观点对话彭国邦：太古地产内地“好时光”

　　摄影师将镜头对准彭国邦，这位太古地产现任中国内地行政总裁。

　　初次见面，身着蓝色格纹衫的他很符合想象预期：金发棕眸，长眉鹰鼻，皮肤白皙而凸显脸色红润，一口流利的英式英语，是位典型的英国绅士。

　　见面地点定在北京三里屯太古里瑜舍酒店，在这里，我们曾采访了太古地产行政总裁白德利先生。

　　进入中国154年的英资企业太古，有着全球化定位与多元化业务，这为他们的商业地产团队带来了强有力的招商能力、运营能力支撑。

　　再加上与地方政府的多次成功合作，无论是开放式、低密度、里巷式的太古里，还是高端大型城市综合体太古汇，以及区域副中心的综合体、以家庭生活为主导的颐堤港，太古在中国内地有了更多选择。

　　秋分已过，北京的秋意渐浓，正是一年中最好的黄金时节，太古地产也在十余年的厚积薄发中迎来了内地市场的“好时光”。

　　学不到的太古基因

　　受新型冠状病毒疫情影响，尽管太古地产多地零售销售额减少，租金支援时间延长，但其在中国内地6个项目的零售出租率仍高达90%-94%。

　　广州太古汇爱马仕店创下全国单日销售最高纪录，会员计划按年增长54%。

　　截至2020年6月30日，太古地产办公楼与零售物业的租金收入总额下跌4%至港币61.01亿元，酒店业务由盈转亏港币365万元，住宅业务中来自新加坡住宅项目的营销开支以及美国住宅单位相关亏损，导致物业买卖录得港币47万元亏损。

　　对此，太古地产表示，在钟表、珠宝和其他奢侈品牌的销售带动下，预料零售销售额在今年余下时间将会继续改善。

　　太古地产对旗下项目的不断融合升级，以及想要抓住全年龄段消费者的野心，为其商业发展做好了准备。

　　“我们每天都问自己两个问题——未来写字楼是什么样的？传统购物中心还有什么角色可以扮演？”彭国邦左手持笔，在纸上来回滑动。

　　将近2个小时的采访中，他两次提到千禧一代，即那些正在逐渐成为一个单独的消费群体、有着独特审美和消费喜好的年轻人。

　　作为老牌英资企业代表，太古有着悠久的历史和严谨的态度，这似乎与年轻时尚搭不上边。

　　但恰恰是这样的一个太古地产，先后耗时5-10年打造了三里屯太古里、颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇等网红潮流时尚打卡地，并保持了历久弥新的繁华。

　　“我们希望能为千禧一代提供良好的综合体验，有好的餐饮、生活方式的品牌、时尚类的品牌，能够从中平衡，而不只是侧重于奢侈品这一品类。”同时，太古地产旗下项目都保持着持续性的更新，或称之为“升级改造”。

　　了解不同的需求和市场，然后去用心打造，无论是太古里、太古汇还是颐堤港，太古地产对自家的项目有着明确的市场需求定位。

　　究其产品线亦可见条理性：目前两个太古里是开放式、低密度的零售+酒店，太古汇是闭合式城市综合体，颐堤港则主打家庭消费场景，定位为区域中心项目。

　　无论什么时候踏入一座商场，总能常逛常新，比如新品牌的入驻和“精选”“臻选”门店的出现，比如原有店铺在场地上的挪移，比如公共区域无声消失又上新的艺术品装饰。无论什么年龄段的顾客踏入商场，从儿童乐园、家庭美食到公益集市再到医疗养生，总能找到一款需要且合适的商品。

　　在广州太古汇的文化餐饮品牌“超级文和友”营业现场，我们曾参与排队而被告知需要耗时“4个钟”。更有甚者，许多游客直接入住旁边的文华东方酒店，只求一张入场的号码牌——这使得文华东方酒店实现了97%的入住率。

