联合国全球契约联合发起的“Business Ambition for1.5?C”联署行动，致力于把全球暖化升幅控制在1.5摄氏度以内。希望能够在2050年前实现净零碳排放，这也跟中国政府的目标高度吻合。我们全力承诺实现这一目标。

　　赢商网：“Z世代”消费群体的崛起，产生了许多新需求，也诞生新品类、新场景，您认为购物中心该如何适应这种变化？

　　彭国邦：这是一个好问题。对于购物中心来说，如何连接顾客一直是一个挑战。尤其是面对新世代的消费者，Z世代和千禧一代，如何做好与他们的连接更是挑战。也许我可以提三方面的关注点。

　　第一点是他们对健康和wellness的关注，尤其在当下，这是一个非常重要的考虑因素。我们要在竞争中保持领先，就要找到与我们的价值观一致的合作伙伴，能够与我们一道为顾客打造与他们的需求相吻合的产品和体验。

　　第二点是年轻一代消费者非常注重体验，他们的购买行为也非常以情绪为主导。这一特征对于国际主流奢侈品牌也非常重要，他们认可我们的商场是帮助他们触达年轻一代消费者的好渠道。我们会跟这些大品牌合作，开设限时店（pop-ups）等，跟年轻消费者做联动。

　　第三点是我们会跟北京市政府密切合作，支持发展夜间经济。让年轻人能够更好地享受三里屯太古里的户外空间。如果我们能联同租户一起发展夜间经济，这对年轻一代消费者来说也是很有吸引力的。

　　赢商网：您觉得2020年有没有一个数字，对您或者您的企业意义非凡？

　　彭国邦：我认为有几个数字。在疫情期间，我们脑海中都是公司在内地的员工总数，去年我们非常担心，同时也要确保每个人安全健康。去年，我自己度过了50周岁生日，我的一对双胞胎也13岁了，成为了青少年。但我认为去年最重要的数字是2，代表颐堤港二期项目，这对于我们在内地的业务来说是非常重要的里程碑，项目的规模和投资额都非常大。这对于太古地产来说将是一个具有变革意义的项目。

　　赢商网：如果要给中国商业发一张S卡，您会选择哪个S？

　　彭国邦：有好几张，但我会选择发一张Smart（智能）卡。中国商业最令我印象深刻的就是科技创新的速度令人振奋，同时也给行业带来巨大的变革，极大地改变着我们的业务模式。因此在中国内地，Smart可能是最贴切的S卡。对我们的挑战是，要确保我们打造的项目，包括写字楼、商场都是智能的、便利的。我们也一直在拥抱创新，主动挖掘新兴技术，确保我们跟上中国加速变化的脚步。