　　一位地产开发商曾向观点地产新媒体感慨，广州太古汇实在大胆——左边是高端时尚零售商场，右边便是阿婆牛腩粉等最为传统的家庭作坊式广式商铺，佐以宽大明亮的玻璃窗做成全封闭空间，却实现了人流量的暴涨。

　　在北京三里屯太古里的纽约汉堡品牌Shake Shack北京首店，一个普通工作日的早上，店家才及开门便迎来了顾客的排队等候；经历了“大挪移”的苹果亚洲旗舰店以透明玻璃橱窗引入更好的采光，极简设计的桌椅展台及特意留白的狭长楼梯无意间便是网红打卡处，新增设的会议室更好地为大客户提供服务。

　　“长远”“卓越”“品质”“正直”和“谦虚”是入职太古集团26年的彭国邦对公司和团队的总结，这正是太古的基因所在。

　　“Property is a long-term business.”他强调，行业发展日新月异，颠覆性的技术越来越多，顾客的消费习惯在实时改变，如居家办公、在线消费等等，这就要求太古保持“Humility”（谦虚）的精神。

　　“我们一直在学习，改进我们自己，专注于我们的顾客需要什么。我们一直都是在去往最好的路上，所以我们一直脚踏实地。”

　　每一位员工都是太古DNA的个体呈现，而彭国邦对太古的管理培训生项目引以为豪。一是由集团和公司招聘大学应届毕业生，在香港以及内地的项目上培训、轮岗，然后派遣到不同的项目和部门，做运营管理、做租赁，或者是做投资、开发等；二是单个项目直接招聘技术类培训生，如在北京为三里屯太古里招聘的技术类人才，让他们在这方面能够成长起来。

　　“人们总是愿意为了有价值的事情做贡献。”

　　亚洲市场进退

　　过去10年，太古地产在中国内地实现了良好的投资回报。

　　中国仍是太古地产看好的核心地区，至少在未来10年内，中国内地GDP增速和业务发展都仍将保持稳定增长，而庞大的中国市场有足够多的消费者和消费需求，完全可以实现良性竞争。

　　“太古集团从154年前就开始在内地投资，虽然说Swire家族来自于英国，但是中国内地也是我们的家，因为我们大多的员工都在这里，所以我们也会继续发展业务。”

　　彭国邦的立场很坚定，他认为无论是复杂多变的国际政治局势，还是至今未能根治的全球疫情，都不会影响太古在中国内地的投资。与此同时，对于中国的市场、经济的周期，无论是太古集团还是太古地产都已能适应。

　　具体到本次疫情最受考验的酒店业务，他笑了笑：虽然有些人会说我们的酒店没有达到我们期望的ROI目标，但我们认为酒店是综合开发项目中非常重要的组成部分。以精品酒店+公寓品牌House（居、舍）和商务酒店品牌东隅为支点，太古地产想要撬动更大的市场，目前已进入5个城市（北京、香港、成都、上海、迈阿密）。

　　于2008年，太古地产新设太古酒店，负责管理公司旗下于香港及中国内地的一系列都会风尚酒店；于2013年，增设太古餐厅，负责发展及管理旗下独立餐厅的营运。

　　而太古地产为本次采访选择的接待餐厅，正是新获米其林一星评级的全自持餐厅“京雅堂”。自瑜舍酒店乘红色电梯而下，眼前短暂略过特意保留的钢筋水泥工业风，便转换成了低调暗雅的现代化家居与北京胡同的灰墙灰瓦特色交织——于传统中创新，这正是参与城市升级改造中太古尤为擅长的部分。

　　在这里点一份北京烤鸭，厨师在半开放的无烟壁炉一只只翻烤，待到新鲜出炉，便有侍者在每一桌客人前细致片鸭，并奉上薄面皮、黄瓜段及酱料。

　　太古地产的工作人员告诉观点地产新媒体，“米其林餐厅的评级是他们自己过来的，我们完全不知道。”鸭皮脆而不腻，肉质鲜美，再加上一盘酸酸甜甜的酸梅子（北京传统饮料酸梅汤的原料），便是传统北京菜也实现了新口感。我们暗自揣测，也许米其林员工就在某次擦肩而过，悄悄为榜单增设一员。

　　这也鼓舞了太古对于酒店业务的发展想象。正如太古所倡导的那样，“酒香不怕巷子深”，抑或是“你若盛开 清风自来”。树立起标签之后，更多的投资与合作水到渠成。

　　与此同时，太古地产在亚洲市场上的发力愈发迅速。香港、中国内地、新加坡、印尼、越南……而在新加坡办公室之外，希望明年能在曼谷新设一个办公室。

　　于中国内地，太古地产增设了深圳办公室, 与广州办公室一起负责探索大湾区市场以及海南市场的发展机会，上海的办公室则统筹长三角地区的市场调研和项目研究。

　　彭国邦表示，太古对三亚很有兴趣。自海南自贸岛政策东风吹起，海南再次成为一片投资热土。至于正在落地的公募REITs政策，鉴于太古地产在内地的商业地产都是持有型，且资金来源于境外、从内地银行获得贷款，REITs并不在太古地产的计划之内。

　　寥寥数语，彭国邦提及太古地产在内地还有其他意向项目，但因为还在洽谈中，他并没有透露。根据我们的过往报道，西安或是其中一个可能——2019年10月，西安曲江新区党工委副书记、管委会主任姚立军做客西安电视台时透露，西安小雁塔太古里项目已落定。

　　商业地产之外，住宅也是太古地产的发展业务之一，并已于香港、新加坡多地落地。于中国内地，太古地产亦在寻找机会，把住宅作为城市综合体的其中一个部分发挥其角色，同时更好地回收资金、投入到新的项目。

　　与恒隆、新鸿基等港资房企不同，合作是太古地产在内地的重要策略。无论是广报集团还是远洋集团、陆家嘴集团，都带着央企国资背景，对于项目当地政府建设需求有足够的把握。彭国邦笑言：“我们比较随和，跟谁都能合作。”

　　时代的缩影也映射到彭国邦本人身上。26年前，彭国邦来到香港加入太古集团，历经航空、贸易、航运等多个板块，并于5年前进入地产板块，于3年前来到北京。

　　对于全球化所带来的多元文化差异，他本人非常享受，并仍期待继续在北京这座城市工作和生活。闲暇的周末里，他也会带着家人爬长城。

　　至于太古地产下一步要怎么走，彭国邦在镜头面前表现得很坦然：我们的工作任务就是做到最好，“Tomorrow will be tomorrow.”

　　以下是观点地产新媒体对太古地产（中国内地）行政总裁彭国邦的专访实录：

　　观点地产新媒体：疫情对香港市场造成了一定影响，但对内地影响并不大，能否预测一下今年内地的商业和零售市场的走势会怎么样？太古对写字楼和商铺提供了租金减免等支持措施，具体会延续到什么时候？

　　彭国邦：上半年对整个商业和零售业的挑战都很大。从零售行业来看，我们的租金相比去年同期大概有8%的降幅；写字楼行业比较稳定，但新的租户需求确实有下降；因为旅行禁令，最困难的还是酒店业务。但过去几个月大家不能到国外旅游，反而使国内酒店受益，我们在广州、上海、成都的酒店入住率都不错。

　　我对下半年比较乐观，最近几个月客流和销售额都在稳步回升。

　　复工复产以来，广州和上海的零售表现很鼓舞人心，但是北京因为受到6月份新发地疫情的影响，恢复肯定会慢一些，希望国庆之后能够恢复得比较好。

　　至于租金减免，我们更愿意把这说成是对租户提供政策支持，主要是针对商场内的零售租户。农历新年之后，我们首要的任务是能让商场正常开门，满足顾客消费的需求，疫情爆发后的头三个月对零售租户来说最困难，在此期间，我们与租户紧密合作，为他们提供支持；接下去的3个月，我们为租户提供不同的租金支持，会详细了解每一个不同类型的租户的实际困难是什么，比如说电影院、餐饮、酒吧或者是教育类的租户，他们恢复营业的困难比较大，然后努力为他们提供不同的支持。

　　观点地产新媒体：太古写字楼方面有没有联合办公的相关举措？又是如何做成多处写字楼物业的出租率仍在90%以上的？

　　彭国邦：我们对写字楼业务的确是不断投资的，例如我们对北京颐堤港和上海兴业太古汇的写字楼都有持续的投资，比如说新的门禁系统、空气净化系统、顾客导航系统等。

　　但实际上，太古在内地的项目都是综合发展项目，有很棒的酒店、商场、写字楼，这样租户才会觉得我们更有价值、更能够享受在其中。我们不是只发展一个单独的写字楼或者是商场，其实是一个完整的综合体当中的部分，比如说有很好的交通、位置等等，这些才能提升需求。

　　从租赁角度来说，肯定也是要尽我们的努力去提供最好的租户组合，提供好的设计，这样才能带来好的体验。从运营、管理等等综合因素来说，才能够达到好的出租率，让我们在疫情的困难当中也有一定的弹性。

　　至于联合办公，目前没有具体计划引入更多联合办公空间。我们很幸运旗下写字楼的出租率仍然很高，因此未来我们也会持续投入，优化提升，满足租户的需求。

　　观点地产新媒体：彭总在太古已经20多年了，在您眼里，大家绝对学不到的太古10%的基因是什么？

　　彭国邦：这是个好问题。我是1994年加入太古集团的，到现在已经有26年了，从事过多个不同行业，5年前加入太古地产。太古集团旗下还有航空业及飞机维修、国际贸易、航运、船务等业务，这些业务都有共同的理念、价值观和文化。

　　就价值观而言，很难说哪一个是最重要的。但我想说，我们真正的不同之处，在于采以长远的眼光，总是努力从长远考虑，为未来很长一段时间做出正确的决定。我们也总是追求卓越、注重品质，专注于努力工作，保持正直和忠诚。我认为正是上述价值观的结合，让太古集团的业务如此与众不同，而这些价值观对于房地产来说也是恰到好处的组合，因为房地产是一个长期的业务。

　　具体到地产上，还要有谦虚的精神和不断学习的意愿，因为这个行业日新月异，颠覆性的技术革新层出不穷、顾客的消费习惯总是在改变，比如说在家远程办公、在线消费等等。我们一直在不断学习和改进，专注于顾客需要什么。我们时刻保持谦逊、脚踏实地，一直在去往最好的路上，挑战自己做得更好。

　　观点地产新媒体：因为疫情不能出国，大家只能在国内消费，海南市场很火爆，太古会布局海南吗？正好也出台了自贸区政策，太古会抓住这个机会吗？

　　彭国邦：过去几个月三亚的消费景象让人叹为观止，如此强劲的国内消费需求很鼓舞人心，我们会密切观察和留心内地关于自贸区的政策，包括海南自由贸易港的政策发展，现在海南正成为奢侈品牌很重要的一个市场。

　　我们同时在关注许多新的潜在市场，海南也是其中之一。未来有可能布局太古汇或者太古里这样的项目，但是我们挑选的标准也是比较严格的，不仅要有好的地段，好的合作伙伴，还要有合适的时机。我们不仅在意销售额的高低，还期望为顾客打造真正高品质的购物体验，因为随着顾客越来越成熟，他们不仅想要购买，还期望在太古汇或太古里得到最好的体验。

　　这也是为什么我们每一个项目都是从一张白纸开始，从不复制粘贴，做每个决定以前都要仔细深入地去了解当地市场。

　　观点地产新媒体：上海前滩太古里项目原定于今年竣工，现在进展如何？

　　彭国邦：前滩太古里是我们在中国内地的第六个项目，也将是一个第三代的太古里项目。

　　目前项目的进展非常好，我们预期在今年年底能够竣工。虽然受到新冠肺炎疫情的挑战，项目的招商进度仍然很好，预期到明年4月份起分阶段开业，明年第三季度开始试营业。

　　观点地产新媒体：从最初害怕、抗拒互联网电商到后来积极拥抱、融合，线上线下的结合更加紧密，疫情更催生了“带货直播”等，直播与新零售对太古是否有所贡献？

　　彭国邦：过去半年多，受到新冠肺炎疫情的影响，线上消费的确比以往任何时候都更为重要，直播带货也是其中的重要组成部分。

　　我们在内地的项目，如颐堤港和兴业太古汇都推出了线上商城，这让我们学到了很多关于如何提供优质线上消费体验的宝贵经验。三里屯太古里、颐堤港和兴业太古汇还纷纷进行了直播，我们旗下的酒店也和携程合作进行了多场直播。

　　我们知道未来是高度数字化的，我们需要快速学习，不断尝试新的数字技术，将优质的线下体验延伸到线上，将两者很好地融合在一起。

　　观点地产新媒体：中国经济要做国内循环、国际大循环，会不会影响外资在中国的投资？太古官网上报道，国内的面积已经达到了90多万平米，接近香港的2/3，接下来内地的占比和香港的占比，太古在这一块是怎么考虑的？

　　彭国邦：太古集团从154年前就开始在内地投资，虽然说家族是来自于英国，但是中国内地也是我们的家，我们大多员工都在这里，所以我们定会继续在此发展业务。

　　至于内地的投资计划，实际上我们的确有许多投资计划，希望今明两年能够确认并宣布一些新的项目。

　　事实上，我们会选择优先投资的具体领域，在香港和内地会有不同的侧重。比如在香港，我们可能会侧重住宅和写字楼这两块，在内地则是以零售为主导的发展项目，这是我们已经积累了经验和成功发展了三个品牌（太古汇、太古里、颐堤港）的领域。我们很有信心，也会努力地寻找新的投资机会。

　　观点地产新媒体：我们看到太古在香港把很多非核心资产出售，是不是考虑把风险分开，不要把鸡蛋都放在一个篮子里？

　　彭国邦：可能有一点，但我们一直有兴趣在东南亚做一些投资。

　　公司2011年在新加坡开设了办公室，目前在那边有一个发展项目，是跟赫斯维克工作室合作的住宅项目EDEN，目前正在对外销售。

　　在香港出售非核心资产是回收资金的一部分，这让我们可以继续投资于新的项目，希望大部分投资可用于中国内地。

　　观点地产新媒体：国内说凯德是商业地产的黄埔军校，在国内大量输出了人才，但是太古的人才也比较稳定，彭总对人才这方面有什么可以讲给我们听的？

　　彭国邦：刚刚提到，商业项目的运营和管理其实是非常重要的。我们在国内的项目都是投资项目，不做出售或做资产交易。我们设计它并进行长期的运营管理，而这恰好需要好的人才，因此我们有责任招聘和培训人才。

　　比如集团有针对大学毕业生的管理培训生计划，把大学毕业生招聘进来后，让他们在香港及内地的多个项目中轮岗，在不同的部门学习，比如物业管理、物业营运、投资开发等等。

　　另外还有一个技术类的培训生项目，例如在三里屯太古里，我们有一个非常成功的技术培训生项目，公司在北京招聘技术类管培生，让他们成为技术类专业人才。

　　我们会把管培生们派到不同的部门轮岗，给他们不同的经历，接受不同的挑战，每隔几年换一个岗位，让他们持续接受新的挑战，积累不同的经验，不断有晋升，这也增加了我们留住人才的几率。

　　我不认为大家只会为了工资这个单一原因而长期留在一个企业，还需要有挑战，并受到尊重。我们有一支年轻的团队，这让大家能够在职业生涯的早期就被赋予责任并有所作为，做出真正的贡献。人们想要做出有价值的贡献，我们很自豪我们有一大批有抱负的人才。

　　观点地产新媒体：很多外资公司的商业地产做得都不太好，真正做得好的就是有九龙仓、恒隆、太古、新鸿基、凯德这几家，国内还有华润、大悦城、万科商业、宝龙、红星，你们跟内资发展商未来会不会形成一定的竞争关系？面临各种新人的竞争，在这方面太古有没有什么教训或者痛点？

　　彭国邦：我不认为会是直接竞争，国内是一个很大的市场，每家都有不同的策略和不同的定位。好的市场玩家，能够合力提升整个行业的品质，尤其在城市更新领域，提升质量还有很大空间，很多工作要做。从这个角度来说，大家是伙伴关系，不管谁做得好，对整个城市和行业来说都有好处。

　　当然，正如我们从国际上看到的，随着市场竞争越来越激烈，的确会呈现“适者生存”的局面，那时每个开发商都要尽力做好，如果做不好，没有好的运营管理和为顾客创造优质体验，就很难成功和生存。

　　观点地产新媒体：我们已经进入了广州、成都、北京、上海，还有深圳和杭州没有进，这是不是我们明年要进的目标？

　　彭国邦：您刚才提到的这两个城市，确实也在我们潜在的名单上面，但是目前还未找到实质的投资项目。

　　去年我们在深圳开设了办公室，当地的投资团队正着眼于在大湾区及海南寻找机会，希望能找到合适的投资机会，因为我们相信整个大湾区，包括深圳，未来都是非常重要的市场。

　　观点地产新媒体：港资或者外资的公司，一直觉得广州的商业地产很难做，因为离香港很近，去香港买就行，但是广州太古汇现在一直发展得很好，增量也很不错。

　　彭国邦：其实在广州太古汇开业前，很多奢侈品牌的租赁需求就已经挺旺盛了，商场前期的招商情况很好，开业后也在不断地进行优化提升。

　　我觉得这个商场很漂亮，运营管理得也非常好，团队真正在关注顾客需要什么，并持续地创新。在疫情期间，广州太古汇也进行了许多创新，不断刷新和提升顾客体验，例如大量投资于顾客关系管理系统（CRM），以真正了解顾客的需求；在打造优质的业态和品牌组合方面，也非常自律，因而非常成功。

　　观点地产新媒体：谈到创新的体验，超级文和友这个概念照理说跟太古汇很高端的风格是完全不同的，为什么能做到如此火爆？

　　彭国邦：刚刚您问到在疫情的影响下，我们会不会更多的布局奢侈品这一块，我们会这样做，但同时，我们觉得丰富多彩的体验对顾客来说是更激动人心的。

　　例如把超级文和友放到天河CBD，给顾客出其不意的惊喜，非常受欢迎。上个月我去广州出差，了解到现在太古汇文华东方酒店的入住率非常高，因为很多人都想要住在那里，以便离超级文和友更近，这样家人和朋友去那里排队，排到以后发个信息过来，马上就可以过去。

　　我们还在广州太古汇引入一些国际艺术家的新艺术品和艺术装置，之前已经有过两个，之后还会有新的。下周我们会在成都远洋太古里发布一个非常漂亮的互动艺术装置，安置在大慈寺前面的广场上。

　　在三里屯太古里，苹果旗舰店几乎跟广州太古汇的超级文和友同期开业，之后没多久又开了纽约汉堡Shake Shack，跟苹果的定位和风格非常不同。

　　可以看出来，我们一直在寻找和创造新颖独特的体验，希望为顾客创造回忆。我们旗下的所有商场也将继续寻找令顾客兴奋的新品牌、新体验。

　　我们经常问自己两个问题，一个是未来的办公楼会长成什么样，另一个就是传统购物中心还有什么样的角色可以扮演。我认为只要我们足够创新和足够大胆，我们的项目可以为不同人创造许多不同的体验。

　　观点地产新媒体：太古地产有三个产品线，即太古里、太古汇、颐堤港，它们之间的区别在于哪些方面？

　　彭国邦：太古汇主要是以零售为主导的综合发展项目，通常有室内购物中心、写字楼和酒店，直接联通（多条）地铁。

　　太古里也是零售主导的项目，但可以只有零售，比如三里屯太古里，由零售商场和酒店两部分组成，前滩太古里则只有零售商场，成都远洋太古里也是零售商场+酒店。

　　在太古里，最不同的就是设计，它是开放式、低密度的布局，比如在成都远洋太古里，我们有“快里”和“慢里”。

　　太古里的设计，一方面能为我们的零售伙伴提供更大的展示面，让他们去做零售展示，另一方面也为顾客营造了在户外走走逛逛的感觉。太古里的设计布局也是我们专门为内地量身打造的，比如它跟北京的胡同有很多的相似之处。

　　观点地产新媒体：太古在内地的投资回报总体是满意的吗？在写字楼、酒店等等各个方面，回报达到你们的预期没有？

　　彭国邦：从过去10年来看，我们对内地项目的投资回报整体还是很满意的。

　　可能有些人会说我们酒店业务的投资回报没有达到我们期望的目标，但是我们依然认为，酒店是综合体中非常重要的组成部分，它对写字楼和零售商场都有重要价值，所以也非常重要。

　　我们会继续投资于内地的酒店业务，目前发展了两个不同条线的品牌，一个是居舍系列，一个是东隅品牌。我们有信心，酒店的业绩和投资回报未来会提高。

　　观点地产新媒体：接下来会不会考虑REITs这种方式，在金融方面去推进？

　　彭国邦：刚才提到过，我们在内地的6个投资项目，都是持有型项目，目前没有出售和资产交易，所以没有重新投资或回收资金的需求。

　　过去曾经研究过REITs，但是我们还是觉得有很多可以替代的融资渠道，所以没有做REITs的计划。

　　观点地产新媒体：为什么太古进入内地很多地方都通过合作方式？

　　彭国邦：说明我们这些人比较随和，跟谁都能合作。

　　陆家嘴是一等一的好伙伴，他们很清楚自己的角色，也愿意让我们去发挥我们的角色，双方的界定非常清晰，所以这个项目也是我们在内地发展得最快的一个项目。

　　三里屯这个项目我们是百分之百持有的，我们既有全资持有的项目，也有合作的项目。如果找到合适的合作伙伴，强强结合能让双方发挥更大的力量。

　　观点地产新媒体：太古预期接下来的投资回报会稳定，还是略微上升，还是有可能调低一点？可能还是赚钱，但是利润会薄。

　　彭国邦：我们不做投资回报的推测，但对于总体趋势还是持乐观态度，国内市场有很多增长潜力和前景。

　　就写字楼和零售这两块来看，日益富裕的中产阶级确实符合太古汇、太古里这两类项目的定位，所以我们至少在未来10年还是能够享受稳定的增长。

　　我们在国内的所有项目都座落于非常好的地段，设施都很好。例如三里屯太古里，朝阳区政府对三里屯地区的发展投入非常多，包括新的地铁站、工体的改造等，这对整个三里屯地区都是积极向好的，也给我们信心继续在此投资。

　　在浦东前滩也是如此，浦东区政府对前滩国际商务区的投入非常大，我们相信我们对前滩太古里的投资也受惠于政府提供的整个生态系统的支持。

　　观点地产新媒体：会不会担心中国的经济停滞或者下滑，从而反过来影响商业地产的投入？

　　彭国邦：我并不担心。刚才提到整个太古集团在中国内地投资已经超过150年，我们对于内地市场和经济周期都很适应。我们预期未来中国GDP的增长将继续强劲于全球其它市场，我们期待的不一定必须是双位数的增长，而是长期的、可持续增长，这也给了我们继续投资的信心。